InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

irgendwie traurig sieht das Angebot der Börsen Hamburg, Hannover und München unter Ihrer Domain www.zweitmarkt.de aus, kaum ein geschlossender Immobilienfonds wird hier zu einem Prozentsatz über dem damaligen Ausgabepreis gehandelt. Ein Großteil der geschlossenen Fonds sind heute nicht mal mehr die Hälfte dessen Wert was sie damals bei Emission gekostet haben. Vor allem aber sind die Umsätze der jeweiligen Angebote in den letzten 12 Monaten als “Kleingeld” zu bezeichnen.

Wieder ist das ein Anlass auf meinen Artikel “Milchmädchenrechnung” hinzuweisen, das eine Ausschüttung erst dann zur Rendite wird wenn der Anteil zu 100 verkauft werden kann. Wie wir hier sehen ist die durchschnittliche Realität nicht mal bei 50% “bezahlt Brief” wie man im Börsenjargon sagt, das heißt, man kann haben soviel man will.

Aber man muss auch feststellen das es unter den geschlossenen Fonds nicht nur schlechte Geschäfte gibt, einige wenige Ausnahmen bilden in erster Linie Fonds mit Shoppingcentern als Investitionsgegenstand. Zum Beispiel der DB Real Estate 12, mit dem Main Taunus Shoppingcenter in Frankfurt was einen letzten Kurs von 116,5% angibt, oder der DB Real Estate Einkaufs-Center Immobilienfonds, der sogar einen letzten Kurs oder Preisindikation mit 482% angibt, der Umsatz der letzten 12 Monate aber nur bei 770TEUR lag. Auch der HGA City Fonds Hannover liegt bei 108,5% mit dem Einkaufszentrum Ernst August Galerie in Hannover.

Letztlich ist der “Zweitmarkt” ein ganz netter und wünschenswerter Ansatz, aber dennoch kein wirklicher Markt. In erster Linie fehlt die Liquidität, sowohl in der Nachfrage, aber auch im Angebot. ”Richtiges” Geld ist hier nicht vorhanden. Entweder sind Fondsanteile ohnehin wertlos oder wenn sie werthaltig sind werden diese nicht zu nennenswerten Beträgen verkauft.

Der Grund liegt ganz einfach darin, dass es so gut wie unmöglich ist die Fondsanteile richtig zu bewerten, abermals komme ich deshalb wieder darauf zurück, dass es ein Rating für geschlossene Immobilienfonds geben muss, was zum einen unabhängig ist und zum anderen laufend darstellt wie der Wert dieses Fondsanteils zu spezifizieren ist. Hierzu möchte ich nochmal auf mein Arbeitspapier 2011 verweisen.

Der Markt für Anteile an geschlossenen Fonds wird die nächsten Jahre gewaltig wachsen und meiner Meinung nach das Zukunftsprodukt dieses Jahrzehnts werden, die Investition in Sachwerte, allen voran die Immobilie immer noch die Investition Nr. 1. Damit aber Anleger guten Gewissens in diesen Markt investieren können, wird es einige gravierende Änderungen geben müssen.

Investitionsobjekte die eine hohe Wahrscheinlichkeit auf eine gute Entwicklung haben werden auch künftig Immobilien mit der Nutzung als Shoppingcenter und Einzelhandelsobjekte in 1A Lagen, das waren auch in der Vergangenheit die Objekte die nachgefragt sind. Was hierzu völlig ungeeignet ist, dass sind Fonds mit Supermärkten in Randlagen, hier erwarte ich den größten Einbruch.

gerade in den Tagen nach Weihnachten kehrt Ruhe und Besinnung ein und lässt uns Zeit darüber nachzudenken wie die heutigen Zeiten eigentlich “sind”. Die Immobilienbranche hat mit den letzten Jahren eine harte Zeit hinter sich gebracht. Es hat sich vieles verändert, einiges ist aber erschreckend unverändert und liefert für mich genug Gründe höchst beunruhigt zu sein. Im letzten Jahr hat sich vieles verbessert, doch so richtig gelöst haben sich die Probleme nicht.

