InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

es gibt kaum noch eine 1A Lage oder ein Shoppingcenter in welchem der mit 2,14 Milliarden € Umsatz (EBIT2010) erfolgreichste Elektroniker nicht vertreten ist. Flächendeckend ist das ganze Land mit Filialen abgedeckt, saubere Expansion über viele Jahre. Die Geschäfte laufen aber offensichtlich nicht mehr ganz so blendend wie sich das die Eigentümerin, die Metro AG, vorstellt. Im 2.ten Quartal 2011 musste diese schon mal 44 Millionen Euro mitbringen. Im Vorjahr war annähernd dieser Betrag noch mit anderem Vorzeichen zu verbuchen. Woran das liegen mag, ist eine Frage welche sich das Management wohl schon eine ganze Zeit lang gestellt hat. Verwunderlich warum es so lange gedauert hat bis man verstanden hat, dass man die Sache mit dem Internet ganz einfach verschlafen hat. Warum Internet, es läuft doch! Aber streng nach meinem Lieblingsmotto, ” wer aufhört besser zu werden, hat aufgehört gut zu sein”, ist es gefährlich wenn man sich auf seiner scheinenden Markpräsenz ausruht. Das Konzept ist heute schon von gestern!

Da dieses Konzept für Immobilien Spezialisten meist ein wichtiges Standbein bei der Entwicklung von Handelsimmobilien darstellt, dürfen wir uns die Frage stellen, ob es nach wie vor eine gute Idee ist einen Media-Saturn als Ankermieter zu nehmen. Wird der jetzige Knick zum Knacks und daraus ein Trend, kann dies flächenökonomisch zu einer Katastrophe führen. Die Gedanken hierzu führen aber noch weiter. Nehmen wir an, dass der Konzern den Rückstand im Internetgeschäft aufholen sollte, was ich durchaus für möglich halte, auch deshalb da die strategische “Neuausrichtung” nun proklamiert wurde. Wir werden sehen wie das aussieht.

Es bleibt aber die Frage ob denn die vielen tausend Quadratmeter die bundesweit angemietet sind überhaupt noch effizient und damit notwendig sind? Im Internetgeschäft herrschen bekanntlich geringere Spannen. Über viele Jahre wurde das von Media-Saturn ganz einfach ignoriert. Es hat ja auch gut funktioniert, wenn ich mit meinem “günstiger.de” Ausdruck beim freundlichen Mediamarkt Verkäufer stand, hat mir der erklärt das ich da im Internet ja keinen Service habe, die ”Servicelüge”, denn die Garantie leistet immer noch der Hersteller und ferner wurde behauptet, dass es meist zwielichte Geschäftemacher sind und die Hälfte der um 30% billigeren Fernseher sowieso “vom Laster gefallen” sind. Das ging wohl eine ganze Zeit lang gut, langsam aber hat das auch der letzte potentielle Kunde verstanden, dass dem ganz und gar nicht so ist und ich heute mit wenigen Klicks den Marktpreis eines Produktes und zuverlässigen Lieferanten im Internet bekomme.

Heute schon die Katastrophe herbeizureden ist sicher falsch, ich habe noch Hoffnung, ohne dies aber auch nur rechnerisch ansatzweise nachvollziehen zu können. Eine Kombination aus Internet- und Ladengeschäft, blitzschneller Versand, wirklicher Service und ein Ansprechpartner “vor Ort”, neue Medien und Marketingwege und vor allem endlich Schluss mit dem peinlichen “geil ist geil” Werbeslogan. Das könnte eine Kombination werden, die dem Konzern die Markführerschaft in diesem Segment erhält. Ob es aber gelingt bleibt abzuwarten, ob es sich rechnet, erst Recht.

