InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

bescheiden, so gibt sich die fünfte Ausgabe der Real Vienna, die trotz Wirtschaftskrise und anhaltender Probleme um die Finanzierung von Projekten in Osteuropa auf jeden Fall stattfindet. Die rauschenden Feste im Hintergrund, wie sie zum Beispiel noch im Jahr 2008 am Ufer der blauen Donau von der Constanzia Privatbank abgehalten wurden, fanden weder letztes Jahr noch im Jahr 2010 statt.
Auch die aufwendigen und teuren Messestände von osteuropäischen Oligarchen findet man nicht mehr auf der Real Vienna, diejenigen die heute noch vertreten sind stellen wohl den soliden Teil der Branche dar. Man sieht sich und erregt Aufmerksamkeit ob der bloßen Existenz und Anwesenheit des Unternehmens.

Amüsiert betrachten wir die Headline der Messezeitung “Österreicher kaufen österreichische Immobilien”, wenn das die Sensation der diesjährigen Real Vienna ist, „ na dann guat Nacht“ wie der Wiener in seinem liebenswerten Schmäh sagt.
Die Wiener und die Bayern haben sich seit jeher gut verstanden, wie auch im Jahr 2008 und 2009 hat die Münchner TKN Real Estate Solutions AG als Vertreter der Bayern auch in diesem Jahr am Mittwoch zum traditionellen Münchner Weißwurstfrühstück geladen, was nicht zwingend als Frühstück zu verstehen ist, sondern auch in München irgendwann zwischen dem aufstehen und dem frühen Nachmittag eingenommen werden darf. Ein Stück bodenständige Tradition, ist dass, was angemessen erscheint in den nach wie vor schwierigen Zeiten.
Als Projektentwickler für Shoppingcenter in Kroatien sieht die TKN AG eine Real Vienna nach wie vor als gute Plattform um die Akteure in CEE zu treffen und sich auszutauschen. Die Stimmung hellt sich auf, mit der nahen Umsetzung von Projekten wird in der Branche gerechnet. Bestimmend ist das was geht, das sind derzeit in erster Linie Fachmarktcenter und Supermärkte. Kleinere Projekte mit Volumina bis zu 20 Mio. € werden realisiert. Großprojekte liegen größtenteils immer noch auf Eis.

Das Projekte in Osteuropa nicht unproblematisch sind wurde deutlich anhand eines Beispiels welches oft auf der Real Vienna diskutiert wurde. Das von ATP und der Braunsberger Holding initiierte Shoppingcenter Westgate vor den Toren von Zagreb konnte trotz Finanzkrise, mit einem sehr hohen Anteil an Eigenkapital realisiert werden, leider wird das Center bis heute nicht in dem Umfang angenommen wie gewünscht. Menschenleere riesige Malls waren das Bild unseres Besuchs im März diesen Jahres, an einem Dienstagnachmittag gegen 15 Uhr! Das die Lage einfach zu weit draußen ist, der Kunde 15km von Zagreb ins Westgate fahren muss, haben wir bereits im vorletzten Jahr bemerkt. Es bleibt Herrn Braunsberger zu wünschen, dass dieses Projekt doch noch zu einem Erfolg wird. Nicht zuletzt für Kroatien und allgemein für Projekte in CEE.

In einem Artikel des Handelsblatt wird berichtet über das Diskussionspapier welches als Grundlage für einen Gesetzesentwurf dienen soll. Die schwarz-gelbe Bundesregierung erklärt hierin, dass windigen Finanzanbietern künftig das Leben schwer gemacht werden soll. Ein Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und schärferen Kapitalmarktregeln soll entstehen.

Auch für offene Immobilienfonds soll es einschneidende Veränderungen geben, die tägliche Fälligkeit von Immobilienfondsanteilen wird wohl der Vergangenheit angehören, und zwar nicht nur wegen mangelnder Liquidität, sondern ganz einfach von Gesetzes wegen. Wir haben den Untergang dieses Produktes bereits behandelt.http://www.investorsadvice.de/der-immobilienfonds-ist-tod-es-lebe-der-immobilienfonds/ die Folgen und sich hieraus ergebenden Chancen sind bis heute noch nicht absehbar.

Besonders steht der so genannte graue Kapitalmarkt im Fokus, der jährliche Verlust von Anlegern wird auf unvorstellbare 20-30 Mrd. Euro geschätzt. Dieser Sumpf soll trocken gelegt werden, einschneidende Veränderungen, sowohl in der Beratung, als auch in der Informations- und Dokumentationspflicht sollen ergänzt werden. Beratungsgespräche müssen protokolliert werden, Provisionen offen gelegt.

Es wird ferner berichtet das im Vorfeld erhebliche Lobbyarbeit der Branche letztendlich erfolglos blieb und das Ministerium an seinen Plänen festhalten will.

Das ist alles sehr lobenswert und ist eigentlich seit langem fällig, allerdings haben wir erhebliche Zweifel ob eine Bundesregierung hierzu in der Lage ist. Vieles hiervon ist nicht wirklich neu, es gibt bereits Gesetze die den Anleger schützen sollen, es ist einfach nur zu leicht diese zu umgehen. Ob sich das mit anderen Gesetzen ändern wird bleibt abzuwarten, große Hoffnung hierin haben wir nicht.

