InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds werben mit einer prospektierten und prognostizierten Ausschüttung Ihrer Produkte. Eine Ausschüttung von 6% oder sogar mehr sieht man als normal an. Die Zahl 6 gehört zu den klassischen “Vorurteilen” der Immobilie, auch heute noch repetieren viele Menschen das Ihre Immobilieninvestments auf lange Sicht immer um die 6% gebracht haben. Da ist aber alles anderes als sicher und keineswegs auf die Zukunft projizierbar. Die durchschnittliche Rendite welche offene Immobilienfonds derzeit angeben liegt bei ca. 2%. Warum soll ein geschlossener Fonds das Dreifache bringen? Die 6% sind eine ordentliche Verzinsung die es nirgends sonst gibt, zumindest nicht ohne Risiko. Genau das ist der Regulator, nur mit außergewöhnlich hohem Risiko sind heute 6% Rendite darstellbar. Das ist aber das was die meisten Menschen überhaupt nicht wollen und fälschlicherweise denken das Investment in einen Immobilienfonds wäre sicher. Das Immobilien als sicher angesehen werden, ist ein weiteres gefährliches Vorurteil. Geschlossene Immobilienfonds sind eine unternehmerische Beteiligung und damit auch mit entsprechenden Risiken behaftet. Wie hoch die Risiken wirklich sind, wird meist völlig verkannt.

Die meisten Anleger und Investoren verstehen das Thema Ausschüttung nicht ansatzweise, deshalb möchte ich hier nochmal besonders darauf eingehen. Viele sprechen von ”Zins” oder “Rendite” im Zusammenhang mit der prognostizierten Ausschüttung. Der Fonds “bringt” 6%, gefördert vom provisionsmotivierten Verkäufer der den Anleger in diesem Glauben läßt. Um aber eine 6%ige Ausschüttung als gleich hohe Rendite zu definieren, wird immer wieder vernachlässigt, das eine Rückzahlung der Einlage zu 100 erfolgen muss. Das geht nur wenn das Asset, die Immobilie, verkauft wird.

Bei der Prüfung eines Angebotes gehe ich deshalb so vor, das ich die Plausibilität der möglichen Rückzahlung untersuche um fest zu stellen ob und zu welchem Prozentsatz die Rückzahlung eines Fonds möglich und wie wahrscheinlich ist. 

Die Konzeption von geschlossenen Fonds mit überschaubaren kurzen Laufzeiten trägt dem Umstand Rechnung, dass die Zeiten ungewiss sind, das ist grundsätzlich gut, allerdings ist die logische Konsequenz das riskante Geschäftspraktiken und dazu gehören auch horrende weiche Kosten und Vorauszahlungen auf zukünftige Gewinne  in Form von Ausschüttungen, ganz einfach nicht gemacht werden dürfen.

Damit ein einbezahltes Eigenkapital in eine KG mit allen Ihren Kosten und allen Risiken zu 100% zurückbezahlt werden kann, muss die Immobilie die sich in diesem Fonds befindet, deutlich an Wert zu legen nur um die weichen Kosten auszugleichen. Das ist bei fast allen Fonds absolut chancenlos. Insbesondere bei Fonds mit einem hohen Anteil an Supermärkten auf der grünen Wiese und bei Fonds mit Büroimmobilien die nicht zu den Kernlagen gehören. Diese haben nicht die Spur einer Chance überhaupt eine Wertsteigerung zu erzielen. Die Rückzahlung zu 100% um damit z.B. eine 6% als Rendite “zu bestätigen” ist aussichtslos. Im Gegenteil, durch den Fremdkapitalhebel, durch den die Ausschüttung überhaupt erst erreicht wird, verschlimmert sich dieser Effekt nochmal dramatisch. Wenn man nur 50, 60 oder 70% seines einbezahlten Eigenkapitals beim Verkauf der Immobilie zurück bekommt, wird je nach Investitionszeitraum aus den 6% vermeintlicher Rendite ganz schnell ein Verlustgeschäft, als ein solches schätze ich ein Großteil der Angebote an geschlossenen Fonds ein. Damit schließe ich sogar diese Fonds ein die als 100% sicher angesehen werden, die Fonds mit Immobilien die an bonitätsstarke oder staatliche und sichere Mieter vermietet sind.

100% Vermietungsstand und bonitätsstarke Mieter sind keine Garantie gegen ein Verlustgeschäft!

