InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

die Kensington Palace Gardens ist die Straße der Milliardäre, neben einigen Botschaften wie zum Beispiel der israelischen Botschaft die mit Panzersperren und schwer bewaffneten Polizisten auf der ohnehin schon für den Autoverkehr gesperrten Straße etwas befremdlich wirkt, befinden sich auch die Anwesen der reichsten Menschen der Welt, unter anderem des Sultans von Brunei, der saudischen Königsfamilie oder einer der “Allerwelts” Milliardäre wie Bernie Ecclestone oder der indische Stahlkocher Lakshi Mittal. Wenn in diesen Lagen überhaupt Verkäufe erfolgen dann werden Zahlen genannt die nur schwer mit einer “Wohnimmobilie” in Einklang zu bekommen sind, für diese Beträge könnte man sich auch ein Shoppingcenter in einer europäischen Stadt kaufen, da lässt es sich freilich nicht so mondän wohnen, aber man bekommt wenigstens etwas Rendite. Auch andere Lagen wie z.B. die Bishops Avenue, auch “Billionaires row” genannt, ist eine Adresse im Norden von London die für den normalen Millionär nicht mehr erschwinglich ist. Während des ersten Golfkriegs haben die “Ölaugen” ganze Straßenstriche gekauft, egal zu welchem Preis.

Die Annahme das es ja nicht gleich ein Haus sein muss, sondern eine Wohnung doch auch ausreichend ist, heißt nicht zwingend das man hier weniger investieren muss. “One Hyde Park” ist die Adresse die von den Brüdern Candy&Candy entwickelt wurde. Wer das Penthouse mit 7 Zimmern auf 2 Ebenenen attraktiv fand, ist bis heute nicht bekannt, aber 168 Millionen € stand beim Notar im Kaufvertrag. Rund 70.000€ für einen einzigen Quadratmeter wurde ausgerufen, den Service des daneben liegenden Mandarin Orientel kann man dafür aber auch nutzen, gegen Gebühr, versteht sich. Lagen wie eine Holland Park Avenue, wo man schicke Stadthäuser, ganz in der Nähe des berühmten Westfield Shoppingcenters erstehen kann, wirken geradezu als Schnäppchen. Für rund 20 Mio.€ kann man hier schon eine nette Bleibe erstehen. Das wir uns nicht falsch verstehen, ein Stadthaus ist alles andere als groß, meist sogar mit 4 oder 5 Ebenen und eine Wohnfläche von nicht mehr als 100qm.

Trotzdem, London ist und bleibt attraktiv, die englische Sprache, die Ordnung und relativ hohe Sicherheit, die Historie und die Möglichkeiten ein angenehmes Leben zu führen, lockt Menschen aus der ganzen Welt an, reiche Menschen, der Preis ist relativ, wie immer.

Anläßlich der Gründung unserer Londoner Filiale habe ich mich, gezwungener Maßen, mit dem Mark von Wohnimmobilien in London in den letzten Wochen ausgiebig beschäftigt. Anläßlich meiner Einleitung mag man jetzt zunächst die Frage stellen ob ich völlig verrückt bin über das investieren in London nachzudenken, ob das nicht völlig abwegig ist, wenn man kein Milliardär oder wenigstens mehrfacher Millionär ist? Die Antwort ist eindeutig JA. Nicht das ich verrückt bin, sondern das es lohnend ist über ein Investment in London nachzudenken. Allerdings sollte man wenigstens 500.000€ zur Verfügung haben um investieren zu können.

Die “loan to cost” ratios der angelsächsischen Banken sind für Investoren in Wohnimmobilien sehr unattraktiv. Mehr als 50% der Kosten kann man nicht erwarten, den Banken ist das Pflaster offenbar zu heiß. Im Angesicht der heutigen Krisen und der damit verbundenen Konsequenzen ist eine Verschuldung bei Investments sowieso nicht ratsam. Insofern halte ich den derzeit verfügbaren Finanzierungshebel von 50% für ausreichend, empfehlen würde ich jedoch lieber mit 100% Eigenkapital zu investieren. Im Notfall, muss ich über wenigstens ein bis zwei Jahre die Finanzierung auch ohne einen einzigen Euro an Einnahmen finanzieren können, wenn das möglich ist, dann ist ein Finanzierungshebel möglich und sinnvoll, anderenfalls ist es wirtschaftlicher Selbstmord.

Das Ergebnis meiner Analysen hat ergeben das neben den Lagen die unerschwinglich teuer sind, oft auch etwas weniger attraktive Lagen nur wenige hundert Meter voneinander entfernt liegen. Bevor man also nach Investments Ausschau hält, muss man eine sehr detailierte Analyse der Lagen vorliegen haben.

