InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Das Investment in Immobilien stellt besonders in unsicheren und ungewissen Zeiten ein sicheres und gutes Investment dar. Die Wunden von verlorenem Geld aus Aktienfonds und Beteiligungen schmerzen immer noch, der Ruf nach Sicherheit führt zu dem was man immer als sicher betrachtet hat, die Anlage in Immobilien. Eine Aussage die man wieder vermehrt auf den Anzeigen und Hochglanzprospekten der Initiatoren, Banken und Anbietern geschlossener und offener Immobilienfonds liest. Die Aussage ist grundsätzlich richtig, dennoch muss nach dieser Aussage eine Frage im Raum stehen, die Frage ”Was ist sicher”? Der Satz unserer Väter und Großväter das Immobilien immer mehr Wert werden ist lange nicht mehr gültig. In schwierigen Zeiten wird die Spanne zwischen Investor und Initiator oder Verkäufer immer kleiner. Damit scheiden ein Großteil der derzeit angebotenen Immobilieninvestments aus. Immobilien sind, wie der Name schon sagt immobil und damit ein eher langfristig ausgerichtetes Investment. Die Problematik liegt darin das  heute nicht vorausgesagt werden kann was in den nächsten Jahren mit unserer Welt geschieht. Zukunftsprognosen über einen längeren Zeitraum sind schlichtweg nicht möglich. Annahmen von Inflation oder Deflation, von Aufschwung oder totalem Zusammenbruch sind allesamt mehr oder weniger richtig oder falsch.

Diese Unsicherheiten erfordern in der Investmentstrategie eine deutlich gestiegene Sorgfaltspflicht in Bezug auf mögliche Risiken. Alle bekannten Risiken eines Immobilieninvestments müssen deutlich höher bewertet werden. Höheres Risiko bedeutet notwendige höhere Rendite im Einkauf, diesem Anspruch trägt das derzeitige Marktumfeld bisher nicht Rechnung. Viele Investoren und Eigentümer müssen nicht verkaufen oder können nicht verkaufen, der Umsatz in abgewickelten Geschäften geht auch im Jahr 2009 deutlich zurück, viele professionelle Investoren warten ab. 

Dies wird nicht so bleiben, in absehbarer Zeit werden sich interessante Investmentgelegenheiten ergeben, hierauf gilt es vorbereitet zu sein. Gerade in 1A Lagen kleinerer und mittlerer Städe sind wieder vermehrt interessante Angebote zu erkennen.

Mehr denn je sollte bei aktuellen Investitionsüberlegungen damit gerechnet werden das nichts mehr sicher ist. Die allseits bekannten “heiligen Kühe” und “sicheren Häfen” existieren faktisch nicht mehr. Jede Rechnung die erst in 5-10 Jahren positiv aufgeht ist schlichtweg uninteressant.

So verlockend der Kapitalmarkt billiges Geld anbietet, birgt dies auch ein erhebliches Risiko. Die gefragte Immobilie in guter Lage wird auch in der Zukunft immer gefragt sein, das ist die positive Nachricht, was sie aber Wert sein wird ist ungewiss, je höher die Verschuldung, je höher das Risiko das diese Wette auf die Zukunft nicht aufgeht. Eine Fremdkapitalquote sollte deshalb so gering wie möglich gehalten werden, am sichersten ist es völlig auf Fremdkapital zu verzichten. In Einzelfällen auf keinen Fall mehr wie 50% des Gesamtinvestments. In jedem Fall muss ein Liquiditätspolster zur Verfügung stehen in Höhe von wenigstens 30% des Gesamtinvestments, je höher die Fremkapitalquote, desto höher sollte das Liquiditätspolster sein.

Um wirkliche Sicherheit zu erreichen, muss ich Szenarien überdenken welche Geld und letztendlich Rendite kosten, Sicherheit kostet, diese geht immer zu Lasten einer Rendite. Ich muss damit rechnen das ich in der Lage sein muss die Immobilie ganz oder teilweise zu renovieren oder umzubauen. Ich muss damit rechnen das auch der solventeste Mieter ausfällt und trotzdem Zins und Tilgung für mehrere Jahre bezahlt werden müssen. 