Wenn ein Händler weniger umsetzt und verdient, dann drückt das auf die Mieten damit müssen Vermieter heute schon kalkulieren und darüber nachdenken was man mit der Fläche vielleicht alternativ machen könnte. Das ist nicht einfach, da meist sehr große Fächen belegt sind. Auch bei Immobilieninvestments sollte man sich ansehen ob das “Underlying Asset”, ( Neudeutsch für “das was drin ist”), den Schwerpunkt seiner Ertragskraft aus einer größeren Anzahl an Mietverträgen der Media-Saturn Gruppe zieht. Wenn dies so ist, dann würde ich aktuell eher davon abraten.

die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds werben mit einer prospektierten und prognostizierten Ausschüttung Ihrer Produkte. Eine Ausschüttung von 6% oder sogar mehr sieht man als normal an. Die Zahl 6 gehört zu den klassischen “Vorurteilen” der Immobilie, auch heute noch repetieren viele Menschen das Ihre Immobilieninvestments auf lange Sicht immer um die 6% gebracht haben. Da ist aber alles anderes als sicher und keineswegs auf die Zukunft projizierbar. Die durchschnittliche Rendite welche offene Immobilienfonds derzeit angeben liegt bei ca. 2%. Warum soll ein geschlossener Fonds das Dreifache bringen? Die 6% sind eine ordentliche Verzinsung die es nirgends sonst gibt, zumindest nicht ohne Risiko. Genau das ist der Regulator, nur mit außergewöhnlich hohem Risiko sind heute 6% Rendite darstellbar. Das ist aber das was die meisten Menschen überhaupt nicht wollen und fälschlicherweise denken das Investment in einen Immobilienfonds wäre sicher. Das Immobilien als sicher angesehen werden, ist ein weiteres gefährliches Vorurteil. Geschlossene Immobilienfonds sind eine unternehmerische Beteiligung und damit auch mit entsprechenden Risiken behaftet. Wie hoch die Risiken wirklich sind, wird meist völlig verkannt.

Die meisten Anleger und Investoren verstehen das Thema Ausschüttung nicht ansatzweise, deshalb möchte ich hier nochmal besonders darauf eingehen. Viele sprechen von ”Zins” oder “Rendite” im Zusammenhang mit der prognostizierten Ausschüttung. Der Fonds “bringt” 6%, gefördert vom provisionsmotivierten Verkäufer der den Anleger in diesem Glauben läßt. Um aber eine 6%ige Ausschüttung als gleich hohe Rendite zu definieren, wird immer wieder vernachlässigt, das eine Rückzahlung der Einlage zu 100 erfolgen muss. Das geht nur wenn das Asset, die Immobilie, verkauft wird.

Bei der Prüfung eines Angebotes gehe ich deshalb so vor, das ich die Plausibilität der möglichen Rückzahlung untersuche um fest zu stellen ob und zu welchem Prozentsatz die Rückzahlung eines Fonds möglich und wie wahrscheinlich ist. 

Die Konzeption von geschlossenen Fonds mit überschaubaren kurzen Laufzeiten trägt dem Umstand Rechnung, dass die Zeiten ungewiss sind, das ist grundsätzlich gut, allerdings ist die logische Konsequenz das riskante Geschäftspraktiken und dazu gehören auch horrende weiche Kosten und Vorauszahlungen auf zukünftige Gewinne  in Form von Ausschüttungen, ganz einfach nicht gemacht werden dürfen.

Damit ein einbezahltes Eigenkapital in eine KG mit allen Ihren Kosten und allen Risiken zu 100% zurückbezahlt werden kann, muss die Immobilie die sich in diesem Fonds befindet, deutlich an Wert zu legen nur um die weichen Kosten auszugleichen. Das ist bei fast allen Fonds absolut chancenlos. Insbesondere bei Fonds mit einem hohen Anteil an Supermärkten auf der grünen Wiese und bei Fonds mit Büroimmobilien die nicht zu den Kernlagen gehören. Diese haben nicht die Spur einer Chance überhaupt eine Wertsteigerung zu erzielen. Die Rückzahlung zu 100% um damit z.B. eine 6% als Rendite “zu bestätigen” ist aussichtslos. Im Gegenteil, durch den Fremdkapitalhebel, durch den die Ausschüttung überhaupt erst erreicht wird, verschlimmert sich dieser Effekt nochmal dramatisch. Wenn man nur 50, 60 oder 70% seines einbezahlten Eigenkapitals beim Verkauf der Immobilie zurück bekommt, wird je nach Investitionszeitraum aus den 6% vermeintlicher Rendite ganz schnell ein Verlustgeschäft, als ein solches schätze ich ein Großteil der Angebote an geschlossenen Fonds ein. Damit schließe ich sogar diese Fonds ein die als 100% sicher angesehen werden, die Fonds mit Immobilien die an bonitätsstarke oder staatliche und sichere Mieter vermietet sind.