Eine der besten Gelegenheiten für einen Einstieg sind die Immobilienauktionen. In England ist man sehr schnell auf der Straße wenn man seine Finanzierung nicht bezahlt, meist sind das dann genau die Lagen die nicht einfach und sofort zu verkaufen sind. In Auctionskatalogen kann man sich im 3 Monatsrhytmus die Objekte ansehen, wenn man sich für eine Lage entschieden hat muss man nur noch auf eine Gelegenheit warten. Mein Ziel sind unattraktive hässliche und kaputte Häuser die “zwischen” guten Lagen liegen. Es lassen sich Häuser für ein Drittel bis zu einem Viertel des Marktwertes ersteigern 300-400.000Pfund ist der kleinste Betrag mit dem man rechnen muss. Mit 50-100TEUR renoviert und eingerichtet erzielt man eine Mietrendite die zwischen 10-12% liegt. Die höchste Rendite erzielt man, wenn man die Räume aufteilt und “Zimmer” vermietet, es gibt in London kein Zimmer unter 350€ pro Monat, je nach Lage und Ausstattung kann man das auch pro Woche zahlen. Allerdings zum Preis höherer Fluktuation und Abnützung, was wiederum abhängig ist von einem guten Verwalter.

Den wesentlich höheren Teil an Rendite macht man aber in dem man wartet und mit etwas Glück wachsen die in der Nähe liegenden Millionärsstraßen zusammen und man befindet sich mitten in einer solchen Lage. Auch eine Luxussanierung kann die Lage “anbinden”.  Selbst wenn man noch weitere 500 TEUR investiert, ist eine verzehnfachung des Investments durchaus erzielbar. Zeit und Liquidität ist die wichtigste Grundlage um in London zu investieren. Attraktiv ist ein Investment unter diesen Vorraussetzungen in jedem Fall. Wenn Sie erstmalig an einer Auction teilnehmen werden Ihnen unschwer die ethnischen Gewichtungen der Teilnehmer auffallen, fast nur Inder und Juden, irgendwie bezeichnend.

Als deutscher Investor sollte man sich auf keinen Fall an einen Makler wenden, sondern einen kompetenten Berater suchen. Auch sind Anwälte notwendig die mit beiden Rechtssystemen vertraut sind. Sehr wichtig ist auch ein zuverlässiger Verwalter vor Ort. Die Einrichtung einer steuerlich attraktiven Jurisdiktion, ein sogenanntes SPV ( Special Purpose Vehicel ), das ist eine Gesellschaft die nur zu dem Zweck gegründet wird dieses Investment vorzunehmen ist ebenfalls meine Empfehlung. Die Kosten hierfür sind heutzutage nur noch marginal.

LONDON, YES!

die Menschen haben die letzten Jahre viel Angst um Ihr Geld haben müssen, Investments die seit Jahrzehnten als sicher galten sind plötzlich Verlustgeschäfte, die Lebensversicherungen verkünden Zinssätze um die 2%, die festverzinslichen Wertpapiere rentieren gegen Null unter Berücksichtigung der Inflation.

Die Finanzkrise hat die Menschen schwer verunsichert. 

Das ist der Grund ”DAS GOLD GEHT”.

Die gesamte Investmentindustrie hat fest gestellt, das Gold das Einzige ist, mit dem man die Menschen noch bewegen kann. Weil die Leute in Ihrer Angst daran geglaubt haben das Gold sicher ist, weil es “früher” immer schon sicher war. Eigentlich ein Mißverständnis.

Vor nicht allzu langer Zeit saß ich in einem Besprechungszimmer einer Genossenschaftsbank im schönen Zürich, im Ständer offeriert neben dem Geschäftsbericht auch Investmentangebote. Dort waren zu finden, physisches Gold für das Schließfach, Goldzertifikate, Goldfonds, Goldindustriefonds. Keine Aktienfonds, keine Wertpapiere, keine Immobilienfonds, nur und ausschließlich Gold.

Die Investmentindustrie will Geld verwalten, davon lebt sie,  “Assets under Management” das zählt, ob das “Asset” Rote Rüben oder Gold ist, das ist letztlich egal. Wie kann ich mehr Assets managen und mein Volumen erhöhen das ist die Gretchenfrage der Fondsmanager. Schließlich erhalten die Fonds eine Management Fee von 0,5-2,0% teils mehr, teils weniger. Wenn ich also für eine Milliarde Dollar Gold kaufe, dann erhält die Fondsgesellschaft in unserem Beispiel 5 Millionen Euro im Jahr, oder über 400.000€ im Monat, dafür das sie auf einen Haufen Gold aufpasst. Kein schlechter Job. Das man nicht soviel Arbeit hat, schenkt man sich das ganze herumgezerre mit physischem Gold und sucht sich eine Investmentbank die einem das “Recht” an diesem Haufen Gold verkauft.

