InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Die IVAG, Innovative Vertriebskonzepte AG, gegründet von den ehemaligen Mitgründern der SHB Innovative Fondskonzepte AG, Florian Schuh und Joachim Hiller bzw. deren Gesellschaft AFD GmbH, vertreibt derzeit den in Zusammenarbeit mit der BVT Gruppe entwickelten IFK Sachwertfonds Deutschland I. Unter anderem wirbt die IVAG in einem Flyer für die Anlage des Kindergeldes in ein solches Produkt. Investorsadvice hat das Produkt geprüft und stellt hierbei die Frage ob das Produkt für die beworbenen Ziele, Ausbildungsversicherung und Altersvorsorge, geeignet ist.

Doch zunächst die allgemeine Betrachtung. Das Angebot gibt die Möglichkeit sich in Form einer Kommanditbeteiligung am Gesellschaftskapital zu beteiligen. Es handelt sich also um eine Unternehmensbeteiligung, diese ist mit allen Risiken behaftet die eine solche Art der Beteiligung bietet. Auf diese Risiken wird ab Seite 25 des Prospekts eingegangen, wie gesetzlich vorgeschrieben. Der Prospekt wurde vom Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen geprüft, hierbei muss aber darauf hingewiesen werden, dass der Prospekt lediglich im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zur Prospektierung geprüft wird. Das Konzept bzw. die Plausibilität oder Ertragsaussicht wird von Amts wegen nicht geprüft.

Es handelt sich bei diesem Angebot um einen geschlossenen Immobilienfonds, der teilweise Immobilien erworben hat und in der Zukunft Objekte erwerben will ( auch “Blind Pool” genannt ). Der Vorteil des Nachkaufs, liegt in der grundsätzlichen Möglichkeit den Investitionszeitpunkt für den Nachkauf selbst bestimmen zu können. Der Nachteil liegt darin, dass der Anleger nicht weiß, was der Initiator für Objekte kaufen wird und sich darauf verlassen muss, dass diese auch ausreichend werthaltig sind. Immerhin geht es um 26 Mio. Euro die noch investiert werden sollen.

Die Beteiligungsmöglichkeiten reichen von hochverzinslichen Einmalanlagen mit kurzer Laufzeit, über die Beteiligung mit langfristig ausgerichteten Einmalanlagen bis zu der Möglichkeit mit kleinsten Sparraten den Investitionsbetrag anzusparen. Auch Kombinationen aus den unterschiedlichen Investments sind möglich. Die einhergehenden Vorteile die unterschiedlichen Interessen und Möglichkeiten von Investoren berücksichtigen zu können, ist einer der besonders hervorzuhebenden Eigenschaften des Konzepts. Sowohl der vermögende Investor, als auch der Durchschnittsbürger kann mit diesem Investment angesprochen werden, das ist vor allem für den Vertrieb von Vorteil. Nahezu jeder scheint geeignet ein solches Produkt zu erwerben, vom Millionär bis zum Lieschen Müller von der Supermarktkasse. 

Der Initiator, die BVT Gruppe in München verfügt über langjährige Erfahrungen in der Konzeption von geschlossenen Fonds. Die Leistungsbilanz der BVT kann von 2004 bis 2008 auf deren Website bvt.de heruntergeladen werden. Darüber hinaus liegen leider keine Informationen vor. Die Leistungsbilanz der BVT halten wir für die Beurteilung dieses Angebots für nachrangig,  in erster Linie deshalb da es sich hier um ein Konzept handelt welches vor über 10 Jahren von den SHB Gründern, Schuh, Hiller, Baron, entwickelt wurde. Das vorliegende Angebot deckt sich in Bezug auf die Konzeption weitestgehend mit deren Angeboten, hierzu verweisen wir auf unseren Artikel in welchem wir die Zusammenhänge zwischen der IVAG und der SHB AG dargestellt haben.

http://www.investorsadvice.de/2010/03/13/ivag-versucht-darstellung-der-zusammenhange-zur-shb-ag-mit-allen-moglichkeiten-zu-verhindern/

Die bereits erworbenen Immobilien in Höhe von 35,6 Mio. Euro setzen sich aus einer Büro-Immobilie in Bonn und drei Fachmarktzentren zusammen. 

Die Immobilie in Bonn ist mit der Deutschen Bundespost und der DLR an sichere Mieter vermietet. Auch der Standort und die Lage ist als positiv zu beurteilen. Nachteil hierbei ist allerdings, dass der Mietvertrag am 31.12.2014 endet, also bereits in 4 Jahren, nicht wie im Prospekt steht nach 7 Jahren. 