100% Vermietungsstand und bonitätsstarke Mieter sind keine Garantie gegen ein Verlustgeschäft!

Am Anfang der Investition stehen die weichen Kosten die mit dem Investment verbunden sind, diese sind bei vielen Fonds um die 20%. Das würde bedeuten das ich bei 6% Nettomietrendite der Immobilie bereits ca. 3 Jahre “zurück” liege. Nach Ablauf von 10 Jahren, wenn der Mietvertrag endet, muss die Immobilie diese 20% an Wert zugelegt haben. Muss aber auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungskosten verdient haben und das Risiko des Ausfalls tragen. DAS GEHT NICHT!  Bei einem sicheren Mieter ist nur die Zeit des Mietvertrages sicher. Optionen des Mieters sind hierbei keine Verlängerung sondern nur ein Hindernis beim Verkauf. Diesen Risiken kann ich nur begegnen, wenn ich die Frage nach der Drittverwendungsfähigkeit eindeutig beantworten kann, das ist die entscheidende Grundlage für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilieninvestition. Die Antwort auf die ganz banale Frage was ich mit der Immobilie oder dem Grundstück mache wenn das aktuelle Vermietungskonzept nicht mehr passt. Gerade im Einzelhandel ist dies extrem wichtig, unter der Anzahl der tausenden von Supermärkten und Fachmarktzentren die in den letzten Jahren gebaut wurden und noch geplant sind werden sich meiner Meinung nach mindestens 30% als “Totgeburten” entlarven. Das wird sich aber erst am Ende der jeweiligen Mietverträge herausstellen. Überangebot, Verdrängung und eine sich extrem schnell entwickelnde Zeit mit ungewissem Ausgang der Zukunft. Vielleicht wird in 10 Jahren keiner mehr einen Supermarkt besuchen, sondern seine Einkäufe ausschließlich über das Internet tätigen? Selbst wenn das nicht alle machen, was ist wenn dies nur 20% machen? Dann werden ein Großteil dieser Immoblien nicht mehr gebraucht und dramatisch an Wert verlieren. Bereits heute verbieten viele Städte den zentrumsrelevanten Einzelhandel damit die Innenstädte nicht veröden, ein Trend der sich fortsetzen wird.

Es gibt nur eine Lage, die 1A Lage, die Core-Lage wie man auch sagt, egal ob Einzelhandel, Büros oder Wohnimmobilien, nur die ausgezeichneten Lagen bieten so etwas wie Sicherheit. Solche Lagen muss man aber auch erkennen. Nur wenn ich sicher annehmen kann, das ich die Immobilie schnell und problemlos weiter vermieten kann, dann habe ich so etwas wie Sicherheit erreicht.

Der Einzelhandel bleibt auch in Krisenzeiten stabil, das ist unser Resümee der letzten 18 Monate und wird auch in den Berichten der  Maklerhäuser wie Lührmann und Kempers bestätigt. Der Markt und das Geschäft haben sich jedoch deutlich verändert. 

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.

seit Monaten knirscht es hörbar im Gebälk der offenen Immobilienfonds, ein Zusammenbruch des Systems ist eigentlich nicht mehr aufzuhalten. Was bedeutet das aber für die Anleger? Was bedeutet eigentlich die Schließung von offenen Fonds, ist es wirklich so katastrophal wie proklamiert wird? Viele Anleger interpretieren die Formulierung “Wir schließen den Fonds” mit der Schließung/Insolvenz des Unternehmens. Das ist aber nicht der Fall, nicht zwingend. Zunächst bedeutet die Schließung nichts anderes, das dem Anleger sein Recht, seinen Anteil verkaufen zu können, genommen wird. Das heißt nichts anderes als das aus dem offenen Fonds ein geschlossener Fonds wird. Ob das dann so schlecht ist, wird sich noch zeigen. Es kann sich sogar eine Chance für ein außergewöhnlich gutes Investment ergeben. In jedem Fall müssen wir an dieser Stelle konsternieren, “der Immobilienfonds ist Tod”.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.