Wer ehrlich zu sich selbst ist, muss eigentlich eingestehen das er es nicht wirklich verstanden hat was passiert ist. Ich behaupte das ist fast nicht möglich. Wenn ich in den letzten Wochen Statements von Entscheidern der Branche gehört habe, musste ich mich wundern und habe fest gestellt das diese Entscheidungen irgendwie überhaupt nicht mehr passen, irgendwie von “früher” stammen. Entscheidungen, Planungen, Strategien die einfach unsinnig erscheinen bei Berücksichtigung der Realität!

Wie sind denn die Zeiten wirklich, wie wird es denn jetzt nun weiter gehen, was wird uns denn die Zukunft bringen, wird der Euro überleben, was werden die Zinsen machen? Alles Fragen auf die keiner eigentlich eine richtige Antwort weiß.

Ich bin der Meinung das einzige was wir sicher wissen ist, dass wir nichts wissen.

Jeder der vorgibt etwas über die Zukunft zu wissen ist in meinen Augen ein Träumer oder Scharlatan, ganz einfach darum, weil wir für Prognosen Ansatzpunkte haben müssen die wir als sicher einstufen können und genau das haben wir heutzutage nicht mehr.

Was wir in diesen Tagen machen können, wofür wir endlich Zeit haben, ist die Beschäftigung mit der Vergangenheit. Nur wenn ich die Vergangenheit verstanden habe, kann ich mir ein Urteil über die Zukunft bilden. Die Finanzkrise ist hierbei für mich das zentrale Thema, hierzu möchte ich eine Buchempfehlung aussprechen welche mich inspiriert hat.

Das Buch von Michael Lewis “The Big Short” beschreibt die Entwicklungen der Immobilienkrise in den USA und beschreibt anschaulich und unterhaltsam wo die entscheidenden Schlüsselstellen oder Wegpunkte in der Entwicklung lagen. So viele sprechen darüber das es doch klar hätte sein müssen, aber warum es trotzdem passiert ist, kann man nur dann versuchen zu verstehen wenn man versucht sich in die Menschen hinein zu versetzten die damals die Entscheidungen getroffen haben. Das Buch handelt von den Menschen die damals die Entwicklung gesehen und verstanden haben. 

Vor allem aber haben diese Menschen sich richtig positioniert und damit Milliarden und aber Milliarden von Dollar verdient. Das ist genau das was ich als mein Ziel bezeichne, die Zeiten zu verstehen, sich richtig zu positionieren und zu verdienen, für meine Investoren und für mich selbst.

In diesem Sinne, noch schöne Tage zwischen den Jahren und die Muße einmal nachzudenken.

anno domini 1929, es war einmal eine Wirtschaftskrise, einige Umstände die damals auf das britische Pfund gewirkt haben, hatten diese Krise verursacht. Robert Triffin der 1993 verstorbene Ökonom hatte in den 60er Jahren bereits die Verwendung des US-Dollars als Weltleitwährung problematisiert und das als sichere Ursache für eine Weltwirtschaftskrise prognostiziert. Das System ist deshalb krank, da es nur funktioniert, wenn sich die USA beim Rest der Welt verschulden. Nur dann gibt es außerhalb der USA auch US Dollars, nur wenn die USA mehr in der Welt einkaufen als sie der Welt liefern, wird der Dollar in der Welt verbreitet. Ein Handelsbilanzdefizit also vorprogrammiert. Das System wurde jetzt über Jahrzehnte betrieben und zu was es geführt hat, haben wir fest stellen müssen.

Heute müssen wir eingestehen, das die USA Ihre Schulden, die sie weltweit haben, niemals mehr zurückzahlen können. Das meiste Kapital was aus aller Herren Länder in Kredite für Immobilien geflossen ist, ist ganz einfach verschwunden, Puff und weg. Der Krisenfalls ist also eingetreten, genau wie prognostiziert. Über 60 Jahre lang ist auf Pump gelebt worden, seit der Einführung des Greenback als Leitwährung.

Nur dieser Umstand hat es nebenbei ermöglicht, dass sich die USA zur Supermacht entwickeln konnte. Alle Kriege, oder sagen wir besser “Raubzüge” wurden letztlich damit finanziert.