Kaufe ich jetzt als Fondsmanager noch eine weitere Milliarde, trage ich dazu bei, das der Preis steigt. Ich kann meinen Anlegern zeigen wie toll die Idee war das sie mir Ihr Geld anvertraut haben und sie werden mir wieder Geld geben. Jetzt haben wir schon 3 Milliarden “under Management” und müssen nicht mal groß etwas dafür tun. So geht es weiter und weiter, bis irgendwann jemand sagt er möchte gerne sein Geld zurück.

Die Nachfrage nach Gold ist deshalb ungebrochen, aber aus falschen missverstandenen Motiven heraus.

Wie alle Mißverständnisse wird auch dieses eine Zeit benötigen um verstanden zu werden, wenn es soweit ist, dann wird weltweit Gold verkauft und nicht nur das physische Gold sondern vor allem die Millionen von Tonnen in “Luftgold”, auf Zertifikaten und sonstigem Papier. Wenn die Luft der Blase verraucht ist und der Goldpreis wieder da ist wo Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen und diese Nachfrage weder von Sicherheitsdenken noch von der Investmentindustrie getrieben ist, dann wird abermals viel Vermögen zerstört sein.

über Monate hat das Management der AXA Investment Managers versucht die Wiedereröffnung des offenen Immobilienfonds AXA Immoselect zu erreichen. Das ist ehrenwert, aber eigentlich ist der ”Patient” bereits seit letztem Jahr “tot” . Wenn ich die Wiederbelebung eines Patienten der gestern verstorben ist, noch am folgenden Tag versuche, dann ist das vielleicht für die Angehörigen, man nennt diese hier auch Anleger, ein Hoffnungsschimmer, aber auch ohne medizinische Fachkenntnisse würde ich das als relativ schwierig bezeichnen.

Den Totenschein der offenen Immobilienfonds hat im letzten Jahr die Bundesregierung selbst, durch die Verabschiedung des neuen Investment und Wertpapierhandelsgesetzes ausgestellt. Das dies nicht funktionieren kann, habe ich bereits letztes Jahr versucht zu erklären und bis jetzt fast Recht behalten. Die einzige, mir bekannte Ausnahme, stellt derzeit der  UniImmo Global der Union Investment dar.

Nachdem die letzte Träne getrocknet ist, darf der Gedanke an das vermeintliche Erbe ins Auge gefasst werden. Wie wird nun das Erbe des Erblassers im Falle AXA Immoselect aussehen?  Es bleibt zu hoffen, dass den Erben neben der Trauer ein bitterer Verlust erspart bleibt. Insbesondere wird sich dann heraus stellen was die Bewertung eines Gutachterausschusses einer Fondsgesellschaft tatsächlich “Wert” ist. Das kann dann auch als Gradmesser für die restlichen Krankheiten der Branche gesehen werden.

Die Krankheit wird noch weitere Opfer fordern, derzeit sind noch 11 weitere Fonds mit einem Vermögen von ca. 85 Milliarden Euro geschlossen und mit zweifelhafter Perspektive versehen. Wenn alle offenen Immobilienfonds die Verwertung Ihrer Assets vornehmen dann steht die Frage im Raum wie dieses Volumen vom Markt aufgenommen werden kann. Hier wiederum bin ich sehr zuversichtlich, da während der letzten Jahre der Finanzkrise die Anzahl der Projektentwicklungen drastisch zurück gegangen ist und derzeit sich eher ein Käufermarkt abzeichnet, wäre die Eurokrise nicht dazwischen gekommen, hätten wir einen neuerlichen Immobilien-Boom. Dieser kann auch noch kommen, ich halte das für sehr wahrscheinlich. So lange die Eurokrise die Ausreichung von großvolumigen Finanzierungen behindert, dürfte das aber noch dauern.

Ein weiteres Problem der offenen Fonds, sind großvolumige Tickets von institutionellen Anleger die vor der Finanzkrise große Milliardenbeträge in den offenen Immobilienfonds geparkt haben, mit dem Crash wurden diese Beträge zurück gefordert, diese Rückforderungen stehen auch heute noch, wenn die Fonds öffnen, würden diese Beträge sofort abfließen, die Liquidation somit die einzige Alternative.

Das Management der offenen Fonds ist derzeit darauf aus zu verkaufen, um die nötige Liquidität für eine Öffnung zu schaffen, genau das ist aber für die Performance des Fonds absolut tödlich, je höher die Liquidität je weniger Rendite kann der Fonds erwirtschaften. Die Renditeerwartungen offener Fonds liegen im Mittel irgendwo bei um die 2%, mit dem Risiko sein Geld nicht wieder zu bekommen, wieder ein Grund für weitere Anleger Ihr Geld abzuziehen, ein Teufelskreis der nicht zu enden scheint.

wenn Immobilienspezialisten andere Investments verteufeln, mag das den geneigten Leser zunächst voreingenommen stimmen. Ich möchte nicht absprechen das man bei Immobilieninvestments mindestens genauso viel falsch machen kann, dem Thema Gold möchte ich in den nächsten Artikeln etwas Zeit widmen da auch in diesem Punkt die Welt wieder einmal in die falsche Richtung läuft.