Wir bleiben bei unserer Meinung das der Anstoß aus der Branche und den Märkten selbst kommen muss, der von uns veröffentlichte Ansatz einer Einführung eines unabhängigen Ratingverfahrens und die Einsicht der Initiatoren die Risiken der heutigen Zeit in den Konzepten umzusetzen, wäre nötig um das Vertrauen der Anleger zurück zu erobern. Das Gesetz der Märkte regelt vieles von selbst, die Umsätze der Branche sind zu Recht zurück gegangen und werden auch weiter zurück gehen, so lange, bis entweder die Branche stirbt oder sich ändert.

Die Bundesregierung hat in diesem Bereich bisher kläglich versagt, deshalb ist es wenig wahrscheinlich das sich durch neue Gesetze etwas ändert.  Der Wille ist da, wie immer wird von den ursprünglichen Plänen ein zu belächelnder Kaffeesatz übrig bleiben. Wir hoffen trotzdem das wir dies falsch einschätzen!

Bereits in vorangeganenen Artikeln habe ich die vorgehensweise einiger Anbieter von geschlossenen Fonds kritisiert, solche Fonds, wie z.B. der von uns vor kurzem beurteilte IFK Sachwertfonds Deutschland I der BVT im Vertrieb der IVAG.

Link! http://www.investorsadvice.de/risikoinvestment-furs-kindergeldsparen-der-ifk-sachwertfonds-im-vertrieb-der-ivag/

Diese Fonds kalkulieren eine jährlich gleichbleibende Inflationsrate von 2,2%. Diese Inflation bedeutet, das aus 100€ in 20 Jahren über 150€ werden. Ein Verkauf der Immobilien dieser Fonds wird dann mit diesen Werten angenommen. Dies hat erheblichen Einfluss auf die gesamte Betrachtung. Das Investment wäre ohne diese Annahme meist ein Verlustgeschäft. Es wird nach wie vor mit dem Irrglauben gearbeitet, dass Immobilien immer mehr Wert werden, eben durch die Inflation. Vielen ist die Bedeutung des Begriffs Inflation nicht bewußt, in der reinen  Definition bedeutet Inflation eigentlich nur “Kaufkraftverlust”, das Geld ist weniger Wert, ich kann weniger kaufen mit dem Geld was ich verdiene, in den Prospekten der Fondsprodukte wird die Inflation im Zusammenhang mit “Wertsteigerung” definiert oder interpretiert. Hierbei wird suggeriert, das ein Investment dazu führen wird das das investierte Geld nicht nur erhalten sondern auch mehr Wert wird, das ist aber nicht der Fall, bei diesen Fondsprodukten wird das investierte Geld zunächst mit hohen Kosten belastet und soll wegen der Inflation nach langer Zeit wieder positiv werden.

Das dies für die Vergangenheit ganz einfach falsch ist, haben viele Studien aus den letzten 20-30 Jahren ergeben. Auch das Analysehaus Feri, hat hierzu Studien veröffentlicht. So erklärt Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearch gegenüber der Immobilienzeitung, ” Wer ein Haus kauft und meint, das sei Inflationsschutz, geht ein hohes Risiko ein”, nur an wenigen Standorten wie z.B. München und Frankfurt war überhaupt ein Mehrwert zu verzeichnen, an Standorten wie Stuttgart, Münster und Bielefeld gingen die realen Werte um bis zu 25% zurück. Insbesondere gilt dies bei gewerblichen Objekten.  Bei Büroimmobilien liegen die Büromieten nur in Frankfurt am Main real leicht über dem angenommenen Ausgangslevel von 1974. Überall anders in Deutschland liegen diese zwischen 5% und 40% unter diesem Niveau.

Die von uns geforderte Reform bei der Kalkulation und Prospektierung von Immobilienfonds schließt neben der Einführung eines wirklich unabhängigen Ratingverfahrens auch die Abschaffung solch unseriöser Kalkulationsgrundlagen mit ein, eine Investitionsentscheidung zu treffen auf Basis solcher Annahmen führt mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu einem Verlustgeschäft.

seit Monaten knirscht es hörbar im Gebälk der offenen Immobilienfonds, ein Zusammenbruch des Systems ist eigentlich nicht mehr aufzuhalten. Was bedeutet das aber für die Anleger? Was bedeutet eigentlich die Schließung von offenen Fonds, ist es wirklich so katastrophal wie proklamiert wird? Viele Anleger interpretieren die Formulierung “Wir schließen den Fonds” mit der Schließung/Insolvenz des Unternehmens. Das ist aber nicht der Fall, nicht zwingend. Zunächst bedeutet die Schließung nichts anderes, das dem Anleger sein Recht, seinen Anteil verkaufen zu können, genommen wird. Das heißt nichts anderes als das aus dem offenen Fonds ein geschlossener Fonds wird. Ob das dann so schlecht ist, wird sich noch zeigen. Es kann sich sogar eine Chance für ein außergewöhnlich gutes Investment ergeben. In jedem Fall müssen wir an dieser Stelle konsternieren, “der Immobilienfonds ist Tod”.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.