Eine Wertsteigerung der US-Immobilien hat es eigentlich nicht gegeben, sie war niemals da, es wurde einfach immer leichter Geld aufzunehmen, mit immer geringer werdender monatlicher Belastung. Die Kreditkartenschulden wurden aufs Haus genommen und nach wenigen Wochen war das Limit trotzdem wieder erreicht. Was aber mit dem Geld gemacht wurde, das war Realität, die US Bürger haben Immobilien gebaut und gekauft und renoviert und dadurch haben viele Leute ehrliches Geld “verdient”. Bezahlt wurde das ganze aber mit Geld was es nie gab.

Ein Teil des Geldes floss an den Staat und der andere in den Konsum. Das Geld was an den Staat ging, wurde wieder billig ausgeliehen und führte wieder zu neuem Geld, ein Teil des Geldes floss ins Ausland, siehe Handelsbilanzdefizit, aus dem Ausland floss es wieder zurück in Immobilienanleihen. Das Karrussell dreht sich weiter und weiter. Das Geld bzw. die Luft die in der Blase war, wurde immer mehr gebläht und der Druck steigerte sich. Bei jeder Umdrehung des Karrussels floss Geld in die Welt, Waren in die USA und Immobilienanleihen in die Welt.

Entstanden ist das alles nur deshalb da die Amerikaner im Jahr 1944 den Vertrag von Bretton Woods ein klein wenig abgeändert haben. Er enthielt die Formulierung das die Staaten Ihre Währung mit Gold hinterlegt haben müssen. Die USA haben hier ergänzt, “oder US Dollar”. Großbrittanien wäre der einzige gewesen der dagegen angehen hätte können, die Briten hatten den Vertrag mit den 44 anderen Staaten aber dennoch ratifiziert weil sie für den Nachkriegsaufbau dringend einen Kredit gebraucht haben. Wenn das anders gelaufen wäre, dann hätte sich die gesamte Welt anders entwickelt. So hat es dem Karrussel den ersten Schubs gegeben.

Was lernen wir aber heute hieraus? Insbesondere ist hier die Frage wie sich das auf den Euro und die Zinslandschaft auswirken wird, das ist die wichtigste Basis für die Investition in Immobilien.

Es hat sich eigentlich nicht viel geändert seit dem platzen der Blase, die USA drucken weiterhin Geld was in die Welt fließt, das System hat sich also nicht geändert, das System der Ratings hat sich auch nicht wirklich verändert und die nächste Immobilienblase ist meiner Meinung nach unausweichlich.

Dennoch ist die Investition in Immobilien immer noch das sinnvollste Investment. Wie lange sich das Karrussel drehen wird und was passieren wird kann niemand wirklich prognostizieren. Ich meine das sich alles verändern wird, eine Währungsreform die einzige Möglichkeit den gigantischen Schuldenberg abzubauen. Dann wird derjenige im Vorteil sein der “große” Werte besitzt.

bereits im August 2010 melden ALDI und die Allianz RE den Verkauf von 80 ALDI Märkten. Stefan Brendgen CEO der Allianz  Immobiliengesellschaft für Deutschland gibt im Oktober anläßlich der Expo Real an, dass die Allianz sich von Objekten in Höhe von ca. 1 Mrd. € trennen will, es sollen Objekte in Mittelstädten verkauft werden, einkaufen will man die klassischen Core Objekte in den Großstädten des Landes. 

Die Investition in Core Objekte führt zwangsläufig zu einem Rückgang der Rendite im Portfolio, derzeit werden großvolumige Core Objekte in Großstädten mit Mietern erster Bonität zu Renditen zwischen 4-5% Rendite gehandelt.

Der Kauf der ALDI Märkte kann also nur den Zweck verfolgen die magere Rendite der Core Immobilien zu pushen. Die ALDI Objekte werfen kurz- bis mittelfristig sicherlich eine höhere Rendite ab. Meiner Meinung nach wird sich aber diese Rendite mittel-  bis langfristig nicht bestätigen.

