Amüsiert betrachten wir die Headline der Messezeitung “Österreicher kaufen österreichische Immobilien”, wenn das die Sensation der diesjährigen Real Vienna ist, „ na dann guat Nacht“ wie der Wiener in seinem liebenswerten Schmäh sagt.
Die Wiener und die Bayern haben sich seit jeher gut verstanden, wie auch im Jahr 2008 und 2009 hat die Münchner TKN Real Estate Solutions AG als Vertreter der Bayern auch in diesem Jahr am Mittwoch zum traditionellen Münchner Weißwurstfrühstück geladen, was nicht zwingend als Frühstück zu verstehen ist, sondern auch in München irgendwann zwischen dem aufstehen und dem frühen Nachmittag eingenommen werden darf. Ein Stück bodenständige Tradition, ist dass, was angemessen erscheint in den nach wie vor schwierigen Zeiten.
Als Projektentwickler für Shoppingcenter in Kroatien sieht die TKN AG eine Real Vienna nach wie vor als gute Plattform um die Akteure in CEE zu treffen und sich auszutauschen. Die Stimmung hellt sich auf, mit der nahen Umsetzung von Projekten wird in der Branche gerechnet. Bestimmend ist das was geht, das sind derzeit in erster Linie Fachmarktcenter und Supermärkte. Kleinere Projekte mit Volumina bis zu 20 Mio. € werden realisiert. Großprojekte liegen größtenteils immer noch auf Eis.

Das Projekte in Osteuropa nicht unproblematisch sind wurde deutlich anhand eines Beispiels welches oft auf der Real Vienna diskutiert wurde. Das von ATP und der Braunsberger Holding initiierte Shoppingcenter Westgate vor den Toren von Zagreb konnte trotz Finanzkrise, mit einem sehr hohen Anteil an Eigenkapital realisiert werden, leider wird das Center bis heute nicht in dem Umfang angenommen wie gewünscht. Menschenleere riesige Malls waren das Bild unseres Besuchs im März diesen Jahres, an einem Dienstagnachmittag gegen 15 Uhr! Das die Lage einfach zu weit draußen ist, der Kunde 15km von Zagreb ins Westgate fahren muss, haben wir bereits im vorletzten Jahr bemerkt. Es bleibt Herrn Braunsberger zu wünschen, dass dieses Projekt doch noch zu einem Erfolg wird. Nicht zuletzt für Kroatien und allgemein für Projekte in CEE.

Auch für offene Immobilienfonds soll es einschneidende Veränderungen geben, die tägliche Fälligkeit von Immobilienfondsanteilen wird wohl der Vergangenheit angehören, und zwar nicht nur wegen mangelnder Liquidität, sondern ganz einfach von Gesetzes wegen. Wir haben den Untergang dieses Produktes bereits behandelt.http://www.investorsadvice.de/der-immobilienfonds-ist-tod-es-lebe-der-immobilienfonds/ die Folgen und sich hieraus ergebenden Chancen sind bis heute noch nicht absehbar.

Besonders steht der so genannte graue Kapitalmarkt im Fokus, der jährliche Verlust von Anlegern wird auf unvorstellbare 20-30 Mrd. Euro geschätzt. Dieser Sumpf soll trocken gelegt werden, einschneidende Veränderungen, sowohl in der Beratung, als auch in der Informations- und Dokumentationspflicht sollen ergänzt werden. Beratungsgespräche müssen protokolliert werden, Provisionen offen gelegt.

Es wird ferner berichtet das im Vorfeld erhebliche Lobbyarbeit der Branche letztendlich erfolglos blieb und das Ministerium an seinen Plänen festhalten will.

Das ist alles sehr lobenswert und ist eigentlich seit langem fällig, allerdings haben wir erhebliche Zweifel ob eine Bundesregierung hierzu in der Lage ist. Vieles hiervon ist nicht wirklich neu, es gibt bereits Gesetze die den Anleger schützen sollen, es ist einfach nur zu leicht diese zu umgehen. Ob sich das mit anderen Gesetzen ändern wird bleibt abzuwarten, große Hoffnung hierin haben wir nicht.

