InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Letzte Änderung 29.12.2010

nachfolgend das Projekt ”Rating für geschlossene Fonds 2011″. Diese Seite wird laufend aktualisiert, schauen Sie ganz einfach immer wieder herein, Kommentare und Anregungen sind immer willkommen. Das Ergebnis soll ein Rating-Template sein für das Rating von geschlossenen Immobilienfonds.

R A T I N G  VON GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS

Die Finanzbranche ist leider immer noch verliebt in Systeme. Diese Systeme sollen der Vielzahl von verantwortungsscheuen Managern die Rechtfertigung von Entscheidungen ermöglichen. Ich bin damit weder einverstanden noch finde ich dies gut, da ich aber keine Chance sehe die Welt in diesem Punkt zu verändern, wollen wir wenigstens das Beste hieraus machen und darüber nachdenken ob es nicht sinnvolle Grundlagen für ein Rating von geschlossenen Immobilienfonds gibt. Diese gilt es zu etablieren und die Standards hierfür fest zu legen.

Um dem Vorhalt “gibt es schon” gleich vorweg zu begegnen, NEIN, gibt es nicht, die so genannten Ratings von GUB, Scope, TÜV und Konsorten haben zu über 90% schlechte Geschäfte gut bis sehr gut bewertet und fast nur Ausfall produziert mit Ihren Bewertungen. Man kann auch Gefälligkeitsgutachten gegen Bezahlung dazu sagen. Wer dies überprüfen möchte, kann selbst recherchieren und sich die Bewertungen auf der Website der GUB ansehen und dann recherchieren wo diese Fonds heute stehen.

BEZAHLUNG UND BAUFTRAGUNG VON RATINGS

Der erste und wichtigste Standard den ich mir vorstelle ist die Frage der Beauftragung und Bezahlung des Ratings, wenn derjenige der beurteilt werden soll für seine Beurteilung zahlen soll, kann sich auf Dauer kein unabhängiges Ergebnis zeigen. Hierzu könnte es einen unabhängigen Dachverband geben der diese Ratings bezahlt und sich aus Mitgliedsbeiträgen finanziert. Branchenteilnehmer sollten aber in diesem Verband keine Ämter belegen, so wie das z.B. im VGF der Fall ist. Ohne eine strikte Interessentrennung und systematische Verhinderung eines Lobbyismus kann eine Beurteilung nicht wirklich hilfreich werden. Eine staatliche Beteiligung und eine passende Gesetzgebung wäre hierfür eine gute Grundlage. Als Teil des Bundesaufsichtsamtes für Finanzdienstleistung zum Beispiel. Das ist sicher einer der am schwierigsten zu lösenden Aufgaben.

Grundsätzlich gibt es bisher für die Finanzierung der Ratings nur zwei Möglichkeiten, die Beauftragung durch den Emittenten des Produkts oder die Bezahlung durch den interessierten Nutzer (Subscription). Ich würde weiterhin als Ergänzung vorschlagen, dass der Vertrieb die Kosten für das Rating übernehmen könnte, für jeden verkauften Anteil muss ein gewisser Satz an die Ratingagentur abgeführt werden, dafür bekommt er auch ein laufend aktualisiertes Rating. Die Emittenten und Initiatoren sollen Zugang haben um das Rating Ihres Produktes, z.B. durch eine erzielte Neuvermietung, einen neuen Mieter, eine Verlängerung eines Mietvertrages, immer aktuell zu halten. Ich stelle mir einen vierteljährlichen Datenabgleich vor. 

ALLGEMEINE GRUNDLAGEN

Wo die Wohnimmobilie noch relativ einfach zu raten ist, dort haben wir im wesentlichen 3 Faktoren die den Wert beeinflussen, die Größe, die Lage und die Ausstattung. Haben wir bei der Gewerbeimmobilien doch eine Vielzahl von Faktoren die den Wert und damit das Rating beeinflussen.

DARSTELLUNG DER ERGEBNISSE

Zunächst wollen wir unser Raster festlegen und hierbei würde ich mich gerne an die bekannten Buchstabenfolgen anlehnen, welche die Firma Standard&Poors definiert hat.

AAA = Triple A = außergewöhnlich hohe Sicherheit, hohe Sicherheit die Beteiligung zu 100 oder mehr zu veräußern, Liquidität vorhanden, geringe Rendite bei hoher Sicherheit, Anlehnung an Wertpapiere mit staatlicher Beteiligung. Die kalkulierten Risikoannahmen sind außergewöhnlich hoch und damit eher als überbewertet zu bezeichnen, eine Beteiligung kann als mündelsicher eingestuft werden.

AA   = Double A = hohe Sicherheit, hohe Wahrscheinlichkeit die Beteiligung zu 100 oder mehr zu veräußern. Die kalkulierten Risikoannahmen sind realistisch und ausreichend.

