InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

aufgrund des steigenden Datenvolumens einen Google Page Rank 1, größerer Flexibilität und anstehenden Projekten, haben wir uns entschlossen einen eigenen Server anzumieten, der Inhalt des alten Blogs wurde heute übertragen ab sofort werden neue Artikel nur noch auf der neuen Serverstruktur veröffentlicht. Bisher wurde die Domain investorsadvice.de auf den Wordpress Blog verlinkt, ab sofort ist die Domain direkt zu erreichen, damit vermeiden wir potentielle Engpässe und Fehler in der Verlinkung. Der alte Wordpress Blog bleibt bestehen um die bisherigen Verlinkungen erhalten. Sie erreichen diesen unter www.investorsadvice.wordpress.com

Sollte es die nächsten Tage noch zu Ausfällen kommen bitten wir dies zu entschuldigen. Auch das Design und die Darstellung wird noch überarbeitet. Ich bedanke mich für das große Interesse und stehe für Fragen oder Diskussionen zu den Inhalten gerne zur Verfügung. Update 20.04.2010, der Umzug auf den neuen Server ist vollzogen und läuft, alle Ausfälle am Wochenende bitten wir zu entschuldigen. Die neue Seite wird noch kontinuierlich überarbeitet für jeden Hinweis auf Fehler oder falsche Links bin ich dankbar.

das Who is Who der Immobilienbranche trifft sich alljährlich im Frühjar im mondänen Cannes, wenn die ersten Sonnenstrahlen das azurblaue Wasser wärmen, treffen sich die Top-Manager der Branche um auf hohem Niveau und exorbitanten Pro-Kopf Spesen gemeinsam zu überlegen was man so alles anstellen will. Die namhaften Unternehmen laden ein um am Strand der Croisette oder auf eigens angemieteten Luxusyachten im direkt angrenzenden Hafen Ihre Pläne zu präsentieren. Ganz bodenständig in der Messehalle mit angrenzender Terrasse und trotzdem der zentrale Mittelpunkt präsentiert sich wieder einmal die Stadt München mit dort vertretenen Unternehmen, täglich wurde zum Münchner Klassiker geladen, Weisswurst, Brezen und Münchner Weissbier waren gefragter als Champagner und Häppchen.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.

Zu Gefängnisstrafen zwischen 1 Jahr und 6 Monaten und 3 Jahren und 6 Monaten wurden die Verantwortlichen um die Falk Fonds verurteilt. Damit hat die Staatsanwaltschaft München II, unter Führung des leitenden Oberstaatsanwalts Eduard Mayer, gezeigt das die Strafverfolgungsbehörden den Kapitalanlagebetrug hart bestrafen und Wirtschaftsdelikte bei welchen Anleger geschädigt werden nicht mehr mit Bewährungsstrafen abgeurteilt werden.

Vergleichweise mild erscheinen diese Strafen wenn man den Blick auf Urteile in Amerika richtet, der ehemalige Besitzer des Fotokonzerns Polaroid muss wegen Betruges für 50 Jahre ins Gefängnis, ein Gericht in St. Paul, US Bundesstaat Minnesota, befand Tom Petters für schuldig, durch ein SCHNEEBALLSYSTEM einen Schaden von mehr als 3,5 Milliarden US Dollar angerichtet zu haben. Demnach ist das deutsche Strafrecht äußerst human gegenüber Anlagebetrügern.

Schneballsysteme, welche auch bei uns unzulässig und strafbar sind, liegen vor wenn Anleger Geld einbezahlen und dieses Geld verwendet wird um den Anlegern hiervon eine Rendite zu bezahlen. Schwierig bleibt oft die Abgrenzung von illegalen Schneeballsystemen zu legalem Strukturvertrieb oder Multi-Level-Marketing. Im Anlageprodukt selbst ist die Abgrenzung schwierig ob das was ausbezahlt wird aus tatsächlich entstandenen Gewinnen, aus zu erwartenden Gewinnen oder aus der Substanz, d.h. aus einbezahlten Anlegergeldern bestritten wird. Wann liegt ein Schneeballsystem vor und wann ist eine Ausschüttung “konzeptbedingt”. Der verantwortliche Fondsmanager kann theoretisch behaupten das “irgendwann” die Gewinne kommen, die im Prospekt angenommen wurden und vom Anleger akzeptiert wurden. Der Übergang zwischen legal und illegal ist fließend und teilweise nicht alleine von der Ausgestaltung der Regeln, sondern auch dessen faktischer Umsetzung abhängig.