Am Anfang der Investition stehen die weichen Kosten die mit dem Investment verbunden sind, diese sind bei vielen Fonds um die 20%. Das würde bedeuten das ich bei 6% Nettomietrendite der Immobilie bereits ca. 3 Jahre “zurück” liege. Nach Ablauf von 10 Jahren, wenn der Mietvertrag endet, muss die Immobilie diese 20% an Wert zugelegt haben. Muss aber auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungskosten verdient haben und das Risiko des Ausfalls tragen. DAS GEHT NICHT!  Bei einem sicheren Mieter ist nur die Zeit des Mietvertrages sicher. Optionen des Mieters sind hierbei keine Verlängerung sondern nur ein Hindernis beim Verkauf. Diesen Risiken kann ich nur begegnen, wenn ich die Frage nach der Drittverwendungsfähigkeit eindeutig beantworten kann, das ist die entscheidende Grundlage für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilieninvestition. Die Antwort auf die ganz banale Frage was ich mit der Immobilie oder dem Grundstück mache wenn das aktuelle Vermietungskonzept nicht mehr passt. Gerade im Einzelhandel ist dies extrem wichtig, unter der Anzahl der tausenden von Supermärkten und Fachmarktzentren die in den letzten Jahren gebaut wurden und noch geplant sind werden sich meiner Meinung nach mindestens 30% als “Totgeburten” entlarven. Das wird sich aber erst am Ende der jeweiligen Mietverträge herausstellen. Überangebot, Verdrängung und eine sich extrem schnell entwickelnde Zeit mit ungewissem Ausgang der Zukunft. Vielleicht wird in 10 Jahren keiner mehr einen Supermarkt besuchen, sondern seine Einkäufe ausschließlich über das Internet tätigen? Selbst wenn das nicht alle machen, was ist wenn dies nur 20% machen? Dann werden ein Großteil dieser Immoblien nicht mehr gebraucht und dramatisch an Wert verlieren. Bereits heute verbieten viele Städte den zentrumsrelevanten Einzelhandel damit die Innenstädte nicht veröden, ein Trend der sich fortsetzen wird.

Es gibt nur eine Lage, die 1A Lage, die Core-Lage wie man auch sagt, egal ob Einzelhandel, Büros oder Wohnimmobilien, nur die ausgezeichneten Lagen bieten so etwas wie Sicherheit. Solche Lagen muss man aber auch erkennen. Nur wenn ich sicher annehmen kann, das ich die Immobilie schnell und problemlos weiter vermieten kann, dann habe ich so etwas wie Sicherheit erreicht.

Eine der bekannten Auswirkungen der Finanzkrise ist die Kreditklemme, diese hat die Realisierung von vielen Immobilienprojekten auf Eis gelegt hat. Auch heute noch ist es für Initiatoren immer noch sehr schwer Immobilienprojekte mit einem Volumen von über 50 Mio. Euro zu realisieren. Wo allerdings wieder etwas Bewegung im Markt stattfindet, ist im Bereich der Projekte zwischen 10-20 Mio. Euro, diese Volumina trauen sich die Banken wieder zu. Eine Vielzahl von Geschäften wurde abgewickelt. Diese Projektvolumina umfassen vorwiegend Fachmarktzentren, Supermärkte und Einzelhandelsobjekte in Randlagenvon kleineren und mittleren Städten. Das ruft auch die Initiatoren der speziellen Fonds unter den geschlossenen Immobilienfonds auf den Plan. Fonds in welchen ausschließlich Einzelhandelsobjekte in Randlagen eingekauft wurden. Die beworbene Diversifikation durch viele Standorte lässt völlig ausser Acht das die eigentliche Asset Allocation innerhalb dieses Fonds sich nur auf eine Art von Objekten bezieht, bei genauer Betrachtung ergeben sich erhebliche Risiken. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist grundsätzlich eine unternehmerische Beteiligung, mit allen unternehmerischen Risiken. Einige dieser Produkte werden aber als Altersvorsorge für Kleinsparer vertrieben. Der Kunde hat meist weder das Geld noch die Erfahrung diese unternehmerische Beteiligung ausreichend zu prüfen, er muss sich auf den netten und freundlichen Verkäufer verlassen der ihm von seinem Freund oder Kollegen empfohlen wurde. Der Vertrieb dieser Fonds wird fast ausschließlich durch Strukturvertriebe organisiert welche hohe Provisionen benötigen um die Produkte durch hochmotivierte Verkäufer an den schlecht informierten und wenig geschützten Kleinsparer zu bringen. Um das möglich zu machen haben die Produkte in der Regel „weiche Kosten“ die zwischen 17 und 25% liegen. Das heißt, das neben dem unternehmerischen Risiko des Investments vom ersten Tag weg ein Fünftel des Investments ausgegeben ist. Die Anleger gehen mit diesem Investment ein erhebliches Risiko ein.

Es gibt in der Branche der Projektentwicklung eine goldene Faustregel für die Entwicklung von Supermärkten. Diese lautet, „Nach Ablauf des Mietvertrages hat das Objekt einen Wert der sich am Wert des Grundstücks abzüglich der Abbruchkosten des Gebäudes orientiert.“ Unter dieser Rechenformel betrachtet, werden diese Investments hoch spekulativ um nicht zu sagen unmöglich.

