InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

es gibt kaum noch eine 1A Lage oder ein Shoppingcenter in welchem der mit 2,14 Milliarden € Umsatz (EBIT2010) erfolgreichste Elektroniker nicht vertreten ist. Flächendeckend ist das ganze Land mit Filialen abgedeckt, saubere Expansion über viele Jahre. Die Geschäfte laufen aber offensichtlich nicht mehr ganz so blendend wie sich das die Eigentümerin, die Metro AG, vorstellt. Im 2.ten Quartal 2011 musste diese schon mal 44 Millionen Euro mitbringen. Im Vorjahr war annähernd dieser Betrag noch mit anderem Vorzeichen zu verbuchen. Woran das liegen mag, ist eine Frage welche sich das Management wohl schon eine ganze Zeit lang gestellt hat. Verwunderlich warum es so lange gedauert hat bis man verstanden hat, dass man die Sache mit dem Internet ganz einfach verschlafen hat. Warum Internet, es läuft doch! Aber streng nach meinem Lieblingsmotto, ” wer aufhört besser zu werden, hat aufgehört gut zu sein”, ist es gefährlich wenn man sich auf seiner scheinenden Markpräsenz ausruht. Das Konzept ist heute schon von gestern!

Da dieses Konzept für Immobilien Spezialisten meist ein wichtiges Standbein bei der Entwicklung von Handelsimmobilien darstellt, dürfen wir uns die Frage stellen, ob es nach wie vor eine gute Idee ist einen Media-Saturn als Ankermieter zu nehmen. Wird der jetzige Knick zum Knacks und daraus ein Trend, kann dies flächenökonomisch zu einer Katastrophe führen. Die Gedanken hierzu führen aber noch weiter. Nehmen wir an, dass der Konzern den Rückstand im Internetgeschäft aufholen sollte, was ich durchaus für möglich halte, auch deshalb da die strategische “Neuausrichtung” nun proklamiert wurde. Wir werden sehen wie das aussieht.

Es bleibt aber die Frage ob denn die vielen tausend Quadratmeter die bundesweit angemietet sind überhaupt noch effizient und damit notwendig sind? Im Internetgeschäft herrschen bekanntlich geringere Spannen. Über viele Jahre wurde das von Media-Saturn ganz einfach ignoriert. Es hat ja auch gut funktioniert, wenn ich mit meinem “günstiger.de” Ausdruck beim freundlichen Mediamarkt Verkäufer stand, hat mir der erklärt das ich da im Internet ja keinen Service habe, die ”Servicelüge”, denn die Garantie leistet immer noch der Hersteller und ferner wurde behauptet, dass es meist zwielichte Geschäftemacher sind und die Hälfte der um 30% billigeren Fernseher sowieso “vom Laster gefallen” sind. Das ging wohl eine ganze Zeit lang gut, langsam aber hat das auch der letzte potentielle Kunde verstanden, dass dem ganz und gar nicht so ist und ich heute mit wenigen Klicks den Marktpreis eines Produktes und zuverlässigen Lieferanten im Internet bekomme.

Heute schon die Katastrophe herbeizureden ist sicher falsch, ich habe noch Hoffnung, ohne dies aber auch nur rechnerisch ansatzweise nachvollziehen zu können. Eine Kombination aus Internet- und Ladengeschäft, blitzschneller Versand, wirklicher Service und ein Ansprechpartner “vor Ort”, neue Medien und Marketingwege und vor allem endlich Schluss mit dem peinlichen “geil ist geil” Werbeslogan. Das könnte eine Kombination werden, die dem Konzern die Markführerschaft in diesem Segment erhält. Ob es aber gelingt bleibt abzuwarten, ob es sich rechnet, erst Recht.

Wenn ein Händler weniger umsetzt und verdient, dann drückt das auf die Mieten damit müssen Vermieter heute schon kalkulieren und darüber nachdenken was man mit der Fläche vielleicht alternativ machen könnte. Das ist nicht einfach, da meist sehr große Fächen belegt sind. Auch bei Immobilieninvestments sollte man sich ansehen ob das “Underlying Asset”, ( Neudeutsch für “das was drin ist”), den Schwerpunkt seiner Ertragskraft aus einer größeren Anzahl an Mietverträgen der Media-Saturn Gruppe zieht. Wenn dies so ist, dann würde ich aktuell eher davon abraten.

Der Einzelhandel bleibt auch in Krisenzeiten stabil, das ist unser Resümee der letzten 18 Monate und wird auch in den Berichten der  Maklerhäuser wie Lührmann und Kempers bestätigt. Der Markt und das Geschäft haben sich jedoch deutlich verändert. 

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.