Wir bleiben bei unserer Meinung das der Anstoß aus der Branche und den Märkten selbst kommen muss, der von uns veröffentlichte Ansatz einer Einführung eines unabhängigen Ratingverfahrens und die Einsicht der Initiatoren die Risiken der heutigen Zeit in den Konzepten umzusetzen, wäre nötig um das Vertrauen der Anleger zurück zu erobern. Das Gesetz der Märkte regelt vieles von selbst, die Umsätze der Branche sind zu Recht zurück gegangen und werden auch weiter zurück gehen, so lange, bis entweder die Branche stirbt oder sich ändert.

Die Bundesregierung hat in diesem Bereich bisher kläglich versagt, deshalb ist es wenig wahrscheinlich das sich durch neue Gesetze etwas ändert.  Der Wille ist da, wie immer wird von den ursprünglichen Plänen ein zu belächelnder Kaffeesatz übrig bleiben. Wir hoffen trotzdem das wir dies falsch einschätzen!

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.

Link! http://www.investorsadvice.de/risikoinvestment-furs-kindergeldsparen-der-ifk-sachwertfonds-im-vertrieb-der-ivag/

Diese Fonds kalkulieren eine jährlich gleichbleibende Inflationsrate von 2,2%. Diese Inflation bedeutet, das aus 100€ in 20 Jahren über 150€ werden. Ein Verkauf der Immobilien dieser Fonds wird dann mit diesen Werten angenommen. Dies hat erheblichen Einfluss auf die gesamte Betrachtung. Das Investment wäre ohne diese Annahme meist ein Verlustgeschäft. Es wird nach wie vor mit dem Irrglauben gearbeitet, dass Immobilien immer mehr Wert werden, eben durch die Inflation. Vielen ist die Bedeutung des Begriffs Inflation nicht bewußt, in der reinen  Definition bedeutet Inflation eigentlich nur “Kaufkraftverlust”, das Geld ist weniger Wert, ich kann weniger kaufen mit dem Geld was ich verdiene, in den Prospekten der Fondsprodukte wird die Inflation im Zusammenhang mit “Wertsteigerung” definiert oder interpretiert. Hierbei wird suggeriert, das ein Investment dazu führen wird das das investierte Geld nicht nur erhalten sondern auch mehr Wert wird, das ist aber nicht der Fall, bei diesen Fondsprodukten wird das investierte Geld zunächst mit hohen Kosten belastet und soll wegen der Inflation nach langer Zeit wieder positiv werden.

Das dies für die Vergangenheit ganz einfach falsch ist, haben viele Studien aus den letzten 20-30 Jahren ergeben. Auch das Analysehaus Feri, hat hierzu Studien veröffentlicht. So erklärt Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearch gegenüber der Immobilienzeitung, ” Wer ein Haus kauft und meint, das sei Inflationsschutz, geht ein hohes Risiko ein”, nur an wenigen Standorten wie z.B. München und Frankfurt war überhaupt ein Mehrwert zu verzeichnen, an Standorten wie Stuttgart, Münster und Bielefeld gingen die realen Werte um bis zu 25% zurück. Insbesondere gilt dies bei gewerblichen Objekten.  Bei Büroimmobilien liegen die Büromieten nur in Frankfurt am Main real leicht über dem angenommenen Ausgangslevel von 1974. Überall anders in Deutschland liegen diese zwischen 5% und 40% unter diesem Niveau.

Die von uns geforderte Reform bei der Kalkulation und Prospektierung von Immobilienfonds schließt neben der Einführung eines wirklich unabhängigen Ratingverfahrens auch die Abschaffung solch unseriöser Kalkulationsgrundlagen mit ein, eine Investitionsentscheidung zu treffen auf Basis solcher Annahmen führt mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu einem Verlustgeschäft.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.