Meist haben die Inititatoren gar keine illegalen Absichten bei der Gestaltung Ihrer Finanzprodukte, der Übergang erfolgt meist irgendwann wenn sich Probleme einstellen, oft versuchen die Initiatoren ganz einfach durchzuhalten und scheuen sich davor harte Konsequenzen zu ziehen. So auch die Firma Falk, anfangs galten die Falks Fonds als seriöse Anlagemodelle, bis irgendwann die Probleme kamen, Liquidität wurde knapp. Mit Auflage der Falk Zinsfonds gingen die Initiatoren dann ein erhebliches Risiko ein, meist scheitert dann der Versuch ein schlechtes Geschäft doch noch zum Erfolg zu bringen. Die Konsequenz ist eine mehrjährige Gefängnisstrafe.

Bei uns in Deutschland werden künftig verschiedene Anlagemodelle wegen strafrechtlicher Vergehen auf dem Prüfstand stehen. So lange es keine gesetzlichen Vorschriften gibt um Anleger vor zweifelhaften und hoch riskanten Produkten zu schützen bleibt den Investoren nur die Genugtuung das Fehler in diesem Bereich hart bestraft werden.

Die jüngst hier veröffentlichten Informationen über die Zusammenhänge zwischen der IVAG, der AFD GmbH, deren Gesellschafter Florian Schuh und Joachim Hiller und der SHB AG, welche mit der AFD Gmbh auch Mitgründer der SHB AG waren, wurden kürzlich von einigen Internetblogs zitiert, hierbei auch ein uns gut bekannter Blog der zu den führenden Blogs der deutschen Finanz und Börsenszene gehört. Der Betreiber des Blogs, der eine sehr hohe Reichweite hat, berichtet, dass in seinem Umfeld mehrere Abmahnungen eingegangen sind, welche alle zum Ziel haben zu verhindern, dass die IVAG und die SHB in Zusammenhang gebracht werden. Warum dieses Interesse so groß ist, mag sich der geneigte Investor oder auch Vertriebspartner fragen, in jedem Falle sollte sich der interessierte Anleger einmal etwas kritischer damit auseinandersetzen . Wir wollen nun noch einmal genauer beleuchten warum die AFD Gesellschafter Schuh und Hiller versuchen zu verhindern, dass sie mit der SHB/IVAG in Verbindung gebracht werden.

Alle Anbieter von Investmentprodukten werden daran gemessen wie Ihre Leistungsbilanz aussieht. Das heißt, wie haben die in der Vergangenheit angebotenen Produkte rentiert. Die Leistungsbilanz soll für den Investor eine Grundlage sein eine richtige Anlageentscheidung zu treffen. Die Leistungsbilanz der IVAG muss man zwangsläufig im Zusammenhang mit der SHB AG sehen, da das Konzept im Wesentlichen identisch ist. Das was die handelnden Personen in der Vergangenheit geleistet haben, führt also oftmals dazu die Qualität einer möglichen Investition beurteilen zu können. Und genau dieser Umstand dürfte auch der Grund dafür sein, dass seitens der IVAG, letztlich den Herren Schuh und Hiller, mit allen Mitteln versucht wird die Aufdeckung der genannten Zusammenhänge zu verhindern.