Wir haben es wieder einmal mit einer Blase zu tun, wenn diese Blase platzt, legt sich wunderschöner, aber wertloser Goldstaub über unsere Häupter. Wenn Sie dies lesen, gehören sie hoffentlich nicht dazu.

Warum ist ein Investment in Gold ausgemachter Unsinn? Diese Meinung vertrete ich schon seit Monaten und bin lange belacht, gescholten und belehrt worden, nicht zuletzt durch dramatische Preisanstiege des Marktes. Derjenige der ein sicheres Investment tätigen will, der sollte meiner Meinung nach die Finger vom Gold lassen. Die Schelte mag mittlerweile verstummt sein, das Ende ist sicher noch nicht erreicht.

Gold hat seine Bedeutung im Weltmarkt schon lange verloren! Betrachten wir doch einmal ganz pragmatisch den Markt und die Argumente der Gold-Bullen. Allen voran diejenigen die uns vorrechnen das die Währungen ja mit Gold hinterlegt sein “sollten” und wenn wir das mal ausrechnen, dann würde der Goldpreis irgendwo bei um die 15.000 USD pro Unze liegen. Und schon blitzt bei allem Sicherheitsbedürfniss doch die Gier wieder auf. Dieser Unsinn wird tatsächlich gekauft. Gold ist sicher, das war es doch schon immer, also muss es auch in Zukunft so sein, oder?

Die Sache mit dem Geld und dem Gold gründet im Währungsabkommen von Bretton Woods vom Juli 1944. Die Währungen der Staaten müssen mit Gold hinterlegt sein, dummerweise hat sich da noch eingeschlichen “…oder in US-Dollar”, hierzu an anderer Stelle mehr. Wenn man sich jetzt die Frage stellt warum das damals so geschehen ist, muss man sich den Zeitgeist dieser Jahre vor Augen führen. Die Menschen haben durch die Zeit nach dem ersten Weltkrieg 1914 bis 1923  eine gewaltige Hyperinflation erlebt. Während dem zweiten Weltkrieg wurde mit Zigaretten, Lebensmitteln und Waren aller Art bezahlt. Die Menschen hatten allen Grund dem Zahlungsmittel Geld zu mißtrauen.

Und jetzt frage ich ganz einfach wie ist das heute? Kann ich das nur ansatzweise vergleichen? Glauben Sie an den Euro oder Dollar als Zahlungsmittel? Ja, natürlich, sie würden das Zahlungsmittel auch nie in Frage stellen, da sie es seit Generationen nicht anders kennen, als mit Geld zu bezahlen. Gold ist kein Ersatz für Geld und kein Mittel um Vertrauen zu schaffen. Wir leben heute in einer Informationsgesellschaft in welcher fast jedermann innerhalb von sehr kurzer Zeit über alle Informationen verfügen kann die er benötigt. Vertrauen und Sicherheit für Zahlungsmittel wird heute größtenteils elektronisch betrieben. Credit Card, Online payment, Paypal, Pay by Click, wird täglich praktiziert und braucht kein Bargeld, erst recht kein Gold.

Vertrauen ist der eine Punkt, der andere Punkt ist die Frage nach den Verhältnissen. Wenn ich die heutige ”Welt-Geldmenge” betrachte, noch nicht einmal das Buchgeld, sondern nur das Bargeld, dann ist die Menge Gold die überhaupt auf der Welt existiert und jemals gefördert wurde ein Prozentsatz der kaum mehr in Zahlen auszudrücken ist. Im Jahr 2006 haben die USA einfach damit aufgehört ihre Geldmenge zu veröffentlichen, diejenigen die das als Schätzung  fortführen, gehen von schwindelerregenden Zahlen aus. Der Beweis für meine These zum Gold, liegt genau hierin begraben. Es funktioniert trotzdem! Die USA drucken fleißig Geld und niemand kommt deshalb auf den Gedanken dem Dollar nicht mehr zu vertrauen. Den Schluss den die Goldbullen jedoch hieraus ziehen ist, das der Preis des Goldes mit der Geldmenge wieder einher gehen müsste. Das ist eigentlich ein völlig aus der Luft gegriffener fantastischer Ansatz. Die Antwort ist “WARUM”.  Die Welt würde nicht funktionieren mit einem Geldersatzmittel Gold, es wird immer Geld geben und die Menschen werden immer Geld vertrauen, wie dieses Geld heißt und was man dafür bekommt ist nicht vorher zu sagen, aber dieses Geld wird nicht Gold heißen und damit auch nichts zu tun haben. Man braucht Gold nicht mehr um Vertrauen für Bargeld zu schaffen, die Rolle des Goldes hat deshalb völlig an Bedeutung verloren. Selbst die Rolle des Bargeldes hat an Bedeutung verloren.

