InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Der Einzelhandel bleibt auch in Krisenzeiten stabil, das ist unser Resümee der letzten 18 Monate und wird auch in den Berichten der  Maklerhäuser wie Lührmann und Kempers bestätigt. Der Markt und das Geschäft haben sich jedoch deutlich verändert. 

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.

Seit Jahren hat der erste Fonds der SHB Innovative Fondskonzepte AG wirtschaftliche Probleme, diese wurden  konzeptbedingt dadurch aufgefangen in dem ein Großteil der 6000 Anleger Ihren Anteil in monatlichen Raten einbezahlen, jährlich kommen so ca. 4-5 Millionen € in die Kasse der KG. Dieses Konzept kam den Einmalanlegern, welche Ihren Anteil in einer Summe einbezahlt haben immer zu Gute, jedes Jahr wurden 7% ausgeschüttet. Der Hintergrund dieser Ausschüttungen waren allerdings keine tatsächlichen Erträge, sondern kamen aus der Substanz, dieser Vorwurf von Anlegerschützer Heinz Gerlach, hat im letzen Jahr zu heftigen öffentlichen Diskussionen mit dem mittlerweile enfernten Vorstand der SHB  AG Horst Baron geführt.

In der Gesellschafterversammlung am 17.07.2009 wurde nun erstmals darüber diskutiert die Ausschüttungen gänzlich einzustellen. Trotzdem Uwe Duchard als Fondsmanager der SHB AG den Beteiligten klar macht das eigentlich alle Anleger eine Ausschüttung erhalten sollen und er die katastrophale wirtschaftliche Situation des Fonds darstellt gab es Stimmen die sich entschieden gegen einen Ausschüttungsstop ausgesprochen haben. Verständlich wenn man die Hintergründe beleuchtet.

Der in der Gesellschafterversammlung anwesende Joachim Hiller vertritt mit seinem Partner Florian Schuh, als Geschäftführer der AFD Gmbh und damit auch Gesellschafter der IVAG die Interessen des Vertriebs, dieser sieht seine Geschäfte gefährdet. Satte Provisionen von bis zu 20% werden mit diesem Geschäftsmodell verdient. Die AFD Gmbh in Oberhaching hat ein gewichtiges Wort mitzureden wie es in den Fonds weitergehen soll, schließlich schuldet die SHB AG der AFD Gmbh noch ungefähr 20 Mio. € aus dem Kaufvertrag der Aktien der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Der Kaufpreis war im März letzten Jahres fällig, konnte aber nicht bezahlt werden und wird derzeit gestundet. Joachim Hiller hat also erheblichen Einfluss auf die SHB AG und darauf wie die Geschäftspolitik der Fonds gestaltet wird. Die Interessen der Anleger liegen offensichtlich nicht im Fokus des Herrn Hiller, er schlägt vor das wenigstens ein oder zwei Prozent ausgeschüttet werden sollen. Jedes Prozent Ausschüttung kostet den Fonds ca. 800.000€ jährlich, da keine anderen Erträge vorhanden sind bedeutet dies, das letztlich die Kleinsparer mit diesem Betrag belastet werden sollen. Es bleibt zu hoffen das die Verantwortlichen der SHB AG die Interessen dieser Kleinsparer gegen den Willen Ihrer Altgesellschafter durchsetzen.

Im Gespräch mit Miro Vorbauer, Vorstand der TKN Real Estate Solutions AG regt dieser an die Verfahren zur Ermittlung von Ratings über geschlossene Immobilienfonds offen zu diskutieren. Als Spezialist für die Projektentwicklung von Einzelhandelsimmobilien, hat die TKN AG unter anderem das Marktkarree in Langenfeld entwickelt, ein innerstädtisches Center in einer typischen deutschen Mittelstadt. Die TKN AG ist weiterhin Spezialist für die Entwicklung von Shoppingcentern in Kroatien, Projekte mit einem Volumen von über 500 Millionen Euro liegen derzeit in der Schublade und warten darauf das Investoren den Mut fassen große Projekte anzugehen. “Wir befassen uns derzeit stark mit den Gründen warum das Investitionsverhalten nach wie vor zurückhaltend ist, einer der Gründe ist das fehlende Vertrauen der Endinvestoren, z.B. der Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds”, deshalb regt Miro Vorbauer an, sich Gedanken zu machen wie dieses Vertrauen wieder erlangt werden kann. Hierzu muss zunächst ein für den Verbraucher zuverlässiges Instrument der Bewertung gefunden werden, kein Verbraucher kann eine professionelle Due Dilligance durchführen, der Weg über Rating-Agenturen wäre also eine gutes Instrument hierfür. Wir müssen gemeinsam mit Vertretern der Branche darüber sprechen wie ein Ratingverfahren durchgeführt werden muss, vor allem unter den gestiegenen Risiko-Anforderungen der heutigen Zeit sind viele Angebote nicht für eine Altersvorsorge geeignet.” 

Wie die Gesellschaften zu Ihren zugegeben meist guten Ratings kommen ist meist nicht öffentlich bekannt, es gibt keine rechtlichen Vorschriften wie diese Verfahren durchgeführt werden müssen, deshalb sehen sich die Rating-Agenturen wie G.U.B oder Scope harscher Kritik ausgesetzt, viele der als gut bewerteten Fonds, unter anderem die Falk Fonds, oder die Fonds der SHB AG, sind entweder pleite oder haben wirtschaftliche Probleme. Die Stiftung Warentest Finanztest hat in Ihrem Artikel vom 17.11.09 mit dem Titel “Krasse Fehlurteile haben System” die Rating Agenturen stark kritisiert. Verständlich das die Verbraucher das Vertrauen verloren haben. 

“Ein klares Commitment für ehrliche und faire Ratingverfahren, die allgemein verständlich sind und die wirklichen Risiken aufzeigen, müsste geschaffen werden. Ein Standard welchem sich die Agenturen unterwerfen um dem Verbraucher das Vertrauen zu geben sich auf die Ratings wirklich verlassen zu können, das ermöglicht uns als Projektentwickler unsere Arbeit fortzusetzen und interessante Produkte zu schaffen die für Anleger ein lukratives und sicheres Investment sind.”