Auch das neue Produkt der IVAG birgt eklatante Risiken und hat zweifelhafte Aussichten darauf ein lukratives Investment zu werden, hierauf werde ich demnächst in einem eigenen Artikel eingehen. Die Provisions- und Kostenstruktur ist aber für den Inititator – Pardon – den Vertrieb, genauso lukrativ wie dies bei der SHB der Fall war, nicht aber für den Anleger. Ein Blick in die Historie der Gesellschaft zeigt, dass die SHB bis 2008 knapp 35.000 Anleger in 6 geschlossenen Fonds eingeworben hat. Die Investitionen in Milliardenhöhe dieser Anleger sind allesamt wenigstens problematisch, in einigen Fällen ist der Großteil der Investition verloren. Viele der Probleme sind bis heute nicht bekannt, wenn sie bekannt werden, ist die Leistungsbilanz der SHB AG  als Katastrophe zu bezeichnen. Vielleicht auch Begründung für die in der vergangenen Woche proklamierte Neuausrichtung der SHB AG, der Name wird in FIHM geändert. Aus Sicht der IVAG ist es also mehr als verständlich dass man die direkte Verbindung zur SHB nicht darstellen will, geschweige denn mit diesen Altlasten irgendwann konfrontiert werden will. 

In den zuvor genannten Abmahnungen sehen die Akteure des Spiels nun Ihre Persönlichkeitsrechte verletzt. Die Behauptung die IVAG habe das Konzept 1:1 kopiert, sei unwahr, heißt es dort. Die IVAG wäre kein Initiator, sondern nur ein Vertrieb und habe nichts aber auch gar nichts mit der SHB und deren Konzepten zu tun, ist die nicht ganz einleuchtende Begründung für die Unwahrheit dieser Behauptung. Wahrscheinlich hat die IVAG auch nichts damit zu tun, dass die Prospekte nahezu identisch sind. Natürlich, die Farben und Worte und auch Firmenbezeichnungen wurden geändert, aus “SHB Innovative Fondskonzepte AG” wurde einfach “Innovative Vertriebskonzepte AG” gemacht, nicht sonderlich einfallsreich aber schon “anders”. Sollte jemand den Prospekt des IFK Sachwertfonds der IVAG neben einen Prospekt der SHB AG legen, fällt selbst einem geistig weniger bemittelten auf, dass es hier nicht zu leugnende Ähnlichkeiten gibt.

Die IVAG ist nicht der Initiator, das ist wohl richtig. Anlässlich der intensiven Bemühungen der Drahtzieher, die Historie zu verschleiern, sehe ich es als notwendig an die Zusammenhänge aufzudecken um Anleger davor zu bewahren falsche Investitionsentscheidungen zu treffen.  

So lange hoch riskante und schlecht durchdachte Immobilieninvestitionen angeboten werden, die nicht ansatzweise den Risiken dieser Zeit Rechnung tragen, und so lange von staatlicher Seite nichts unternommen wird die Bürger davor zu schützen, muss der Anleger wenigstens eine Chance haben diesen Angeboten zu entkommen. Wenn Investments die hohe Risiken bergen als ”Anlagemöglichkeit für Kindergeld” beworben werden ist es notwendig einzuschreiten. Spätestens bei diesem Thema hat der Staat eigentlich die Pflicht zu verhindern, dass Gelder Schutzbedürftiger in fragwürdige Konzepte wandern, die schon in der Vergangenheit auch ohne Finanzkrise nicht funktioniert haben.