Warum der Goldpreis in den letzten Jahren so dramatisch angestiegen ist werde ich in den nächsten Artikeln darlegen.

die in Aschheim ansässige TKN Real Estate Solutions AG hat im Januar diesen Jahres den Großteil des aus dem Jahre 1985 stammenden innerstädtischen Shoppingcenter City Center Fürth erworben. Der im Center befindliche C&A, mit knapp 3.500qm Verkaufsfläche ist ein fester Bestandteil und Ankermieter dieses Einkaufszentrums, befand sich bisher aber noch im Fremdeigentum. Die TKN AG hat sich mit dem Eigentümer dieser Teileigentumseinheit nun geeinigt und den Kauf notariell beurkundet. Der bisherige Eigentümer Aerium, ein britischer Finanzinvestor, verkauft diesen strategisch sehr wichtigen Teil des Centers an die TKN AG. Damit kontrolliert der Projektentwickler TKN AG insgsamt ca. 30.000qm Verkaufsfläche in bester Lage von Fürth. Ein weiterer Meilenstein bei der geplanten Revitalisierung des City Centers. Mit dem Mieter C&A werden nun die Gespräche aufgenommen um die gegenseitigen Interessen im Rahmen des neuen Konzeptes umzusetzen, das der C&A im neuen Konzept bleiben könnte gilt als wahrscheinlich.

Das durch die komplizierte Eigentümerstruktur, bisher ohne jegliche Modernisierung in die Jahre gekommene Center kann nun völlig umgestaltet werden. An der Planung wird seit Monaten gearbeitet, das gesamte Center wurde von den Hagener Architekten PASD Feldmeier und Wrede komplett digitalisiert um zuverlässige Planungsgrundlagen zu schaffen. Durch die unterschiedlichen Ebenen und Zwischenebenen könnte man schnell den Überblick verlieren. So befindet sich die Schwabacher Straße, die Fußgängerzone, auf der Höhe des Obergeschoßes des Centers, der Theaterplatz liegt tiefer und stellt sozusagen das Erdgeschoß dar.  Das Untergeschoß ist der Zugang von der Tiefgarage. Für den Einzelhandel ideal, trotz des antiquierten Zustandes hat das Center heute schon eine gewachsene natürliche Frequenz. Es gibt keine “schlechtere” Ebene wie das in manchen Centern üblich ist. Bei der damaligen Bauweise wurde akribisch darauf geachtet das man an keinem Punkt sehen kann was es in den anderen Geschossen für Angebote gibt, eine Vielzahl von Treppen und Rolltreppen ermöglicht zwar immer und überall hin zu kommen, trübt aber den Gesamtüberblick. Als “Rolltreppenmuseum” bezeichnen die Planer den Bestand mit einem Augenzwinkern, das soll sich nun ändern, hell, offen, freundlich, übersichtlich, dass sind die Attribute die heute für Shopping Tempel gelten müssen. Da man nun auch über das Eigentum des Gebäudeteils des C&A verfügen kann, unterstreicht dies die Wahrscheinlichkeit das dieses Center wirklich völlig in neuem Glanz erstrahlen wird.

Die Bestandsmieter von welchen viele im Center bleiben wollen, sollen das Weihnachtsgeschäft 2011 noch mitnehmen können um dann im Frühjahr 2012 die Geschäfte für den Umbau zu schließen. Die Bauzeit ist mit ca. 12 Monaten angesetzt und würde damit eine Eröffnung im Frühjahr 2013 ermöglichen. Der Baukörper soll hierzu komplett entkernt und unter Berücksichtigung einer energetischen und energieeffizienten Bauweise auf den heutigen Stand der Zeit gebracht werden.

Für den Einzelhandel heißt es nun aufpassen um sich die Filetstücke der neuen Flächen zu sichern, die Vermietungsabteilung der TKN AG gibt an, das auf die ca. 350 Informationsschreiben kaum Absagen eingegangen sind und von den meisten professionellen Mieterkonzepten Interesse bekundet wurde. Bereits in den nächsten Wochen werden die ersten konkreten Mietvertragsangebote verschickt und damit wird schon bald entschieden sein, welche der Einzelhändler dabei sein werden.