Warum diese Regel nach wie vor Gültigkeit hat, möchten wir anhand eines einfachen Beispiels erläutern. Denken wir ganz einfach an die REWE oder EDEKA Supermärkte wie sie vor 10-12 Jahren „üblich“ waren. Hierbei fällt auf, das diese damals wesentlich kleiner als heute waren. Ein typischer Supermarkt hatte eine Fläche von ca. 500-700qm. Wenn wir die Märkte ansehen die in den letzten 3-4 Jahren gebaut wurden und noch werden, stellen wir fest das diese teilweise zwischen 2.000qm und sogar 3.000-4.000qm oder sogar noch mehr Fläche aufweisen. In manchen Städten wird aber nach 2-3 Jahren realisiert, dass die großen Märkte nicht lukrativ sind, die Flächen werden ganz einfach „still“ gelegt, Zwischenwände eingezogen und die Fläche verkleinert, ohne Betreiberpflicht werden Standorte ganz einfach geschlossen. Die Konzepte der Einzelhandelsfilialisten haben sich über die Jahre immer wieder verändert, das eine Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages exakt auf die Anforderungen des Handelsfilialisten passt, ist nahezu unmöglich. Wenn also ein Mietvertrag in den letzten Jahren ausgelaufen ist, wird sich die Lebensmittelkette ganz pragmatisch die Frage stellen ob sich der Standort mit der als zu gering oder auch zu groß angesehenen Fläche noch rechnet. Nur wenn der Standort außergewöhnlich gut rentiert, hat der Vermieter eine Chance auf Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen oder sogar besseren Konditionen. Da in den meisten Fällen der Vermieter nicht einmal die Umsätze kennt, ist man dem Mieter ausgeliefert, der Mieter kann den Mietpreis beliebig bestimmen, die Alternative für den Vermieter ist der Abriss und Neubau, sofern er dazu in der Lage ist. Da aber in der Regel bis zum Ende des Mietvertrages die Verbindlichkeiten noch nicht mal abbezahlt sind, kommt eine Schieflage des Investments in greifbare Nähe. Durch die anhaltende starke Expansion der Filialisten wird sich zwangsweise irgendwann ein Überangebot ergeben, dass wird letztlich dazu führen das einige Standorte ganz einfach geschlossen werden. „Grundstück minus Abbruch“, minus Darlehen – bleibt übrig! Entgegen der Erläuterungen der Fondsinitiatoren, welche die hohe Diversifikation durch viele Standorte als Vorteil in den Vordergrund stellen, ist es eher ein Nachteil, nur in eine Form von Immobilien zu investieren, nur eine geringe Zahl von Standorten wird sich als so rentabel erweisen das die Filialisten dort ohne Umbau oder Änderung bleiben werden.

Das Geschäft steht und fällt mit dem Mietvertrag, dieser ist in der Regel auf 10 Jahre ausgelegt, in Ausnahmefällen sogar länger, wobei eine Option für einen Mieter auf Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus einem 10 Jahre keinen 15 Jahresvertrag macht. Die Objekte werden derzeit von den Fonds immer noch zu einem sehr hohen Kaufpreisfaktor, oder Vervielfältiger erworben, das heißt, die Jahresnettomiete wird mit einem Faktor multipliziert der das 12-,13- oder 14- fache beträgt. Bei einem Faktor der 10-fachen Jahresmiete kaufe ich das Objekt zu 10% Rendite, theoretisch wäre also in 10 Jahren das Investment abbezahlt, ohne Berücksichtung von Zinsen, ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und ohne Berücksichtigung der weichen Kosten eines Immobilienfonds. Das heißt, selbst bei einer Rendite von 10% würde ein Risiko bestehen das nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit das Investment positiv ist. Die Objekte werden aber zu einer Rendite von 6,5% bis 8,5% erworben. Um die anfängliche Ausschüttung der Fonds attraktiv zu machen werden die Investments Dank niedriger Zinsen mit Fremdkapital „gehebelt“, das bedeutet nichts anderes das ein Problem auf später verschoben wird und dann dieses Problem sich umso heftiger auswirkt.

Die im Prospekt abgedruckten Prognoserechnungen über einen Zeitraum von 15-30 Jahren, sind geradezu grotesk, in Zeiten in welchen Wirtschaftsfachleute Prognosen über die nächsten 6 Monate als gewagt ansehen ist jede prognostizierte Zahl in 15 Jahren reine Augenwischerei, denn erst am Ende sollen sich diese Investments rechnen, das dies nicht funktioniert haben diese Initiatoren bereits ausreichend bewiesen.

Dieses Geschäft ist nur für zwei lukrativ, den Projektentwickler, dieser baut solche Immobilien zu Faktoren des 8-9 fachen der Jahresnettomiete. Und der Fondsinitiator der für zweifelhafte Garantien immense Honorare einstreicht. 1+1 ergibt nicht 3, oder anders gesagt diese Investments haben keinerlei Aussicht darauf eine Rendite zu erbringen und sind für das beworbene Ziel, die Altersvorsorge zu stärken, völlig ungeeignet. Die gesetzlichen Voraussetzungen für geschlossene Immobilienfonds müssen dringend reformiert werden. Kleinsparer und Kleinanleger müssen vor solchen Investments geschützt werden. Leider hat die Bundesregierung vertreten durch das Bundeaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen hierbei kläglich versagt.