Sowohl die Post, als auch die DLR sind Mieter welche sehr spezielle Anforderungen haben, die Immobilie ist deshalb als “Ein-Mieter” Objekt oder als sehr spezielle Büroimmobilie zu bezeichnen. Das bedeutet, wenn der Mieter auszieht, kann die Immobilie in der Form wie sie derzeit gestaltet ist, nicht an jedes beliebige Unternehmen, oder an verschiedene Mieter vermietet werden. Eine Nachvermietung ist somit in jedem Fall mit notwendigen Investitionen für Umbauten verbunden. Hierfür sollte in jedem Fall eine Risikovorsorge kalkuliert werden. Die Gesellschaft muss sich die Kosten für einen Umbau und den Ausfall der Miete über einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren leisten können. Sowohl eine Risikovorsorge als auch ein Alternativ-Szenario sucht man im Prospekt und auch im Nachtrag vom 09.11.2009 vergeblich. Die geplante Liquidität in Höhe von 3% der Investitionssumme würde nicht ansatzweise ausreichen um die potentiellen Risiken zu decken. Wird der Mietvertrag nicht verlängert, ist ein existenzgefährdendes Risiko eingetreten.

Die Objekte wurden zu einem durchschnittlichen Faktor der 13,84 fachen Jahresnettomiete erworben, also eine Rendite von 7,25% abzüglich der weichen Kosten von 19,2% ergibt sich eine Rendite von 5,86%.  Die Kaufpreisfaktoren sind auch abhängig davon, ob ein Instandhaltungsrückstau besteht und die Gebäudetechnik in Bezug auf Energieverbrauch und Effizienz den heutigen Ansprüchen genügt. Hierfür wäre eine technische Due Diligance notwendig, hierüber findet sich nichts im Prospekt. Wenn man die Kosten für die Verwaltung und die nichtumlagefähigen Nebenkosten einrechnet, rentiert das Investment anfänglich um die 5%. Hieraus soll durch den Finanzierungshebel und das Konzept eine Ausschüttung von 6-6,5% ausgeschüttet werden. Wenn alles planmäßig verläuft.

Zu den drei Fachmarktzentren wollen wir auf unseren Artikel vom 08.Januar 2010 verweisen. Es handelt sich um die gleichen Risiken wie beim Renditefonds 6 der SHB AG oder jetzt FIHM AG.

http://www.investorsadvice.de/2010/01/08/shb-ansparfonds-fatale-auswirkungen-der-kreditklemme-fur-kleinsparer/

Die Standorte haben nach Ablauf des Mietvertrages einen Wert in Höhe des Grundstücks abzüglich Abbruchkosten. Davon ist grundsätzlich auszugehen.  Alle 3 Standorte befinden sich “In the middle of nowhere”, kein Standort hat über 15.000 Einwohner. Der Wert stellt dann in der Regel nur noch einen Bruchteil der Investition dar. Nur wenn sich die Standorte außergewöhnlich gut etablieren, besteht die Chance auf Fortsetzung der Mietverhältnisse zu adäquaten Konditionen. Die im oben genannten Artikel aufgeführten Risiken sind in diesem Konzept ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei einem Einkauf der Objekte zu einer Rendite von 5,86% ist am Ende der Mietverträge nur ein Bruchteil der Investition eingespielt. Ohne eine Rücklage für den Zeitpunkt des Auslaufs der Mietverträge ist eine Investition ein großes Risiko. Der Standort “Mariannenpark” hat ferner ein Risiko durch die Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts. Fällt der Mieter REWE aus, haben auch die anderen beiden Hauptmieter, Takko und K+K die Möglichkeit den Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten zu beenden, sollte es hierzu kommen, entsteht ebenfalls ein existenzgefährdendes Risiko. 

Die Kaufpreisfaktoren zu welchen die Objekte eingekauft wurden, stammen weitestgehend aus einer Zeit “vor” der Finanzkrise, in der heutigen Zeit wären diese Faktoren nicht realisierbar, die Differenz zum tatsächlichen Markt bewerten wir als nicht gravierend. Das größere Problem ist eher, dass seit der Finanzkrise solche Faktoren nicht mehr finanzierbar sind. Das heißt es besteht heute bereits ein Risiko der Anschlussfinanzierung wenn sich zum Ablauf der Zinsfestschreibung in knapp 8 Jahren die Welt nicht verändert hat.

Zum heutigen Tag, eine Büroimmobilie zum 14,04 fachen der Jahresnettomiete, also eine Rendite von 7,12% (eigentlich 5,86%) mit einer Mietvertragsrestlaufzeit von nur 4 Jahren wäre für jeden professionellen oder institutionellen Investor ausgeschlossen. 