Sollte es die nächsten Tage noch zu Ausfällen kommen bitten wir dies zu entschuldigen. Auch das Design und die Darstellung wird noch überarbeitet. Ich bedanke mich für das große Interesse und stehe für Fragen oder Diskussionen zu den Inhalten gerne zur Verfügung. Update 20.04.2010, der Umzug auf den neuen Server ist vollzogen und läuft, alle Ausfälle am Wochenende bitten wir zu entschuldigen. Die neue Seite wird noch kontinuierlich überarbeitet für jeden Hinweis auf Fehler oder falsche Links bin ich dankbar.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.

Vergleichweise mild erscheinen diese Strafen wenn man den Blick auf Urteile in Amerika richtet, der ehemalige Besitzer des Fotokonzerns Polaroid muss wegen Betruges für 50 Jahre ins Gefängnis, ein Gericht in St. Paul, US Bundesstaat Minnesota, befand Tom Petters für schuldig, durch ein SCHNEEBALLSYSTEM einen Schaden von mehr als 3,5 Milliarden US Dollar angerichtet zu haben. Demnach ist das deutsche Strafrecht äußerst human gegenüber Anlagebetrügern.

Schneballsysteme, welche auch bei uns unzulässig und strafbar sind, liegen vor wenn Anleger Geld einbezahlen und dieses Geld verwendet wird um den Anlegern hiervon eine Rendite zu bezahlen. Schwierig bleibt oft die Abgrenzung von illegalen Schneeballsystemen zu legalem Strukturvertrieb oder Multi-Level-Marketing. Im Anlageprodukt selbst ist die Abgrenzung schwierig ob das was ausbezahlt wird aus tatsächlich entstandenen Gewinnen, aus zu erwartenden Gewinnen oder aus der Substanz, d.h. aus einbezahlten Anlegergeldern bestritten wird. Wann liegt ein Schneeballsystem vor und wann ist eine Ausschüttung “konzeptbedingt”. Der verantwortliche Fondsmanager kann theoretisch behaupten das “irgendwann” die Gewinne kommen, die im Prospekt angenommen wurden und vom Anleger akzeptiert wurden. Der Übergang zwischen legal und illegal ist fließend und teilweise nicht alleine von der Ausgestaltung der Regeln, sondern auch dessen faktischer Umsetzung abhängig.

Meist haben die Inititatoren gar keine illegalen Absichten bei der Gestaltung Ihrer Finanzprodukte, der Übergang erfolgt meist irgendwann wenn sich Probleme einstellen, oft versuchen die Initiatoren ganz einfach durchzuhalten und scheuen sich davor harte Konsequenzen zu ziehen. So auch die Firma Falk, anfangs galten die Falks Fonds als seriöse Anlagemodelle, bis irgendwann die Probleme kamen, Liquidität wurde knapp. Mit Auflage der Falk Zinsfonds gingen die Initiatoren dann ein erhebliches Risiko ein, meist scheitert dann der Versuch ein schlechtes Geschäft doch noch zum Erfolg zu bringen. Die Konsequenz ist eine mehrjährige Gefängnisstrafe.

Bei uns in Deutschland werden künftig verschiedene Anlagemodelle wegen strafrechtlicher Vergehen auf dem Prüfstand stehen. So lange es keine gesetzlichen Vorschriften gibt um Anleger vor zweifelhaften und hoch riskanten Produkten zu schützen bleibt den Investoren nur die Genugtuung das Fehler in diesem Bereich hart bestraft werden.

Doch zunächst die allgemeine Betrachtung. Das Angebot gibt die Möglichkeit sich in Form einer Kommanditbeteiligung am Gesellschaftskapital zu beteiligen. Es handelt sich also um eine Unternehmensbeteiligung, diese ist mit allen Risiken behaftet die eine solche Art der Beteiligung bietet. Auf diese Risiken wird ab Seite 25 des Prospekts eingegangen, wie gesetzlich vorgeschrieben. Der Prospekt wurde vom Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen geprüft, hierbei muss aber darauf hingewiesen werden, dass der Prospekt lediglich im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zur Prospektierung geprüft wird. Das Konzept bzw. die Plausibilität oder Ertragsaussicht wird von Amts wegen nicht geprüft.