Jedes Investment sollte losgelöst vom persönlichen Vermögen durchgeführt werden, auch für kleine Investments ist es ratsam eine eigene Projektgesellschaft zu gründen. Mit jedem Investment setze ich ansonsten mein gesamtes Vermögen aufs  Spiel.

Eine der bekannten Auswirkungen der Finanzkrise ist die Kreditklemme, diese hat die Realisierung von vielen Immobilienprojekten auf Eis gelegt hat. Auch heute noch ist es für Initiatoren immer noch sehr schwer Immobilienprojekte mit einem Volumen von über 50 Mio. Euro zu realisieren. Wo allerdings wieder etwas Bewegung im Markt stattfindet, ist im Bereich der Projekte zwischen 10-20 Mio. Euro, diese Volumina trauen sich die Banken wieder zu. Eine Vielzahl von Geschäften wurde abgewickelt. Diese Projektvolumina umfassen vorwiegend Fachmarktzentren, Supermärkte und Einzelhandelsobjekte in Randlagenvon kleineren und mittleren Städten. Das ruft auch die Initiatoren der speziellen Fonds unter den geschlossenen Immobilienfonds auf den Plan. Fonds in welchen ausschließlich Einzelhandelsobjekte in Randlagen eingekauft wurden. Die beworbene Diversifikation durch viele Standorte lässt völlig ausser Acht das die eigentliche Asset Allocation innerhalb dieses Fonds sich nur auf eine Art von Objekten bezieht, bei genauer Betrachtung ergeben sich erhebliche Risiken. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist grundsätzlich eine unternehmerische Beteiligung, mit allen unternehmerischen Risiken. Einige dieser Produkte werden aber als Altersvorsorge für Kleinsparer vertrieben. Der Kunde hat meist weder das Geld noch die Erfahrung diese unternehmerische Beteiligung ausreichend zu prüfen, er muss sich auf den netten und freundlichen Verkäufer verlassen der ihm von seinem Freund oder Kollegen empfohlen wurde. Der Vertrieb dieser Fonds wird fast ausschließlich durch Strukturvertriebe organisiert welche hohe Provisionen benötigen um die Produkte durch hochmotivierte Verkäufer an den schlecht informierten und wenig geschützten Kleinsparer zu bringen. Um das möglich zu machen haben die Produkte in der Regel „weiche Kosten“ die zwischen 17 und 25% liegen. Das heißt, das neben dem unternehmerischen Risiko des Investments vom ersten Tag weg ein Fünftel des Investments ausgegeben ist. Die Anleger gehen mit diesem Investment ein erhebliches Risiko ein.

Es gibt in der Branche der Projektentwicklung eine goldene Faustregel für die Entwicklung von Supermärkten. Diese lautet, „Nach Ablauf des Mietvertrages hat das Objekt einen Wert der sich am Wert des Grundstücks abzüglich der Abbruchkosten des Gebäudes orientiert.“ Unter dieser Rechenformel betrachtet, werden diese Investments hoch spekulativ um nicht zu sagen unmöglich.