Die Stadt Fürth ist für Immobilieninvestoren hoch interessant. Erst kürzlich wurde ein langer Kampf um, ein weiteres Investitionsobjekt entschieden, der von der Stadt ausgelobte Ausschreibungswettbewerb um die “Neue Mitte Fürth”. Die MIB AG in Berlin hat den Zuschlag erhalten, damit sollen weitere ca.12.000qm Handelsfläche in Fürth entstehen. Neben der Revitalisierung des City Center Fürth ein weiterer Punkt, der die Attraktivität der Stadt steigern wird. Mit der Fertigstellung dieses Projektes wird es aber noch etwas länger dauern. Es folgt zunächst ein Architektenwettbewerb und vor 2015 ist nicht mit einer Eröffnung zu rechnen. Sicherlich kein “Einkaufsschwerpunkt”, wie in der Presse zu lesen ist, dazu ist die Handelsfläche zu gering und die Rudolf-Breitscheid-Straße doch nur eine B-Lage, aber eine sinnvolle Ergänzung, damit der Einzelhandel in Fürth an Bedeutung gewinnen kann. Umfragen zu Folge würden die Fürther zum einkaufen gerne in Ihrer Stadt bleiben, sofern etwas geboten wird. Darauf müssen die Fürther Bürger nun nicht mehr lange warten, das neue City Center, wird ein Schwergewicht des Konsums im Stil der heutigen modernen Shoppingcenter, davon profitiert in erster Linie die Fußgängerzone an der Schwabacher Straße, die 1A Lage in Fürth. Die Rudolf-Breitscheid-Straße bis zum Modehaus Wöhrl wird bis zum Jahr 2015 eine attraktive Innenstadt B-Lage und damit insgesamt ein für die Stadt passendes Angebot an Einzelhandelsflächen bieten.

es gibt Einzelhandels Konzepte die bereits heute fast ausschließlich auf das Internet ausgerichtet sind und diese Marktposition dafür nutzen um nun auch zu filialisieren. Planet Sports, eine interessante Marke und eine interessante Story.

Die Marke Planet Sports gehört seit 2007 zur Primondo Specialty Group, nach der Pleite der Muttergesellschaft ging die PSG an Carlyle einen US-amerikanischen Finanzinvestor.

Begonnen hat das Unternehmen Planet Sports in der bayerischen 5-Seen Landschaft, mit zwei kleinen Shops für die Surfer, Skater und Boarder Szene. Mit trendigen Brands die zur Szene passen hatten die Gründer Erfolg. Dieser stellte sich aber auch nicht von Anfang an ein,  wie hart das Einzelhandelsgeschäft sein kann, haben die Gründer Marcel Peters und Sven Horstmann in Ihrer Anfangszeit erfahren müssen, vor allem da man die ersten Läden eben nicht in Toplagen großer Städte sondern ganz einfach in der Nähe, eröffnet hat. So waren die ersten Jahre auch von den typischen Sorgen und Nöten mittelständischer Einzelhändler geprägt.

Der Durchbruch oder die wichtigste Entscheidung geschah im Jahr 2001. Man stand vor der Entscheidung weiter zu filialisieren oder in das Online Geschäft einzusteigen.  Ein Freund der Gründer riet Ihnen zum Online Geschäft und bot auch seine Unterstützung an. Vor ungefähr 10 Jahren hat ein professioneller Internetshop noch sehr viel Geld gekostet, diese Beträge waren damals noch fast unerreichbar. Eine Investition die sich als unfaßbar erfolgreich herausstellen durfte.

Der Umsatz über das Internet ging steil in die Höhe, jedes Jahr wurde der Umsatz ungefähr verdoppelt. Zum Jahr 2007 hatte das  Unternehmen einen Umsatz von ca. 10 Millionen Euro erreicht. Die Gründer waren auf der Suche nach einem Partner im Kataloggeschäft und hatten sich an Quelle gewandt, die Muttergesellschaft Primondo hat die enormen Chancen der Marke erkannt und hat das Unternehmen gekauft, trotz Wirtschaftskrise hat sich das Unternehmen sehr gut entwickelt und die Umsätze weiterhin vervielfacht, die Gründer blieben als Geschäftsführer an Board.

Im Jahr 2010 wurde nun begonnen zu filialisieren. Pro Jahr sollen ein bis zwei Stores eröffnet werden. In Hamburg am Gänsemarkt wurde im September 2010 eröffnet.  Im September 2011 soll nun die erste Filiale in Dresden eröffnet werden. Die Kombination aus Internet und Filialgeschäft ist in diesem Fall eine tolle Idee. Die Präsenz einer Filiale untermauert den Erfolg in Online-Geschäft.

Für die Vermieter von Einzelhandelsflächen auf jeden Fall eine Marke die man im Auge behalten soll. Es werden große Flächen nachgefragt, zwischen 1.500 und 2.500qm sind nötig um das Shopkonzept zu realisieren. Die angepeilten Lagen sind die 1A oder 1B Lagen, je nach Größe der Stadt. Das Konzept spricht eindeutig Zielkundschaft an, deshalb ist die A-Lage nicht zwingend notwendig. Was für die Vermieter von Einzelhandelsflächen ein interessantes Argument darstellt, ist die Möglichkeit einen Standort relativ einfach zu analysieren. Durch das Online-Geschäft kann das Unternehmen sehr einfach feststellen wieviel Kunden in dieser Region vorhanden sind, eine Catchment Area von ca. 1 Stunde ist für die Kunden des Labels als völlig normal anzunehmen. Der Erfolg einer Filiale somit fast vorprogrammiert. Als Vermieter könnte man hier überdurchschnittlich profitieren, ob das Label Umsatzmieten akzeptiert ist wohl etwas was verhandelt werden muss.

