Investmentstrategie Immobilien Was ist sicher?
Das Investment in Immobilien stellt besonders in unsicheren und ungewissen Zeiten ein sicheres und gutes Investment dar. Die Wunden von verlorenem Geld aus Aktienfonds und Beteiligungen schmerzen immer noch, der Ruf nach Sicherheit führt zu dem was man immer als sicher betrachtet hat, die Anlage in Immobilien. Eine Aussage die man wieder vermehrt auf den Anzeigen und Hochglanzprospekten der Initiatoren, Banken und Anbietern geschlossener und offener Immobilienfonds liest. Die Aussage ist grundsätzlich richtig, dennoch muss nach dieser Aussage eine Frage im Raum stehen, die Frage ”Was ist sicher”? Der Satz unserer Väter und Großväter das Immobilien immer mehr Wert werden ist lange nicht mehr gültig. In schwierigen Zeiten wird die Spanne zwischen Investor und Initiator oder Verkäufer immer kleiner. Damit scheiden ein Großteil der derzeit angebotenen Immobilieninvestments aus. Immobilien sind, wie der Name schon sagt immobil und damit ein eher langfristig ausgerichtetes Investment. Die Problematik liegt darin das heute nicht vorausgesagt werden kann was in den nächsten Jahren mit unserer Welt geschieht. Zukunftsprognosen über einen längeren Zeitraum sind schlichtweg nicht möglich. Annahmen von Inflation oder Deflation, von Aufschwung oder totalem Zusammenbruch sind allesamt mehr oder weniger richtig oder falsch.
Diese Unsicherheiten erfordern in der Investmentstrategie eine deutlich gestiegene Sorgfaltspflicht in Bezug auf mögliche Risiken. Alle bekannten Risiken eines Immobilieninvestments müssen deutlich höher bewertet werden. Höheres Risiko bedeutet notwendige höhere Rendite im Einkauf, diesem Anspruch trägt das derzeitige Marktumfeld bisher nicht Rechnung. Viele Investoren und Eigentümer müssen nicht verkaufen oder können nicht verkaufen, der Umsatz in abgewickelten Geschäften geht auch im Jahr 2009 deutlich zurück, viele professionelle Investoren warten ab.
Dies wird nicht so bleiben, in absehbarer Zeit werden sich interessante Investmentgelegenheiten ergeben, hierauf gilt es vorbereitet zu sein. Gerade in 1A Lagen kleinerer und mittlerer Städe sind wieder vermehrt interessante Angebote zu erkennen.
Mehr denn je sollte bei aktuellen Investitionsüberlegungen damit gerechnet werden das nichts mehr sicher ist. Die allseits bekannten “heiligen Kühe” und “sicheren Häfen” existieren faktisch nicht mehr. Jede Rechnung die erst in 5-10 Jahren positiv aufgeht ist schlichtweg uninteressant.
So verlockend der Kapitalmarkt billiges Geld anbietet, birgt dies auch ein erhebliches Risiko. Die gefragte Immobilie in guter Lage wird auch in der Zukunft immer gefragt sein, das ist die positive Nachricht, was sie aber Wert sein wird ist ungewiss, je höher die Verschuldung, je höher das Risiko das diese Wette auf die Zukunft nicht aufgeht. Eine Fremdkapitalquote sollte deshalb so gering wie möglich gehalten werden, am sichersten ist es völlig auf Fremdkapital zu verzichten. In Einzelfällen auf keinen Fall mehr wie 50% des Gesamtinvestments. In jedem Fall muss ein Liquiditätspolster zur Verfügung stehen in Höhe von wenigstens 30% des Gesamtinvestments, je höher die Fremkapitalquote, desto höher sollte das Liquiditätspolster sein.
Um wirkliche Sicherheit zu erreichen, muss ich Szenarien überdenken welche Geld und letztendlich Rendite kosten, Sicherheit kostet, diese geht immer zu Lasten einer Rendite. Ich muss damit rechnen das ich in der Lage sein muss die Immobilie ganz oder teilweise zu renovieren oder umzubauen. Ich muss damit rechnen das auch der solventeste Mieter ausfällt und trotzdem Zins und Tilgung für mehrere Jahre bezahlt werden müssen.
Jedes Investment sollte losgelöst vom persönlichen Vermögen durchgeführt werden, auch für kleine Investments ist es ratsam eine eigene Projektgesellschaft zu gründen. Mit jedem Investment setze ich ansonsten mein gesamtes Vermögen aufs Spiel.