Die in Deutschland mehr als bekannte und äußerst erfolgreiche Supermarktkette ALDI ist bekannt dafür, dass sie die meisten Ihrer Immobilien selbst baut und besitzt. Seit Jahrzehnten wird verdichtet und das Filialnetz ausgebaut, die logische Konsequenz wird irgendwann sein, dass die Verdichtung zu weit geht, obwohl ein ALDI Markt mit nur 2000 Einwohner auskommt, wird es irgendwann dazu kommen das Märkte nicht mehr lukrativ sind und deshalb nach Ablauf des Mietvertrages geschlossen werden. Ich würde diesen Zeitraum in ca. 10 Jahren prognostizieren. Ein Grund hierfür sehe ich ebenfalls in der Finanzkrise, seit 2 Jahren werden von den Banken nur noch Projektentwicklungen mit einem Volumen um die 10 Mio. Euro finanziert, das hat dazu geführt das viele Unternehmen eben genau solche Projekte angegangen sind. Die Filialisten haben parallel dazu die passende Strategie geliefert. Deren Ziel ist auch heute noch die weitere Verdichtung Ihrer Filialnetze. 

Ein ebenfalls gegenläufiger Trend ist der Wunsch der Städte den Handel in der Innenstadt zu stärken, das bedeutet, alles was nicht Supermarkt heißt, wird deshalb von der grünen Wiese verschwinden.

Wie schon oft von mir erläutert ist eine Rendite von 8% nur dann bestätigt wenn ich die Immobilie zu 100 verkaufe, die Rendite kann sich durch einen notwendigen Verkauf dramatisch verschlechtern. Gerade wenn das Objekt einen langjährigen Mieter verloren hat, in der Regel kommen damit alle anderen klassischen Handelskonzepte ebenfalls nicht in Frage, meist werden diese Flächen für einen Bruchteil des Preises an alternative Spezialhändler vermietet, wie z.B. Tierbedarfsartikel oder Matrazen. Der Wert bei Objekten im Niemandsland kann sich damit ganz schnell halbieren.

Die 80 Märkte heute zu cashen halte ich für einen genialen Deal, das bestätigt im übrigen genau die Strategie welche ich seit Monaten predige. Meine Strategieempfehlung lautet sich heute antizyklisch zu verhalten. Supermärkten verkaufen, diese werden gerade von Initiatoren geschlossener Fonds die so genannten ”stupid money” Sammler sehr gerne gekauft.

Die Investitionen mit dem höchsten Renditepotential sind meiner Meinung nach die Top-Einzelhandelslagen von mittleren Städten. Genau das was die großvolumigen Fonds derzeit abstoßen wollen.

Bei einem Unternehmen wie der Allianz RE muss man allerdings einen gewichtigen Faktor berücksichtigen. Das Volumen welches das Unternehmen weltweit bewegt liegt bei Immobilienwerten in Höhe von ca. 17 Milliarden Euro. Der durchschnittliche Wert eines Objekts und die Performance des gesamten Portfolios steht damit auch eng mit dem Verwaltungsaufwand zusammen. Je größer jedes einzelne Objekt, je geringer der Aufwand und desto höher auch die Performance, es macht also durchaus Sinn ein Objekt mit einer Rendite zu kaufen welches 100 Basispunkte weniger Rendite abwirft, dafür aber ca. 300 Mio. auf einmal bindet.

die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds werben mit einer prospektierten und prognostizierten Ausschüttung Ihrer Produkte. Eine Ausschüttung von 6% oder sogar mehr sieht man als normal an. Die Zahl 6 gehört zu den klassischen “Vorurteilen” der Immobilie, auch heute noch repetieren viele Menschen das Ihre Immobilieninvestments auf lange Sicht immer um die 6% gebracht haben. Da ist aber alles anderes als sicher und keineswegs auf die Zukunft projizierbar. Die durchschnittliche Rendite welche offene Immobilienfonds derzeit angeben liegt bei ca. 2%. Warum soll ein geschlossener Fonds das Dreifache bringen? Die 6% sind eine ordentliche Verzinsung die es nirgends sonst gibt, zumindest nicht ohne Risiko. Genau das ist der Regulator, nur mit außergewöhnlich hohem Risiko sind heute 6% Rendite darstellbar. Das ist aber das was die meisten Menschen überhaupt nicht wollen und fälschlicherweise denken das Investment in einen Immobilienfonds wäre sicher. Das Immobilien als sicher angesehen werden, ist ein weiteres gefährliches Vorurteil. Geschlossene Immobilienfonds sind eine unternehmerische Beteiligung und damit auch mit entsprechenden Risiken behaftet. Wie hoch die Risiken wirklich sind, wird meist völlig verkannt.