Warum diese Regel nach wie vor Gültigkeit hat, möchten wir anhand eines einfachen Beispiels erläutern. Denken wir ganz einfach an die REWE oder EDEKA Supermärkte wie sie vor 10-12 Jahren „üblich“ waren. Hierbei fällt auf, das diese damals wesentlich kleiner als heute waren. Ein typischer Supermarkt hatte eine Fläche von ca. 500-700qm. Wenn wir die Märkte ansehen die in den letzten 3-4 Jahren gebaut wurden und noch werden, stellen wir fest das diese teilweise zwischen 2.000qm und sogar 3.000-4.000qm oder sogar noch mehr Fläche aufweisen. In manchen Städten wird aber nach 2-3 Jahren realisiert, dass die großen Märkte nicht lukrativ sind, die Flächen werden ganz einfach „still“ gelegt, Zwischenwände eingezogen und die Fläche verkleinert, ohne Betreiberpflicht werden Standorte ganz einfach geschlossen. Die Konzepte der Einzelhandelsfilialisten haben sich über die Jahre immer wieder verändert, das eine Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages exakt auf die Anforderungen des Handelsfilialisten passt, ist nahezu unmöglich. Wenn also ein Mietvertrag in den letzten Jahren ausgelaufen ist, wird sich die Lebensmittelkette ganz pragmatisch die Frage stellen ob sich der Standort mit der als zu gering oder auch zu groß angesehenen Fläche noch rechnet. Nur wenn der Standort außergewöhnlich gut rentiert, hat der Vermieter eine Chance auf Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen oder sogar besseren Konditionen. Da in den meisten Fällen der Vermieter nicht einmal die Umsätze kennt, ist man dem Mieter ausgeliefert, der Mieter kann den Mietpreis beliebig bestimmen, die Alternative für den Vermieter ist der Abriss und Neubau, sofern er dazu in der Lage ist. Da aber in der Regel bis zum Ende des Mietvertrages die Verbindlichkeiten noch nicht mal abbezahlt sind, kommt eine Schieflage des Investments in greifbare Nähe. Durch die anhaltende starke Expansion der Filialisten wird sich zwangsweise irgendwann ein Überangebot ergeben, dass wird letztlich dazu führen das einige Standorte ganz einfach geschlossen werden. „Grundstück minus Abbruch“, minus Darlehen – bleibt übrig! Entgegen der Erläuterungen der Fondsinitiatoren, welche die hohe Diversifikation durch viele Standorte als Vorteil in den Vordergrund stellen, ist es eher ein Nachteil, nur in eine Form von Immobilien zu investieren, nur eine geringe Zahl von Standorten wird sich als so rentabel erweisen das die Filialisten dort ohne Umbau oder Änderung bleiben werden.

Das Geschäft steht und fällt mit dem Mietvertrag, dieser ist in der Regel auf 10 Jahre ausgelegt, in Ausnahmefällen sogar länger, wobei eine Option für einen Mieter auf Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus einem 10 Jahre keinen 15 Jahresvertrag macht. Die Objekte werden derzeit von den Fonds immer noch zu einem sehr hohen Kaufpreisfaktor, oder Vervielfältiger erworben, das heißt, die Jahresnettomiete wird mit einem Faktor multipliziert der das 12-,13- oder 14- fache beträgt. Bei einem Faktor der 10-fachen Jahresmiete kaufe ich das Objekt zu 10% Rendite, theoretisch wäre also in 10 Jahren das Investment abbezahlt, ohne Berücksichtung von Zinsen, ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und ohne Berücksichtigung der weichen Kosten eines Immobilienfonds. Das heißt, selbst bei einer Rendite von 10% würde ein Risiko bestehen das nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit das Investment positiv ist. Die Objekte werden aber zu einer Rendite von 6,5% bis 8,5% erworben. Um die anfängliche Ausschüttung der Fonds attraktiv zu machen werden die Investments Dank niedriger Zinsen mit Fremdkapital „gehebelt“, das bedeutet nichts anderes das ein Problem auf später verschoben wird und dann dieses Problem sich umso heftiger auswirkt.

Die im Prospekt abgedruckten Prognoserechnungen über einen Zeitraum von 15-30 Jahren, sind geradezu grotesk, in Zeiten in welchen Wirtschaftsfachleute Prognosen über die nächsten 6 Monate als gewagt ansehen ist jede prognostizierte Zahl in 15 Jahren reine Augenwischerei, denn erst am Ende sollen sich diese Investments rechnen, das dies nicht funktioniert haben diese Initiatoren bereits ausreichend bewiesen.

Dieses Geschäft ist nur für zwei lukrativ, den Projektentwickler, dieser baut solche Immobilien zu Faktoren des 8-9 fachen der Jahresnettomiete. Und der Fondsinitiator der für zweifelhafte Garantien immense Honorare einstreicht. 1+1 ergibt nicht 3, oder anders gesagt diese Investments haben keinerlei Aussicht darauf eine Rendite zu erbringen und sind für das beworbene Ziel, die Altersvorsorge zu stärken, völlig ungeeignet. Die gesetzlichen Voraussetzungen für geschlossene Immobilienfonds müssen dringend reformiert werden. Kleinsparer und Kleinanleger müssen vor solchen Investments geschützt werden. Leider hat die Bundesregierung vertreten durch das Bundeaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen hierbei kläglich versagt.