Es handelt sich bei diesem Angebot um einen geschlossenen Immobilienfonds, der teilweise Immobilien erworben hat und in der Zukunft Objekte erwerben will ( auch “Blind Pool” genannt ). Der Vorteil des Nachkaufs, liegt in der grundsätzlichen Möglichkeit den Investitionszeitpunkt für den Nachkauf selbst bestimmen zu können. Der Nachteil liegt darin, dass der Anleger nicht weiß, was der Initiator für Objekte kaufen wird und sich darauf verlassen muss, dass diese auch ausreichend werthaltig sind. Immerhin geht es um 26 Mio. Euro die noch investiert werden sollen.

Die Beteiligungsmöglichkeiten reichen von hochverzinslichen Einmalanlagen mit kurzer Laufzeit, über die Beteiligung mit langfristig ausgerichteten Einmalanlagen bis zu der Möglichkeit mit kleinsten Sparraten den Investitionsbetrag anzusparen. Auch Kombinationen aus den unterschiedlichen Investments sind möglich. Die einhergehenden Vorteile die unterschiedlichen Interessen und Möglichkeiten von Investoren berücksichtigen zu können, ist einer der besonders hervorzuhebenden Eigenschaften des Konzepts. Sowohl der vermögende Investor, als auch der Durchschnittsbürger kann mit diesem Investment angesprochen werden, das ist vor allem für den Vertrieb von Vorteil. Nahezu jeder scheint geeignet ein solches Produkt zu erwerben, vom Millionär bis zum Lieschen Müller von der Supermarktkasse. 

Der Initiator, die BVT Gruppe in München verfügt über langjährige Erfahrungen in der Konzeption von geschlossenen Fonds. Die Leistungsbilanz der BVT kann von 2004 bis 2008 auf deren Website bvt.de heruntergeladen werden. Darüber hinaus liegen leider keine Informationen vor. Die Leistungsbilanz der BVT halten wir für die Beurteilung dieses Angebots für nachrangig,  in erster Linie deshalb da es sich hier um ein Konzept handelt welches vor über 10 Jahren von den SHB Gründern, Schuh, Hiller, Baron, entwickelt wurde. Das vorliegende Angebot deckt sich in Bezug auf die Konzeption weitestgehend mit deren Angeboten, hierzu verweisen wir auf unseren Artikel in welchem wir die Zusammenhänge zwischen der IVAG und der SHB AG dargestellt haben.

http://www.investorsadvice.de/2010/03/13/ivag-versucht-darstellung-der-zusammenhange-zur-shb-ag-mit-allen-moglichkeiten-zu-verhindern/

Die bereits erworbenen Immobilien in Höhe von 35,6 Mio. Euro setzen sich aus einer Büro-Immobilie in Bonn und drei Fachmarktzentren zusammen. 

Die Immobilie in Bonn ist mit der Deutschen Bundespost und der DLR an sichere Mieter vermietet. Auch der Standort und die Lage ist als positiv zu beurteilen. Nachteil hierbei ist allerdings, dass der Mietvertrag am 31.12.2014 endet, also bereits in 4 Jahren, nicht wie im Prospekt steht nach 7 Jahren. 

Sowohl die Post, als auch die DLR sind Mieter welche sehr spezielle Anforderungen haben, die Immobilie ist deshalb als “Ein-Mieter” Objekt oder als sehr spezielle Büroimmobilie zu bezeichnen. Das bedeutet, wenn der Mieter auszieht, kann die Immobilie in der Form wie sie derzeit gestaltet ist, nicht an jedes beliebige Unternehmen, oder an verschiedene Mieter vermietet werden. Eine Nachvermietung ist somit in jedem Fall mit notwendigen Investitionen für Umbauten verbunden. Hierfür sollte in jedem Fall eine Risikovorsorge kalkuliert werden. Die Gesellschaft muss sich die Kosten für einen Umbau und den Ausfall der Miete über einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren leisten können. Sowohl eine Risikovorsorge als auch ein Alternativ-Szenario sucht man im Prospekt und auch im Nachtrag vom 09.11.2009 vergeblich. Die geplante Liquidität in Höhe von 3% der Investitionssumme würde nicht ansatzweise ausreichen um die potentiellen Risiken zu decken. Wird der Mietvertrag nicht verlängert, ist ein existenzgefährdendes Risiko eingetreten.