Das renommierte Bauunternehmen Bilfinger+Berger sieht sich in den letzten Tagen massiver öffentlicher Kritik ausgesetzt, es wird ein Schuldiger gesucht für die Versäumnisse beim Kölner U-Bahnbau, in deren Folge das Kölner Stadtarchiv eingestürzt ist. Als Führer des Konsortiums um den Bau der U-Bahn hat Bilfinger+Berger für viele dieser Versäumnisse nun die Verantwortung übernommen. Über personelle Konsequenzen und Prüfung von möglichen Schadenersatzansprüchen wird berichtet. Die Bilfinger Aktie ist in der Folge massiv eingebrochen ist. Viele Anleger, Investoren und potentielle Bauherren stellen sich nun die Frage ob sie dem Unternehmen das Vertrauen entziehen. Ob die Vorwürfe berechtigt sind, ist eine Frage welche bisher noch zu wenig diskutiert wird, das ich auch die Meinung weiterer Bauherren des Unternehmens. Im Gespräch mit diesen, erhält man hierzu eine völlig andere Perspektive. Die TKN Real Estate Solutions AG hat mit Bilfinger+Berger ein Shoppingcenter in der Stadtmitte von Langenfeld gebaut. Miro Vorbauer, Vorstandsvorsitzender der TKN Real Estate Solutions AG gibt an, jederzeit wieder mit Bilfinger+Berger zu bauen. Seiner Meinung nach entstehen Probleme bei großen Bauvorhaben durch nicht ausreichende Sorgfalt im Rahmen des Projektmanagements. Miro Vorbauer, “Wir haben unser  40 Millionen Projekt in Langenfeld in 18 Monaten, pünktlich und mit einer Baukostenunterschreitung in beträchtlicher Höhe fertig gestellt, Bilfinger hat zuverlässig gearbeitet und pünktlich fertig gestellt, das hat aber nur deshalb so reibungslos funktioniert weil wir ein engmaschiges und kompetentes Projektmanagement haben.” Miro Vorbauer erklärt, das seiner Meinung nach das Bauunternehmen nur so gut sein kann wie das gesamte Projektteam und die Leitung des Projektmanagements.

Im Gespräch mit Miro Vorbauer, Vorstand der TKN Real Estate Solutions AG regt dieser an die Verfahren zur Ermittlung von Ratings über geschlossene Immobilienfonds offen zu diskutieren. Als Spezialist für die Projektentwicklung von Einzelhandelsimmobilien, hat die TKN AG unter anderem das Marktkarree in Langenfeld entwickelt, ein innerstädtisches Center in einer typischen deutschen Mittelstadt. Die TKN AG ist weiterhin Spezialist für die Entwicklung von Shoppingcentern in Kroatien, Projekte mit einem Volumen von über 500 Millionen Euro liegen derzeit in der Schublade und warten darauf das Investoren den Mut fassen große Projekte anzugehen. “Wir befassen uns derzeit stark mit den Gründen warum das Investitionsverhalten nach wie vor zurückhaltend ist, einer der Gründe ist das fehlende Vertrauen der Endinvestoren, z.B. der Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds”, deshalb regt Miro Vorbauer an, sich Gedanken zu machen wie dieses Vertrauen wieder erlangt werden kann. Hierzu muss zunächst ein für den Verbraucher zuverlässiges Instrument der Bewertung gefunden werden, kein Verbraucher kann eine professionelle Due Dilligance durchführen, der Weg über Rating-Agenturen wäre also eine gutes Instrument hierfür. Wir müssen gemeinsam mit Vertretern der Branche darüber sprechen wie ein Ratingverfahren durchgeführt werden muss, vor allem unter den gestiegenen Risiko-Anforderungen der heutigen Zeit sind viele Angebote nicht für eine Altersvorsorge geeignet.” 

Wie die Gesellschaften zu Ihren zugegeben meist guten Ratings kommen ist meist nicht öffentlich bekannt, es gibt keine rechtlichen Vorschriften wie diese Verfahren durchgeführt werden müssen, deshalb sehen sich die Rating-Agenturen wie G.U.B oder Scope harscher Kritik ausgesetzt, viele der als gut bewerteten Fonds, unter anderem die Falk Fonds, oder die Fonds der SHB AG, sind entweder pleite oder haben wirtschaftliche Probleme. Die Stiftung Warentest Finanztest hat in Ihrem Artikel vom 17.11.09 mit dem Titel “Krasse Fehlurteile haben System” die Rating Agenturen stark kritisiert. Verständlich das die Verbraucher das Vertrauen verloren haben. 

“Ein klares Commitment für ehrliche und faire Ratingverfahren, die allgemein verständlich sind und die wirklichen Risiken aufzeigen, müsste geschaffen werden. Ein Standard welchem sich die Agenturen unterwerfen um dem Verbraucher das Vertrauen zu geben sich auf die Ratings wirklich verlassen zu können, das ermöglicht uns als Projektentwickler unsere Arbeit fortzusetzen und interessante Produkte zu schaffen die für Anleger ein lukratives und sicheres Investment sind.”