InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Der Einzelhandel bleibt auch in Krisenzeiten stabil, das ist unser Resümee der letzten 18 Monate und wird auch in den Berichten der  Maklerhäuser wie Lührmann und Kempers bestätigt. Der Markt und das Geschäft haben sich jedoch deutlich verändert. 

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.

Bereits in vorangeganenen Artikeln habe ich die vorgehensweise einiger Anbieter von geschlossenen Fonds kritisiert, solche Fonds, wie z.B. der von uns vor kurzem beurteilte IFK Sachwertfonds Deutschland I der BVT im Vertrieb der IVAG.

Link! http://www.investorsadvice.de/risikoinvestment-furs-kindergeldsparen-der-ifk-sachwertfonds-im-vertrieb-der-ivag/

Diese Fonds kalkulieren eine jährlich gleichbleibende Inflationsrate von 2,2%. Diese Inflation bedeutet, das aus 100€ in 20 Jahren über 150€ werden. Ein Verkauf der Immobilien dieser Fonds wird dann mit diesen Werten angenommen. Dies hat erheblichen Einfluss auf die gesamte Betrachtung. Das Investment wäre ohne diese Annahme meist ein Verlustgeschäft. Es wird nach wie vor mit dem Irrglauben gearbeitet, dass Immobilien immer mehr Wert werden, eben durch die Inflation. Vielen ist die Bedeutung des Begriffs Inflation nicht bewußt, in der reinen  Definition bedeutet Inflation eigentlich nur “Kaufkraftverlust”, das Geld ist weniger Wert, ich kann weniger kaufen mit dem Geld was ich verdiene, in den Prospekten der Fondsprodukte wird die Inflation im Zusammenhang mit “Wertsteigerung” definiert oder interpretiert. Hierbei wird suggeriert, das ein Investment dazu führen wird das das investierte Geld nicht nur erhalten sondern auch mehr Wert wird, das ist aber nicht der Fall, bei diesen Fondsprodukten wird das investierte Geld zunächst mit hohen Kosten belastet und soll wegen der Inflation nach langer Zeit wieder positiv werden.

Das dies für die Vergangenheit ganz einfach falsch ist, haben viele Studien aus den letzten 20-30 Jahren ergeben. Auch das Analysehaus Feri, hat hierzu Studien veröffentlicht. So erklärt Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearch gegenüber der Immobilienzeitung, ” Wer ein Haus kauft und meint, das sei Inflationsschutz, geht ein hohes Risiko ein”, nur an wenigen Standorten wie z.B. München und Frankfurt war überhaupt ein Mehrwert zu verzeichnen, an Standorten wie Stuttgart, Münster und Bielefeld gingen die realen Werte um bis zu 25% zurück. Insbesondere gilt dies bei gewerblichen Objekten.  Bei Büroimmobilien liegen die Büromieten nur in Frankfurt am Main real leicht über dem angenommenen Ausgangslevel von 1974. Überall anders in Deutschland liegen diese zwischen 5% und 40% unter diesem Niveau.

Die von uns geforderte Reform bei der Kalkulation und Prospektierung von Immobilienfonds schließt neben der Einführung eines wirklich unabhängigen Ratingverfahrens auch die Abschaffung solch unseriöser Kalkulationsgrundlagen mit ein, eine Investitionsentscheidung zu treffen auf Basis solcher Annahmen führt mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu einem Verlustgeschäft.

seit Monaten knirscht es hörbar im Gebälk der offenen Immobilienfonds, ein Zusammenbruch des Systems ist eigentlich nicht mehr aufzuhalten. Was bedeutet das aber für die Anleger? Was bedeutet eigentlich die Schließung von offenen Fonds, ist es wirklich so katastrophal wie proklamiert wird? Viele Anleger interpretieren die Formulierung “Wir schließen den Fonds” mit der Schließung/Insolvenz des Unternehmens. Das ist aber nicht der Fall, nicht zwingend. Zunächst bedeutet die Schließung nichts anderes, das dem Anleger sein Recht, seinen Anteil verkaufen zu können, genommen wird. Das heißt nichts anderes als das aus dem offenen Fonds ein geschlossener Fonds wird. Ob das dann so schlecht ist, wird sich noch zeigen. Es kann sich sogar eine Chance für ein außergewöhnlich gutes Investment ergeben. In jedem Fall müssen wir an dieser Stelle konsternieren, “der Immobilienfonds ist Tod”.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.

aufgrund des steigenden Datenvolumens einen Google Page Rank 1, größerer Flexibilität und anstehenden Projekten, haben wir uns entschlossen einen eigenen Server anzumieten, der Inhalt des alten Blogs wurde heute übertragen ab sofort werden neue Artikel nur noch auf der neuen Serverstruktur veröffentlicht. Bisher wurde die Domain investorsadvice.de auf den Wordpress Blog verlinkt, ab sofort ist die Domain direkt zu erreichen, damit vermeiden wir potentielle Engpässe und Fehler in der Verlinkung. Der alte Wordpress Blog bleibt bestehen um die bisherigen Verlinkungen erhalten. Sie erreichen diesen unter www.investorsadvice.wordpress.com