Die Profitabilität des ganzen Konzepts baut, unabhängig von allen oben aufgeführten Risiken, auf einem einzigen Thema auf, die Inflation. Seit über einem Jahr sind sich Wirtschaftsfachleute nicht einig ob die derzeitigen Konjunkturprogramme zu einer Inflation oder einer Deflation nach japanischem Vorbild führen, bis heute ist nicht erkennbar wie sich die Zinsen entwickeln, völlig widersinnige Entwicklungen bestimmen das Tagesgeschehen. Die ehemaligen Treiber des Wachstums, England, Spanien, Portugal, Irland und Griechenland zeigen uns gerade ein fiskalisches Fiasko, das Verbrauchervertrauen strauchelt, der Konsum geht zurück. Die Menschen sparen! Erleben wir vielleicht gerade eine Stagflation? Also eine Kombination aus schwachem Wachstum aber steigenden Preisen oder werden die Zinsen auf lange Zeit niedrig bleiben und die Preisentwicklung wie aktuell eher deflationär sein. Man weis es nicht, das was gerade passiert, hatten wir noch nicht. Was sollte man aber vernünftigerweise machen wenn man nicht weis wie es weiter geht? Vorsichtig sein! Der Prospekt des vorliegenden Angebots lässt glauben das alles was die letzten Jahre geschehen ist einfach ignoriert wird. 

In der heutigen Zeit eine Inflation über einen Zeitraum von 30! Jahren zu prognostizieren ist unserer Meinung nach  reine Kaffeesatzleserei, und wirklich keine Grundlage um eine Ausbildung abzusichern oder eine Altersvorsorge zu planen.

Warum wir hierauf besonders eingehen liegt darin begründet das die Prognoserechnung völlig widersinnig von einer jährlich steigenden Inflation in Höhe von 2,25% ausgeht.  Das Investment und alle Planrechnungen und “Sensivitätsanalysen” fallen in sich zusammen wenn man annimmt das diese Inflation nicht eintritt, ein Wertzuwachs ist dann ganz einfach nicht möglich, es bleibt sogar fraglich ob das eingezahlte Geld jemals wieder zurück kommt. Das Investment muss die bereits am Anfang ausgegebenen 19% Kosten hereinspielen, muss die Risiken in der Vermietung abdecken, muss die Kosten für Instandhaltung und Renovierung tragen, muss unvorhergesehene Ereignisse abdecken, muss anfänglich mehr Ausschüttung erwirtschaften als vorhanden und muss ein Risiko der Anschlussfinanzierung tragen.

Fazit: In der heutigen schwierigen und unsicheren Zeit ist ein Immobilieninvestment eine der sinnvollsten Investitionen welche man tätigen kann. Die alten Grundsätze bei Investments in Immobilien sollte man sich hierbei in Erinnerung rufen, diese heißen “Lage, Lage, Lage”. Und wenn die Lage einwandfrei ist und man die Risiken weitesgehend eingeschränkt hat, sollte man immer “eine Handbreit Wasser” unter dem Kiel haben, d.h. genügend Liquidität um auch nicht kalkulierbare Risiken überleben zu können.

Das vorliegende Angebot erfüllt diese Anforderung nicht. Den gestiegenen Risiken der heutigen Zeit muss Rechnung getragen werden, insbesondere wenn man auf Investoren abzielt die Ansprüche haben ihr Geld mündelsicher anzulegen. Ein Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital sollte nicht mehr als 50% betragen, eine ausreichende Liquidität muss mit mindestens 20% des Investments kalkuliert werden um unvorhergesehene Investitionen oder einen Zeitraum bis zu einer Anschlussvermietung überleben zu können. Langfristige 30jährige Inflationsprognosen als Basis für einen wirtschaftlichen Erfolg  sind hierbei völlig fehl am Platz.

Das vorliegende Konzept ist veraltet und trägt den Anforderungen der Zeit in keinster Weise Rechnung. Für das beworbene Ziel, existenzielle menschliche Bedürfnisse zu befriedigen wie z.B. Kindergeld anzulegen um die Ausbildung abzusichern oder die Altersvorsorge zu unterstützen, ist dieses Produkt unserer Meinung nach völlig ungeeignet.

Ein “innovatives Vertriebskonzept”, keine Frage, ein “innovatives Fondskonzept” leider nicht!

Bestraft wird man aber eigentlich nicht wegen dem Umstand das es ganz einfach verboten ist Steuern zu hinterziehen sondern in erster Linie wegen außergewöhnlicher Dummheit.

Die aktuelle Diskussion, ob die Bundesregierung sich als Hehler betätigen will oder nicht, ist eigentlich schon beantwortet. Ja, sie will, sie weiß nur noch nicht wie sie das politisch verkaufen kann. Erinnern wir uns doch ganz einfach, wie das beim letzten Mal gelaufen ist. Wo es in der Folge den guten Herrn Zumwinkel erwischt hat, da hat man gesagt der BND hat die Daten “besorgt”, was jetzt daran anders sein soll, als an der heutigen Diskussion, ist nicht besonders logisch. Die Bundesregierung hat dies also schon gemacht und sich daran erfreut das viele Millionen zurück geflossen sind. Damals waren es aber die BND Beamten, die haben das gemacht.  Das lässt sich aber schlecht nochmal behaupten. Irgendwo schizophren aber es hat ja funktioniert.