Das Investment in Immobilien stellt besonders in unsicheren und ungewissen Zeiten ein sicheres und gutes Investment dar. Die Wunden von verlorenem Geld aus Aktienfonds und Beteiligungen schmerzen immer noch, der Ruf nach Sicherheit führt zu dem was man immer als sicher betrachtet hat, die Anlage in Immobilien. Eine Aussage die man wieder vermehrt auf den Anzeigen und Hochglanzprospekten der Initiatoren, Banken und Anbietern geschlossener und offener Immobilienfonds liest. Die Aussage ist grundsätzlich richtig, dennoch muss nach dieser Aussage eine Frage im Raum stehen, die Frage ”Was ist sicher”? Der Satz unserer Väter und Großväter das Immobilien immer mehr Wert werden ist lange nicht mehr gültig. In schwierigen Zeiten wird die Spanne zwischen Investor und Initiator oder Verkäufer immer kleiner. Damit scheiden ein Großteil der derzeit angebotenen Immobilieninvestments aus. Immobilien sind, wie der Name schon sagt immobil und damit ein eher langfristig ausgerichtetes Investment. Die Problematik liegt darin das  heute nicht vorausgesagt werden kann was in den nächsten Jahren mit unserer Welt geschieht. Zukunftsprognosen über einen längeren Zeitraum sind schlichtweg nicht möglich. Annahmen von Inflation oder Deflation, von Aufschwung oder totalem Zusammenbruch sind allesamt mehr oder weniger richtig oder falsch.

Diese Unsicherheiten erfordern in der Investmentstrategie eine deutlich gestiegene Sorgfaltspflicht in Bezug auf mögliche Risiken. Alle bekannten Risiken eines Immobilieninvestments müssen deutlich höher bewertet werden. Höheres Risiko bedeutet notwendige höhere Rendite im Einkauf, diesem Anspruch trägt das derzeitige Marktumfeld bisher nicht Rechnung. Viele Investoren und Eigentümer müssen nicht verkaufen oder können nicht verkaufen, der Umsatz in abgewickelten Geschäften geht auch im Jahr 2009 deutlich zurück, viele professionelle Investoren warten ab. 

Dies wird nicht so bleiben, in absehbarer Zeit werden sich interessante Investmentgelegenheiten ergeben, hierauf gilt es vorbereitet zu sein. Gerade in 1A Lagen kleinerer und mittlerer Städe sind wieder vermehrt interessante Angebote zu erkennen.

Mehr denn je sollte bei aktuellen Investitionsüberlegungen damit gerechnet werden das nichts mehr sicher ist. Die allseits bekannten “heiligen Kühe” und “sicheren Häfen” existieren faktisch nicht mehr. Jede Rechnung die erst in 5-10 Jahren positiv aufgeht ist schlichtweg uninteressant.

So verlockend der Kapitalmarkt billiges Geld anbietet, birgt dies auch ein erhebliches Risiko. Die gefragte Immobilie in guter Lage wird auch in der Zukunft immer gefragt sein, das ist die positive Nachricht, was sie aber Wert sein wird ist ungewiss, je höher die Verschuldung, je höher das Risiko das diese Wette auf die Zukunft nicht aufgeht. Eine Fremdkapitalquote sollte deshalb so gering wie möglich gehalten werden, am sichersten ist es völlig auf Fremdkapital zu verzichten. In Einzelfällen auf keinen Fall mehr wie 50% des Gesamtinvestments. In jedem Fall muss ein Liquiditätspolster zur Verfügung stehen in Höhe von wenigstens 30% des Gesamtinvestments, je höher die Fremkapitalquote, desto höher sollte das Liquiditätspolster sein.

Um wirkliche Sicherheit zu erreichen, muss ich Szenarien überdenken welche Geld und letztendlich Rendite kosten, Sicherheit kostet, diese geht immer zu Lasten einer Rendite. Ich muss damit rechnen das ich in der Lage sein muss die Immobilie ganz oder teilweise zu renovieren oder umzubauen. Ich muss damit rechnen das auch der solventeste Mieter ausfällt und trotzdem Zins und Tilgung für mehrere Jahre bezahlt werden müssen. 