A = geringe Sicherheit, aber sichere Beteiligung, mittlere Wahrscheinlichkeit die Beteiligung zu 100 zu veräußern. Ein Verkauf der Beteiligung zwischen 70-100 ist sehr wahrscheinlich. Die kalkulierten Risikoannahmen sind realistisch

BBB = Produkt mit klarem aber überschaubarem Risiko, spekulative Beteiligung, die Ausschüttung muss im Verhältnis zur geplanten Laufzeit sehr hoch sein um ein positives Investment zu erreichen. Die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs der Beteiligung liegt bei 20-50%. Wirtschaftliche Veränderungen oder Abweichungen zur Planung können zum Ausfall der Ausschüttung führen.

BB = Produkt mit hohem Risiko, die Ausschüttung muss über einen kurzen Zeitraum außergewöhnlich hoch sein, ein Verkauf der Beteiligung ist unwahrscheinlich. Wirtschaftliche Veränderungen können zum Ausfall, d.h. zur Insolvenz des ganzen Fonds führen.

B = Produkt mit sehr hohem Risiko, ein Verkauf wird unmöglich sein, geringste wirtschaftliche Veränderungen oder Abweichungen von der Planung werden zum Ausfall d.h. zur Insolvenz führen.

GRUNDLAGEN DER ERMITTLUNG DES RATINGS

Lage und Standortfaktoren

 Wie ist die Lage für das Mietkonzept geeignet

Wie ist die Drittverwendungsfähigkeit einzuschätzen

Ist die Lage auch bei deutlicher wirtschaftlicher Verschlechterung als vermietbar zu bezeichnen

Sind vergleichbare Mietflächen in vergleichbarer Lage verfügbar

Sind Leerstände in vergleichbarer Lage und Größe am Markt vorhanden

Bestehen baurechtliche Risiken für eine Nutzungseinschränkung

Makro und Mikrodaten

Wettbewerbssituation

Wirtschaftskraft des Standorts

Zentralität

Kaufkraft

Arbeitslosenzahlen

Verkehrsanbindung

ÖPNV Anbindung

Mieter:

 Wie ist die Bonität des Mieters ( Rating oder Crefo-Auskunft)

Ist das Konzept des Mieters als erfolgreich bekannt

Hat der Mieter sein Konzept filialisiert

Ist das Konzept des Mieters in vergleichbaren Städten als erfolgreich bekannt

Unterkategorie Mietvertrag:

 Ist der Mietvertrag langfristig vereinbart

bestehen bedingte Sonderkündigungsrechte welche die Mietvertragslaufzeit verkürzen können

Deckt der Mietvertrag die Übernahme der heutigen und künftigen Nebenkosten

Bestehen Nebenabreden die Kosten verursachen oder die Mieteinnahmen einschränken können

Ist eine Umsatzmiete vereinbart

Ist der Mietvertrag wertgesichert ( Indexierung )

Ausstattung und technischer Zustand:

 ist die Ausstattung der Nutzung angemessen

besteht ein Instandhaltungsrückstau

wenn ein Instandhaltungsrückstau besteht, wie hoch ist dieser im Verhältnis zum Objektwert

bestehen Risiken im Bezug auf die Heizungs- Lüftungs- und Klimaanlage

Alter der Immobilie und potentielle Risiken

besteht ein Risiko für Schadstoffbelastungen in Baustoffen

wurde ein Schadstoffgutachten gemacht

bestehen Risiken der Bodenkontaminierung des Grundstücks ( Schadstoffe, Krieg, Altertumsfunde)

Unterkategorie Grundbuch:

sind im Grundbuch Lasten und Beschränkungen eingetragen die wertmindernd sind oder die Nutzung einschränken können

besteht das Risiko von Regressansprüchen aus dem dritten Reich ( Altbauten )

Verwaltung der Immobilie:

 ist ein Verwaltungsvertrag geschlossen

sind die Konditionen des Verwaltungsvertrages üblich und angemessen

sind alle notwendigen Aufgaben im Verwaltungsvertrag berücksichtigt

ist der Verwalter für die Nutzung der Immobilie geeignet

hat der Verwalter der Immobilie Erfahrungen mit der Nutzung der Immobilie

ist der Verwaltervertrag langfristig vereinbart ( in welchem Zeitraum kündbar )

 Finanzierung:

 Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital Debt/Equity Ratio

Nettomieteinnahmen zu Kapitaldienst

Verhältnis der Tilgungsdauer zu Mietvertragsrestlaufzeit

Investmentkriterien:

Stressszenarien bei Veränderung der wirtschaftlichen Grundlagen

Debt-Rent Ratio im Bereich Investmentgrade ( detailierter als im Abschnitt Finanzierung )

Debt-Rent Ratio:

 (genaue Erläuterung)

 (to be continued )