Da der politische Widerstand offensichtlich doch sehr groß ist, national wie international, wird sich die Bundesregierung etwas anderes einfallen lassen. Es wird auch nicht lange dauern bis sie sich daran erinnern wird, wie das damals mit dem BND lief, vielleicht wird schon an einer neuen Geheimorganisation gearbeitet. Genauso wenig wie offiziell für enführte Bundesbürger Lösegeld bezahlt wird, wird künftig zugegeben das für solche Bankdaten Geld bezahlt wird, die nicht ganz so treuen Schweizer Banker schwelgen schon in Gedanken im Reichtum, oder sichern sich schon mal Daten, für den Fall das man doch mal in Ungnade verfällt.

Als Resümee kann man zusammenfassen, das Schweizer Bankgeheimnis ist zu Ende, jeder der Geld unter seinem Namen in der Schweiz parkt und Zinsen oder Dividenden kassiert, muss damit rechnen das die Finanzämter früher oder später erfahren das man Steuern hinterzogen hat. Das führt ganz schnell zur Einleitung eines Strafverfahrens wegen Steuerhinterziehung. Wer jetzt noch glaubt das es ihn nicht erwischt, ist einfältig und dumm. Dummheit wird bestraft. 

Wenn Sie bestraft werden, dann deshalb weil Sie sich dumm verhalten haben, man hinterzieht keine Steuern, das ist verboten und nebenbei bemerkt auch überhaupt nicht notwendig. Als Bundesbürger sind Sie verpflichtet Ihr Welteinkommen hier in Deutschland zu versteuern, das heißt, wenn Sie ein Konto im Ausland haben, müssen Sie die positiven Einkünfte beim Finanzamt erklären. Wenn dieses Konto aber nicht Ihnen sondern einem “SPV” gehört, ein “Special Purpose Vehicel”, eine Gesellschaft mit steuerrechtlichem Sitz in einem Land wo es ganz einfach keine Steuern gibt, wo sie selbst auch keiner der Geschäftsführer sind,  lediglich ein Investor der eine Gesellschaft kauft in der Hoffnung auf Rendite. Dann müssen Sie nicht die Erträge der Gesellschaft erklären sondern nur das was die Gesellschaft Ihnen ausschüttet, egal ob das Honorare oder Gehälter oder auch ein schickes Auto ist, das heißt, auch wenn diese Gesellschaft Ihnen einen wie auch immer gearteten geldwerten Vorteil verschafft muss das dem Finanzamt gemeldet werden, am besten gleich der ganze Unternehmenskauf. Enthaltsamkeit im Geld ausgeben bringt also ein sorgenfreies Leben. 

Man hat dann nichts von seinem Geld? Das ist relativ, es ist nicht ihr Geld und wenn es ihr Geld wird gehört die Hälfte dem Finanzamt, diese Variante ermöglicht nur eine einzige sehr interessante Möglichkeit. Ich kann selbst entscheiden wann ich das Geld versteuern will, in der Zwischenzeit kann man dem Zinseszinseffekt zusehen und sich hieran erfreuen.

Das mit der Auslandsgesellschaft wird oft falsch verstanden, es heißt nicht das der Bäcker Müller, der seine Brötchen in Deutschland verkauft einfach sein Geld mit Beratungsrechnungen in die Karibik transferiert und dann keine Steuern bezahlt, das nennt man Umgehung und wird nicht weniger bestraft. Das Problem ist dann eingetreten wenn der Bäcker Müller einen neuen Ofen braucht, diesen sich dann mit einem “Darlehen” der Auslandsgesellschaft kauft und das Finanzamt der Meinung ist das würde keinem Fremdvergleich standhalten, das führt zu einer Beweilastumkehr, nun muss der Bäcker beweisen, das es keine Umgehung war. Nur reine Investmentgesellschaften eignen sich als SPV für´s Steuern sparen. 

Merkwürdigerweise existiert immer noch der Glaube das sich solche Konstellationen erst ab vielen Millionen lohnen, das ist ebenfalls schon lange her gewesen, jeder hat heute einen Computer und kann “googeln”, eine Vielzahl von Beratern steht sofort Gewehr bei Fuss, nicht unbedingt alle kompetent, man muss sich als “Kleinkapitalist” bemühen und intensiv damit beschäftigen bevor man diesen Weg geht, das kostet Zeit und Geld und man muss sich dann fragen ob es nicht günstiger ist, lieber doch Steuern zu zahlen.

Darüber nachdenken lohnt sich in jedem Fall, Steuern hinterziehen in keinem Fall.