Jedes Investment sollte losgelöst vom persönlichen Vermögen durchgeführt werden, auch für kleine Investments ist es ratsam eine eigene Projektgesellschaft zu gründen. Mit jedem Investment setze ich ansonsten mein gesamtes Vermögen aufs  Spiel.

Eine der bekannten Auswirkungen der Finanzkrise ist die Kreditklemme, diese hat die Realisierung von vielen Immobilienprojekten auf Eis gelegt hat. Auch heute noch ist es für Initiatoren immer noch sehr schwer Immobilienprojekte mit einem Volumen von über 50 Mio. Euro zu realisieren. Wo allerdings wieder etwas Bewegung im Markt stattfindet, ist im Bereich der Projekte zwischen 10-20 Mio. Euro, diese Volumina trauen sich die Banken wieder zu. Eine Vielzahl von Geschäften wurde abgewickelt. Diese Projektvolumina umfassen vorwiegend Fachmarktzentren, Supermärkte und Einzelhandelsobjekte in Randlagenvon kleineren und mittleren Städten. Das ruft auch die Initiatoren der speziellen Fonds unter den geschlossenen Immobilienfonds auf den Plan. Fonds in welchen ausschließlich Einzelhandelsobjekte in Randlagen eingekauft wurden. Die beworbene Diversifikation durch viele Standorte lässt völlig ausser Acht das die eigentliche Asset Allocation innerhalb dieses Fonds sich nur auf eine Art von Objekten bezieht, bei genauer Betrachtung ergeben sich erhebliche Risiken. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist grundsätzlich eine unternehmerische Beteiligung, mit allen unternehmerischen Risiken. Einige dieser Produkte werden aber als Altersvorsorge für Kleinsparer vertrieben. Der Kunde hat meist weder das Geld noch die Erfahrung diese unternehmerische Beteiligung ausreichend zu prüfen, er muss sich auf den netten und freundlichen Verkäufer verlassen der ihm von seinem Freund oder Kollegen empfohlen wurde. Der Vertrieb dieser Fonds wird fast ausschließlich durch Strukturvertriebe organisiert welche hohe Provisionen benötigen um die Produkte durch hochmotivierte Verkäufer an den schlecht informierten und wenig geschützten Kleinsparer zu bringen. Um das möglich zu machen haben die Produkte in der Regel „weiche Kosten“ die zwischen 17 und 25% liegen. Das heißt, das neben dem unternehmerischen Risiko des Investments vom ersten Tag weg ein Fünftel des Investments ausgegeben ist. Die Anleger gehen mit diesem Investment ein erhebliches Risiko ein.

Es gibt in der Branche der Projektentwicklung eine goldene Faustregel für die Entwicklung von Supermärkten. Diese lautet, „Nach Ablauf des Mietvertrages hat das Objekt einen Wert der sich am Wert des Grundstücks abzüglich der Abbruchkosten des Gebäudes orientiert.“ Unter dieser Rechenformel betrachtet, werden diese Investments hoch spekulativ um nicht zu sagen unmöglich.