Die meisten Anleger und Investoren verstehen das Thema Ausschüttung nicht ansatzweise, deshalb möchte ich hier nochmal besonders darauf eingehen. Viele sprechen von ”Zins” oder “Rendite” im Zusammenhang mit der prognostizierten Ausschüttung. Der Fonds “bringt” 6%, gefördert vom provisionsmotivierten Verkäufer der den Anleger in diesem Glauben läßt. Um aber eine 6%ige Ausschüttung als gleich hohe Rendite zu definieren, wird immer wieder vernachlässigt, das eine Rückzahlung der Einlage zu 100 erfolgen muss. Das geht nur wenn das Asset, die Immobilie, verkauft wird.

Bei der Prüfung eines Angebotes gehe ich deshalb so vor, das ich die Plausibilität der möglichen Rückzahlung untersuche um fest zu stellen ob und zu welchem Prozentsatz die Rückzahlung eines Fonds möglich und wie wahrscheinlich ist. 

Die Konzeption von geschlossenen Fonds mit überschaubaren kurzen Laufzeiten trägt dem Umstand Rechnung, dass die Zeiten ungewiss sind, das ist grundsätzlich gut, allerdings ist die logische Konsequenz das riskante Geschäftspraktiken und dazu gehören auch horrende weiche Kosten und Vorauszahlungen auf zukünftige Gewinne  in Form von Ausschüttungen, ganz einfach nicht gemacht werden dürfen.

Damit ein einbezahltes Eigenkapital in eine KG mit allen Ihren Kosten und allen Risiken zu 100% zurückbezahlt werden kann, muss die Immobilie die sich in diesem Fonds befindet, deutlich an Wert zu legen nur um die weichen Kosten auszugleichen. Das ist bei fast allen Fonds absolut chancenlos. Insbesondere bei Fonds mit einem hohen Anteil an Supermärkten auf der grünen Wiese und bei Fonds mit Büroimmobilien die nicht zu den Kernlagen gehören. Diese haben nicht die Spur einer Chance überhaupt eine Wertsteigerung zu erzielen. Die Rückzahlung zu 100% um damit z.B. eine 6% als Rendite “zu bestätigen” ist aussichtslos. Im Gegenteil, durch den Fremdkapitalhebel, durch den die Ausschüttung überhaupt erst erreicht wird, verschlimmert sich dieser Effekt nochmal dramatisch. Wenn man nur 50, 60 oder 70% seines einbezahlten Eigenkapitals beim Verkauf der Immobilie zurück bekommt, wird je nach Investitionszeitraum aus den 6% vermeintlicher Rendite ganz schnell ein Verlustgeschäft, als ein solches schätze ich ein Großteil der Angebote an geschlossenen Fonds ein. Damit schließe ich sogar diese Fonds ein die als 100% sicher angesehen werden, die Fonds mit Immobilien die an bonitätsstarke oder staatliche und sichere Mieter vermietet sind.

100% Vermietungsstand und bonitätsstarke Mieter sind keine Garantie gegen ein Verlustgeschäft!