es gibt kaum noch eine 1A Lage oder ein Shoppingcenter in welchem der mit 2,14 Milliarden € Umsatz (EBIT2010) erfolgreichste Elektroniker nicht vertreten ist. Flächendeckend ist das ganze Land mit Filialen abgedeckt, saubere Expansion über viele Jahre. Die Geschäfte laufen aber offensichtlich nicht mehr ganz so blendend wie sich das die Eigentümerin, die Metro AG, vorstellt. Im 2.ten Quartal 2011 musste diese schon mal 44 Millionen Euro mitbringen. Im Vorjahr war annähernd dieser Betrag noch mit anderem Vorzeichen zu verbuchen. Woran das liegen mag, ist eine Frage welche sich das Management wohl schon eine ganze Zeit lang gestellt hat. Verwunderlich warum es so lange gedauert hat bis man verstanden hat, dass man die Sache mit dem Internet ganz einfach verschlafen hat. Warum Internet, es läuft doch! Aber streng nach meinem Lieblingsmotto, ” wer aufhört besser zu werden, hat aufgehört gut zu sein”, ist es gefährlich wenn man sich auf seiner scheinenden Markpräsenz ausruht. Das Konzept ist heute schon von gestern!

Da dieses Konzept für Immobilien Spezialisten meist ein wichtiges Standbein bei der Entwicklung von Handelsimmobilien darstellt, dürfen wir uns die Frage stellen, ob es nach wie vor eine gute Idee ist einen Media-Saturn als Ankermieter zu nehmen. Wird der jetzige Knick zum Knacks und daraus ein Trend, kann dies flächenökonomisch zu einer Katastrophe führen. Die Gedanken hierzu führen aber noch weiter. Nehmen wir an, dass der Konzern den Rückstand im Internetgeschäft aufholen sollte, was ich durchaus für möglich halte, auch deshalb da die strategische “Neuausrichtung” nun proklamiert wurde. Wir werden sehen wie das aussieht.

Es bleibt aber die Frage ob denn die vielen tausend Quadratmeter die bundesweit angemietet sind überhaupt noch effizient und damit notwendig sind? Im Internetgeschäft herrschen bekanntlich geringere Spannen. Über viele Jahre wurde das von Media-Saturn ganz einfach ignoriert. Es hat ja auch gut funktioniert, wenn ich mit meinem “günstiger.de” Ausdruck beim freundlichen Mediamarkt Verkäufer stand, hat mir der erklärt das ich da im Internet ja keinen Service habe, die ”Servicelüge”, denn die Garantie leistet immer noch der Hersteller und ferner wurde behauptet, dass es meist zwielichte Geschäftemacher sind und die Hälfte der um 30% billigeren Fernseher sowieso “vom Laster gefallen” sind. Das ging wohl eine ganze Zeit lang gut, langsam aber hat das auch der letzte potentielle Kunde verstanden, dass dem ganz und gar nicht so ist und ich heute mit wenigen Klicks den Marktpreis eines Produktes und zuverlässigen Lieferanten im Internet bekomme.

Heute schon die Katastrophe herbeizureden ist sicher falsch, ich habe noch Hoffnung, ohne dies aber auch nur rechnerisch ansatzweise nachvollziehen zu können. Eine Kombination aus Internet- und Ladengeschäft, blitzschneller Versand, wirklicher Service und ein Ansprechpartner “vor Ort”, neue Medien und Marketingwege und vor allem endlich Schluss mit dem peinlichen “geil ist geil” Werbeslogan. Das könnte eine Kombination werden, die dem Konzern die Markführerschaft in diesem Segment erhält. Ob es aber gelingt bleibt abzuwarten, ob es sich rechnet, erst Recht.

Wenn ein Händler weniger umsetzt und verdient, dann drückt das auf die Mieten damit müssen Vermieter heute schon kalkulieren und darüber nachdenken was man mit der Fläche vielleicht alternativ machen könnte. Das ist nicht einfach, da meist sehr große Fächen belegt sind. Auch bei Immobilieninvestments sollte man sich ansehen ob das “Underlying Asset”, ( Neudeutsch für “das was drin ist”), den Schwerpunkt seiner Ertragskraft aus einer größeren Anzahl an Mietverträgen der Media-Saturn Gruppe zieht. Wenn dies so ist, dann würde ich aktuell eher davon abraten.

in 1A Lage von Fürth, direkt angrenzend an die Fußgängerzone, in der Stadt welche Teil der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen mit insgesamt 3,5 Millionen Einwohnern ist, entstand in den 80er Jahren ein Shopping Center. Das rechtliche Konzept war äußerst ungewöhnlich da die Eigentümerstruktur auf Basis von Teileigentumsanteilen geschaffen wurde. Das heißt, es gibt insgesamt 351 Teileigentümer. Ein schwieriges Unterfangen wenn das Objekt verkauft werden soll. Die Interessen und Vorstellungen von so vielen Menschen sind schwer unter einen Hut zu bekommen. Viele Monate hat dies der portugiesische Projektentwickler Sonae Sierra versucht, aber ohne Erfolg. Erst vor wenigen Wochen war es endlich geschafft und die Eigentümer haben 3 Personen eine Vollmacht für die Vertretung Ihrer Interessen und den Abschluss eines Kaufvertrages erteilt. 