Die Objekte wurden zu einem durchschnittlichen Faktor der 13,84 fachen Jahresnettomiete erworben, also eine Rendite von 7,25% abzüglich der weichen Kosten von 19,2% ergibt sich eine Rendite von 5,86%.  Die Kaufpreisfaktoren sind auch abhängig davon, ob ein Instandhaltungsrückstau besteht und die Gebäudetechnik in Bezug auf Energieverbrauch und Effizienz den heutigen Ansprüchen genügt. Hierfür wäre eine technische Due Diligance notwendig, hierüber findet sich nichts im Prospekt. Wenn man die Kosten für die Verwaltung und die nichtumlagefähigen Nebenkosten einrechnet, rentiert das Investment anfänglich um die 5%. Hieraus soll durch den Finanzierungshebel und das Konzept eine Ausschüttung von 6-6,5% ausgeschüttet werden. Wenn alles planmäßig verläuft.

Zu den drei Fachmarktzentren wollen wir auf unseren Artikel vom 08.Januar 2010 verweisen. Es handelt sich um die gleichen Risiken wie beim Renditefonds 6 der SHB AG oder jetzt FIHM AG.

http://www.investorsadvice.de/2010/01/08/shb-ansparfonds-fatale-auswirkungen-der-kreditklemme-fur-kleinsparer/

Die Standorte haben nach Ablauf des Mietvertrages einen Wert in Höhe des Grundstücks abzüglich Abbruchkosten. Davon ist grundsätzlich auszugehen.  Alle 3 Standorte befinden sich “In the middle of nowhere”, kein Standort hat über 15.000 Einwohner. Der Wert stellt dann in der Regel nur noch einen Bruchteil der Investition dar. Nur wenn sich die Standorte außergewöhnlich gut etablieren, besteht die Chance auf Fortsetzung der Mietverhältnisse zu adäquaten Konditionen. Die im oben genannten Artikel aufgeführten Risiken sind in diesem Konzept ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei einem Einkauf der Objekte zu einer Rendite von 5,86% ist am Ende der Mietverträge nur ein Bruchteil der Investition eingespielt. Ohne eine Rücklage für den Zeitpunkt des Auslaufs der Mietverträge ist eine Investition ein großes Risiko. Der Standort “Mariannenpark” hat ferner ein Risiko durch die Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts. Fällt der Mieter REWE aus, haben auch die anderen beiden Hauptmieter, Takko und K+K die Möglichkeit den Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten zu beenden, sollte es hierzu kommen, entsteht ebenfalls ein existenzgefährdendes Risiko. 

Die Kaufpreisfaktoren zu welchen die Objekte eingekauft wurden, stammen weitestgehend aus einer Zeit “vor” der Finanzkrise, in der heutigen Zeit wären diese Faktoren nicht realisierbar, die Differenz zum tatsächlichen Markt bewerten wir als nicht gravierend. Das größere Problem ist eher, dass seit der Finanzkrise solche Faktoren nicht mehr finanzierbar sind. Das heißt es besteht heute bereits ein Risiko der Anschlussfinanzierung wenn sich zum Ablauf der Zinsfestschreibung in knapp 8 Jahren die Welt nicht verändert hat.

Zum heutigen Tag, eine Büroimmobilie zum 14,04 fachen der Jahresnettomiete, also eine Rendite von 7,12% (eigentlich 5,86%) mit einer Mietvertragsrestlaufzeit von nur 4 Jahren wäre für jeden professionellen oder institutionellen Investor ausgeschlossen. 