Warum diese Regel nach wie vor Gültigkeit hat, möchten wir anhand eines einfachen Beispiels erläutern. Denken wir ganz einfach an die REWE oder EDEKA Supermärkte wie sie vor 10-12 Jahren „üblich“ waren. Hierbei fällt auf, das diese damals wesentlich kleiner als heute waren. Ein typischer Supermarkt hatte eine Fläche von ca. 500-700qm. Wenn wir die Märkte ansehen die in den letzten 3-4 Jahren gebaut wurden und noch werden, stellen wir fest das diese teilweise zwischen 2.000qm und sogar 3.000-4.000qm oder sogar noch mehr Fläche aufweisen. In manchen Städten wird aber nach 2-3 Jahren realisiert, dass die großen Märkte nicht lukrativ sind, die Flächen werden ganz einfach „still“ gelegt, Zwischenwände eingezogen und die Fläche verkleinert, ohne Betreiberpflicht werden Standorte ganz einfach geschlossen. Die Konzepte der Einzelhandelsfilialisten haben sich über die Jahre immer wieder verändert, das eine Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages exakt auf die Anforderungen des Handelsfilialisten passt, ist nahezu unmöglich. Wenn also ein Mietvertrag in den letzten Jahren ausgelaufen ist, wird sich die Lebensmittelkette ganz pragmatisch die Frage stellen ob sich der Standort mit der als zu gering oder auch zu groß angesehenen Fläche noch rechnet. Nur wenn der Standort außergewöhnlich gut rentiert, hat der Vermieter eine Chance auf Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen oder sogar besseren Konditionen. Da in den meisten Fällen der Vermieter nicht einmal die Umsätze kennt, ist man dem Mieter ausgeliefert, der Mieter kann den Mietpreis beliebig bestimmen, die Alternative für den Vermieter ist der Abriss und Neubau, sofern er dazu in der Lage ist. Da aber in der Regel bis zum Ende des Mietvertrages die Verbindlichkeiten noch nicht mal abbezahlt sind, kommt eine Schieflage des Investments in greifbare Nähe. Durch die anhaltende starke Expansion der Filialisten wird sich zwangsweise irgendwann ein Überangebot ergeben, dass wird letztlich dazu führen das einige Standorte ganz einfach geschlossen werden. „Grundstück minus Abbruch“, minus Darlehen – bleibt übrig! Entgegen der Erläuterungen der Fondsinitiatoren, welche die hohe Diversifikation durch viele Standorte als Vorteil in den Vordergrund stellen, ist es eher ein Nachteil, nur in eine Form von Immobilien zu investieren, nur eine geringe Zahl von Standorten wird sich als so rentabel erweisen das die Filialisten dort ohne Umbau oder Änderung bleiben werden.

Das Geschäft steht und fällt mit dem Mietvertrag, dieser ist in der Regel auf 10 Jahre ausgelegt, in Ausnahmefällen sogar länger, wobei eine Option für einen Mieter auf Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus einem 10 Jahre keinen 15 Jahresvertrag macht. Die Objekte werden derzeit von den Fonds immer noch zu einem sehr hohen Kaufpreisfaktor, oder Vervielfältiger erworben, das heißt, die Jahresnettomiete wird mit einem Faktor multipliziert der das 12-,13- oder 14- fache beträgt. Bei einem Faktor der 10-fachen Jahresmiete kaufe ich das Objekt zu 10% Rendite, theoretisch wäre also in 10 Jahren das Investment abbezahlt, ohne Berücksichtung von Zinsen, ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und ohne Berücksichtigung der weichen Kosten eines Immobilienfonds. Das heißt, selbst bei einer Rendite von 10% würde ein Risiko bestehen das nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit das Investment positiv ist. Die Objekte werden aber zu einer Rendite von 6,5% bis 8,5% erworben. Um die anfängliche Ausschüttung der Fonds attraktiv zu machen werden die Investments Dank niedriger Zinsen mit Fremdkapital „gehebelt“, das bedeutet nichts anderes das ein Problem auf später verschoben wird und dann dieses Problem sich umso heftiger auswirkt.

Die im Prospekt abgedruckten Prognoserechnungen über einen Zeitraum von 15-30 Jahren, sind geradezu grotesk, in Zeiten in welchen Wirtschaftsfachleute Prognosen über die nächsten 6 Monate als gewagt ansehen ist jede prognostizierte Zahl in 15 Jahren reine Augenwischerei, denn erst am Ende sollen sich diese Investments rechnen, das dies nicht funktioniert haben diese Initiatoren bereits ausreichend bewiesen.

Dieses Geschäft ist nur für zwei lukrativ, den Projektentwickler, dieser baut solche Immobilien zu Faktoren des 8-9 fachen der Jahresnettomiete. Und der Fondsinitiator der für zweifelhafte Garantien immense Honorare einstreicht. 1+1 ergibt nicht 3, oder anders gesagt diese Investments haben keinerlei Aussicht darauf eine Rendite zu erbringen und sind für das beworbene Ziel, die Altersvorsorge zu stärken, völlig ungeeignet. Die gesetzlichen Voraussetzungen für geschlossene Immobilienfonds müssen dringend reformiert werden. Kleinsparer und Kleinanleger müssen vor solchen Investments geschützt werden. Leider hat die Bundesregierung vertreten durch das Bundeaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen hierbei kläglich versagt.