Im Mai 2010 hatte Sonae Sierra das Handtuch geworfen und damit kurz vor dem Ziel aufgegeben. Die in München Grünwald ansässige TKN Real Estate Solutions AG hat hiermit ein gutes Timing bewiesen, die Verhandlungen wurden genau zum richtigen Zeitpunkt aufgenommen und es konnte in nur wenigen Wochen mit der Eigentümergemeinschaft eine Absichtserklärung abgeschlossen werden. Nicht zuletzt auch wegen der Unterstützung der Stadt Fürth. Eine enge und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Stadt ist laut Miro Vorbauer, Vorstandsvorsitzender der TKN AG, eines der wichtigsten Grundlagen um ein Projekt erfolgreich abwickeln zu können. Derzeit wird an der Umsetzung der umfangreichen Vereinbarung gearbeitet die mit notariellem Kaufvertrag im Januar 2011 erwartet wird.

Das Projekt verspricht ausgesprochen interessant zu werden, namhafte Filialisten haben bereits Interesse angemeldet. Der historische Hintergrund der Stadt hat es bisher kaum ermöglicht dem Einzelhandel, adäquate Flächen zur Verfügung zu stellen. Fürth wurde anders als z.B. Nürnberg im zweiten Weltkrieg weit weniger zerstört. Es existieren deshalb viele Altbauten in der Innenstadt die um die Jahrhundertwende erbaut wurden. Diese weisen aber meist nur relativ kleine Flächen zwischen 100 bis 400qm aus. Viele Filialkonzepte könnten mit Flächen von 1500-2500qm deutlich bessere Geschäfte machen, leider war aber hierfür bisher kein Angebot vorhanden, das wird sich nun mit dem neuen City Center ändern.

In das Projekt soll nun kräftig investiert werden, insgesamt sollen neben dem Kaufpreis von 20 Mio. Euro ein Betrag von ca. 70 Mio. Euro investiert werden. Mit der Vermietung soll bereits im Januar 2011 begonnen werden, aufgrund der jetzt schon sich abzeichnenden Nachfrage rechnet die TKN AG mit einem schnellen Vermietungsergebnis.

Das Architekturbüro PASD in Hagen, mit dem die TKN AG bereits das Marktkarree in Langenfeld geplant und gebaut hat, arbeitet bereits seit einigen Wochen an der Umplanung des City Centers. Ein Shopping Center welches dem Zeitgeist entspricht und einen ansprechenden Mietermix anbietet soll die Innenstadt von Fürth stärken und neue Impulse geben.

der Hamburger Projektentwickler und Branchprimus ECE, legt erstmals einen geschlossenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren auf. 400 Millionen Euro an Eigenkapital wird in drei ECE Objekte investiert. Die Objekte Linden-Center und Stern-Center in Berlin und die Galeria Kaskada in Stettin wurden bisher von der Familie Otto selbst gehalten. Weitere Objekte sollen folgen, der Fonds hat angeblich ein Vorkaufsrecht auf alle von der ECE entwickelten Shoppingcenter.

Auf den ersten Blick mag diese Meldung nicht unbedingt beeindrucken, ist aber meiner Meinung nach ein Meilenstein der Entwiclung in dieser Branche. Ein Projektentwickler macht sich unabhängig und fungiert selbst als Anbieter eines Finanzprodukts. Sicherlich auch eine Konsequenz auf die unsichere Zukunft der offenen Immobilienfonds, das Produkt geschlossender Fonds wird die Zukunft des Investmentgeschäfts werden. Das ausgerechnet die Nr. 1 der Branche diesen Schritt geht, halte ich nicht nur für beeindruckend sondern ist ganz einfach die logische Konsequenz als Antwort auf die Finankrise und die Unsicherheit und Unzuverlässigkeit der Investmentbranche.

Immobilien Projektentwickler haben die letzen Jahre schwierige Zeiten durchmachen müssen. Wenn die Investmentbranche keinen Exit für Projektentwicklungen anbieten kann oder man sich nicht darauf verlassen kann, dann nimmt man diesen Bereich selbst in die Hand.

Interessant wird nun, ob nicht auch ein Publikumsfonds aus dem Hause ECE kommen wird. Ein solches Produkt würde in den Banken und Sparkassen reißenden Absatz finden. Die klassischen Institutionen, welche Kapital einsammeln, werden damit bald Ihre Geschäftsmodelle überdenken müssen.