Sollte es die nächsten Tage noch zu Ausfällen kommen bitten wir dies zu entschuldigen. Auch das Design und die Darstellung wird noch überarbeitet. Ich bedanke mich für das große Interesse und stehe für Fragen oder Diskussionen zu den Inhalten gerne zur Verfügung. Update 20.04.2010, der Umzug auf den neuen Server ist vollzogen und läuft, alle Ausfälle am Wochenende bitten wir zu entschuldigen. Die neue Seite wird noch kontinuierlich überarbeitet für jeden Hinweis auf Fehler oder falsche Links bin ich dankbar.

das Who is Who der Immobilienbranche trifft sich alljährlich im Frühjar im mondänen Cannes, wenn die ersten Sonnenstrahlen das azurblaue Wasser wärmen, treffen sich die Top-Manager der Branche um auf hohem Niveau und exorbitanten Pro-Kopf Spesen gemeinsam zu überlegen was man so alles anstellen will. Die namhaften Unternehmen laden ein um am Strand der Croisette oder auf eigens angemieteten Luxusyachten im direkt angrenzenden Hafen Ihre Pläne zu präsentieren. Ganz bodenständig in der Messehalle mit angrenzender Terrasse und trotzdem der zentrale Mittelpunkt präsentiert sich wieder einmal die Stadt München mit dort vertretenen Unternehmen, täglich wurde zum Münchner Klassiker geladen, Weisswurst, Brezen und Münchner Weissbier waren gefragter als Champagner und Häppchen.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.

Zu Gefängnisstrafen zwischen 1 Jahr und 6 Monaten und 3 Jahren und 6 Monaten wurden die Verantwortlichen um die Falk Fonds verurteilt. Damit hat die Staatsanwaltschaft München II, unter Führung des leitenden Oberstaatsanwalts Eduard Mayer, gezeigt das die Strafverfolgungsbehörden den Kapitalanlagebetrug hart bestrafen und Wirtschaftsdelikte bei welchen Anleger geschädigt werden nicht mehr mit Bewährungsstrafen abgeurteilt werden.

Vergleichweise mild erscheinen diese Strafen wenn man den Blick auf Urteile in Amerika richtet, der ehemalige Besitzer des Fotokonzerns Polaroid muss wegen Betruges für 50 Jahre ins Gefängnis, ein Gericht in St. Paul, US Bundesstaat Minnesota, befand Tom Petters für schuldig, durch ein SCHNEEBALLSYSTEM einen Schaden von mehr als 3,5 Milliarden US Dollar angerichtet zu haben. Demnach ist das deutsche Strafrecht äußerst human gegenüber Anlagebetrügern.

Schneballsysteme, welche auch bei uns unzulässig und strafbar sind, liegen vor wenn Anleger Geld einbezahlen und dieses Geld verwendet wird um den Anlegern hiervon eine Rendite zu bezahlen. Schwierig bleibt oft die Abgrenzung von illegalen Schneeballsystemen zu legalem Strukturvertrieb oder Multi-Level-Marketing. Im Anlageprodukt selbst ist die Abgrenzung schwierig ob das was ausbezahlt wird aus tatsächlich entstandenen Gewinnen, aus zu erwartenden Gewinnen oder aus der Substanz, d.h. aus einbezahlten Anlegergeldern bestritten wird. Wann liegt ein Schneeballsystem vor und wann ist eine Ausschüttung “konzeptbedingt”. Der verantwortliche Fondsmanager kann theoretisch behaupten das “irgendwann” die Gewinne kommen, die im Prospekt angenommen wurden und vom Anleger akzeptiert wurden. Der Übergang zwischen legal und illegal ist fließend und teilweise nicht alleine von der Ausgestaltung der Regeln, sondern auch dessen faktischer Umsetzung abhängig.

Meist haben die Inititatoren gar keine illegalen Absichten bei der Gestaltung Ihrer Finanzprodukte, der Übergang erfolgt meist irgendwann wenn sich Probleme einstellen, oft versuchen die Initiatoren ganz einfach durchzuhalten und scheuen sich davor harte Konsequenzen zu ziehen. So auch die Firma Falk, anfangs galten die Falks Fonds als seriöse Anlagemodelle, bis irgendwann die Probleme kamen, Liquidität wurde knapp. Mit Auflage der Falk Zinsfonds gingen die Initiatoren dann ein erhebliches Risiko ein, meist scheitert dann der Versuch ein schlechtes Geschäft doch noch zum Erfolg zu bringen. Die Konsequenz ist eine mehrjährige Gefängnisstrafe.

Bei uns in Deutschland werden künftig verschiedene Anlagemodelle wegen strafrechtlicher Vergehen auf dem Prüfstand stehen. So lange es keine gesetzlichen Vorschriften gibt um Anleger vor zweifelhaften und hoch riskanten Produkten zu schützen bleibt den Investoren nur die Genugtuung das Fehler in diesem Bereich hart bestraft werden.