Die Profitabilität des ganzen Konzepts baut, unabhängig von allen oben aufgeführten Risiken, auf einem einzigen Thema auf, die Inflation. Seit über einem Jahr sind sich Wirtschaftsfachleute nicht einig ob die derzeitigen Konjunkturprogramme zu einer Inflation oder einer Deflation nach japanischem Vorbild führen, bis heute ist nicht erkennbar wie sich die Zinsen entwickeln, völlig widersinnige Entwicklungen bestimmen das Tagesgeschehen. Die ehemaligen Treiber des Wachstums, England, Spanien, Portugal, Irland und Griechenland zeigen uns gerade ein fiskalisches Fiasko, das Verbrauchervertrauen strauchelt, der Konsum geht zurück. Die Menschen sparen! Erleben wir vielleicht gerade eine Stagflation? Also eine Kombination aus schwachem Wachstum aber steigenden Preisen oder werden die Zinsen auf lange Zeit niedrig bleiben und die Preisentwicklung wie aktuell eher deflationär sein. Man weis es nicht, das was gerade passiert, hatten wir noch nicht. Was sollte man aber vernünftigerweise machen wenn man nicht weis wie es weiter geht? Vorsichtig sein! Der Prospekt des vorliegenden Angebots lässt glauben das alles was die letzten Jahre geschehen ist einfach ignoriert wird. 

In der heutigen Zeit eine Inflation über einen Zeitraum von 30! Jahren zu prognostizieren ist unserer Meinung nach  reine Kaffeesatzleserei, und wirklich keine Grundlage um eine Ausbildung abzusichern oder eine Altersvorsorge zu planen.

Warum wir hierauf besonders eingehen liegt darin begründet das die Prognoserechnung völlig widersinnig von einer jährlich steigenden Inflation in Höhe von 2,25% ausgeht.  Das Investment und alle Planrechnungen und “Sensivitätsanalysen” fallen in sich zusammen wenn man annimmt das diese Inflation nicht eintritt, ein Wertzuwachs ist dann ganz einfach nicht möglich, es bleibt sogar fraglich ob das eingezahlte Geld jemals wieder zurück kommt. Das Investment muss die bereits am Anfang ausgegebenen 19% Kosten hereinspielen, muss die Risiken in der Vermietung abdecken, muss die Kosten für Instandhaltung und Renovierung tragen, muss unvorhergesehene Ereignisse abdecken, muss anfänglich mehr Ausschüttung erwirtschaften als vorhanden und muss ein Risiko der Anschlussfinanzierung tragen.

Fazit: In der heutigen schwierigen und unsicheren Zeit ist ein Immobilieninvestment eine der sinnvollsten Investitionen welche man tätigen kann. Die alten Grundsätze bei Investments in Immobilien sollte man sich hierbei in Erinnerung rufen, diese heißen “Lage, Lage, Lage”. Und wenn die Lage einwandfrei ist und man die Risiken weitesgehend eingeschränkt hat, sollte man immer “eine Handbreit Wasser” unter dem Kiel haben, d.h. genügend Liquidität um auch nicht kalkulierbare Risiken überleben zu können.

Das vorliegende Angebot erfüllt diese Anforderung nicht. Den gestiegenen Risiken der heutigen Zeit muss Rechnung getragen werden, insbesondere wenn man auf Investoren abzielt die Ansprüche haben ihr Geld mündelsicher anzulegen. Ein Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital sollte nicht mehr als 50% betragen, eine ausreichende Liquidität muss mit mindestens 20% des Investments kalkuliert werden um unvorhergesehene Investitionen oder einen Zeitraum bis zu einer Anschlussvermietung überleben zu können. Langfristige 30jährige Inflationsprognosen als Basis für einen wirtschaftlichen Erfolg  sind hierbei völlig fehl am Platz.

Das vorliegende Konzept ist veraltet und trägt den Anforderungen der Zeit in keinster Weise Rechnung. Für das beworbene Ziel, existenzielle menschliche Bedürfnisse zu befriedigen wie z.B. Kindergeld anzulegen um die Ausbildung abzusichern oder die Altersvorsorge zu unterstützen, ist dieses Produkt unserer Meinung nach völlig ungeeignet.

Ein “innovatives Vertriebskonzept”, keine Frage, ein “innovatives Fondskonzept” leider nicht!

Alle Anbieter von Investmentprodukten werden daran gemessen wie Ihre Leistungsbilanz aussieht. Das heißt, wie haben die in der Vergangenheit angebotenen Produkte rentiert. Die Leistungsbilanz soll für den Investor eine Grundlage sein eine richtige Anlageentscheidung zu treffen. Die Leistungsbilanz der IVAG muss man zwangsläufig im Zusammenhang mit der SHB AG sehen, da das Konzept im Wesentlichen identisch ist. Das was die handelnden Personen in der Vergangenheit geleistet haben, führt also oftmals dazu die Qualität einer möglichen Investition beurteilen zu können. Und genau dieser Umstand dürfte auch der Grund dafür sein, dass seitens der IVAG, letztlich den Herren Schuh und Hiller, mit allen Mitteln versucht wird die Aufdeckung der genannten Zusammenhänge zu verhindern.

Auch das neue Produkt der IVAG birgt eklatante Risiken und hat zweifelhafte Aussichten darauf ein lukratives Investment zu werden, hierauf werde ich demnächst in einem eigenen Artikel eingehen. Die Provisions- und Kostenstruktur ist aber für den Inititator – Pardon – den Vertrieb, genauso lukrativ wie dies bei der SHB der Fall war, nicht aber für den Anleger. Ein Blick in die Historie der Gesellschaft zeigt, dass die SHB bis 2008 knapp 35.000 Anleger in 6 geschlossenen Fonds eingeworben hat. Die Investitionen in Milliardenhöhe dieser Anleger sind allesamt wenigstens problematisch, in einigen Fällen ist der Großteil der Investition verloren. Viele der Probleme sind bis heute nicht bekannt, wenn sie bekannt werden, ist die Leistungsbilanz der SHB AG  als Katastrophe zu bezeichnen. Vielleicht auch Begründung für die in der vergangenen Woche proklamierte Neuausrichtung der SHB AG, der Name wird in FIHM geändert. Aus Sicht der IVAG ist es also mehr als verständlich dass man die direkte Verbindung zur SHB nicht darstellen will, geschweige denn mit diesen Altlasten irgendwann konfrontiert werden will. 

In den zuvor genannten Abmahnungen sehen die Akteure des Spiels nun Ihre Persönlichkeitsrechte verletzt. Die Behauptung die IVAG habe das Konzept 1:1 kopiert, sei unwahr, heißt es dort. Die IVAG wäre kein Initiator, sondern nur ein Vertrieb und habe nichts aber auch gar nichts mit der SHB und deren Konzepten zu tun, ist die nicht ganz einleuchtende Begründung für die Unwahrheit dieser Behauptung. Wahrscheinlich hat die IVAG auch nichts damit zu tun, dass die Prospekte nahezu identisch sind. Natürlich, die Farben und Worte und auch Firmenbezeichnungen wurden geändert, aus “SHB Innovative Fondskonzepte AG” wurde einfach “Innovative Vertriebskonzepte AG” gemacht, nicht sonderlich einfallsreich aber schon “anders”. Sollte jemand den Prospekt des IFK Sachwertfonds der IVAG neben einen Prospekt der SHB AG legen, fällt selbst einem geistig weniger bemittelten auf, dass es hier nicht zu leugnende Ähnlichkeiten gibt.

Die IVAG ist nicht der Initiator, das ist wohl richtig. Anlässlich der intensiven Bemühungen der Drahtzieher, die Historie zu verschleiern, sehe ich es als notwendig an die Zusammenhänge aufzudecken um Anleger davor zu bewahren falsche Investitionsentscheidungen zu treffen.  

So lange hoch riskante und schlecht durchdachte Immobilieninvestitionen angeboten werden, die nicht ansatzweise den Risiken dieser Zeit Rechnung tragen, und so lange von staatlicher Seite nichts unternommen wird die Bürger davor zu schützen, muss der Anleger wenigstens eine Chance haben diesen Angeboten zu entkommen. Wenn Investments die hohe Risiken bergen als ”Anlagemöglichkeit für Kindergeld” beworben werden ist es notwendig einzuschreiten. Spätestens bei diesem Thema hat der Staat eigentlich die Pflicht zu verhindern, dass Gelder Schutzbedürftiger in fragwürdige Konzepte wandern, die schon in der Vergangenheit auch ohne Finanzkrise nicht funktioniert haben.