Am Anfang der Investition stehen die weichen Kosten die mit dem Investment verbunden sind, diese sind bei vielen Fonds um die 20%. Das würde bedeuten das ich bei 6% Nettomietrendite der Immobilie bereits ca. 3 Jahre “zurück” liege. Nach Ablauf von 10 Jahren, wenn der Mietvertrag endet, muss die Immobilie diese 20% an Wert zugelegt haben. Muss aber auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungskosten verdient haben und das Risiko des Ausfalls tragen. DAS GEHT NICHT!  Bei einem sicheren Mieter ist nur die Zeit des Mietvertrages sicher. Optionen des Mieters sind hierbei keine Verlängerung sondern nur ein Hindernis beim Verkauf. Diesen Risiken kann ich nur begegnen, wenn ich die Frage nach der Drittverwendungsfähigkeit eindeutig beantworten kann, das ist die entscheidende Grundlage für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilieninvestition. Die Antwort auf die ganz banale Frage was ich mit der Immobilie oder dem Grundstück mache wenn das aktuelle Vermietungskonzept nicht mehr passt. Gerade im Einzelhandel ist dies extrem wichtig, unter der Anzahl der tausenden von Supermärkten und Fachmarktzentren die in den letzten Jahren gebaut wurden und noch geplant sind werden sich meiner Meinung nach mindestens 30% als “Totgeburten” entlarven. Das wird sich aber erst am Ende der jeweiligen Mietverträge herausstellen. Überangebot, Verdrängung und eine sich extrem schnell entwickelnde Zeit mit ungewissem Ausgang der Zukunft. Vielleicht wird in 10 Jahren keiner mehr einen Supermarkt besuchen, sondern seine Einkäufe ausschließlich über das Internet tätigen? Selbst wenn das nicht alle machen, was ist wenn dies nur 20% machen? Dann werden ein Großteil dieser Immoblien nicht mehr gebraucht und dramatisch an Wert verlieren. Bereits heute verbieten viele Städte den zentrumsrelevanten Einzelhandel damit die Innenstädte nicht veröden, ein Trend der sich fortsetzen wird.

Es gibt nur eine Lage, die 1A Lage, die Core-Lage wie man auch sagt, egal ob Einzelhandel, Büros oder Wohnimmobilien, nur die ausgezeichneten Lagen bieten so etwas wie Sicherheit. Solche Lagen muss man aber auch erkennen. Nur wenn ich sicher annehmen kann, das ich die Immobilie schnell und problemlos weiter vermieten kann, dann habe ich so etwas wie Sicherheit erreicht.

ist es denn überhaupt sinnvoll in Einzelhandelsimmobilien zu investieren? Die Konkurrenz im Internet wächst mit gigantischen Wachstumszahlen und macht dem Einzelhandel in Ladenlokalen den Umsatz streitig. Eine Frage, die sich Manager und Entscheider der Immobilienbranche stellen müssen.

Einige sehr bekannte Marken, wie z.B. das Modelabel ESPRIT, generieren derzeit bereits ca. 35% Ihrer Umsätze über das Internet, stark steigend.

Der schwedische Branchenprimus im textilen Einzelhandel, die Firma H&M, welche mit Deutschland ihren Hauptabsatzmarkt hat, erklärt in ihren Finanzberichten nicht detailiert darüber auf, wieviel Umsatz über das Internet gemacht wird, Gerüchten zu Folge soll der Umsatz in Deutschland bereits zu ca. 15-20% über das Internet laufen. Der gesamte Umsatz von H&M in Deutschland beläuft sich immerhin auf ca. 10 Mrd. Euro und stellt damit ungefähr ein Viertel des gesamten Umsatzes der Gruppe dar. Der UK-Internetshop der Marke ist im September an den Start gegangen. Es wird spannend wie sich die Internetumsätze der Marke entwickeln und wie sich das auf die Expansion auswirken wird.

Gerade Immobilienprojektentwickler fragen sich immer mehr, ob die Investition in einen H&M Mietvertrag für den Investor noch lohnen wird, bisher haben sich nahezu alle H&M Filialen gerechnet. Die Latte liegt aber hoch, der Vermieter muss in einen Laden den H&M anmietet bei einer Fläche von ca. 2.500qm eine Summe von ca. 2 Millionen Euro alleine in den Ausbau investieren. Dafür bekommt er aber meist keine Sicherheit in Form einer festen Miete, der Mieter verpflichtet sich lediglich eine Umsatzmiete zu bezahlen die zwischen 5-8% liegt.

So zumindest die Wünsche der Firma H&M, meiner Meinung nach kein zeitgemäßes Konzept für Investoren. Das unternehmerische Risiko trägt der Vermieter, leisten kann sich das nur ein Projekt wo der Anteil der H&M Fläche an der Gesamtfläche unbedeutend ist.

Allerdings kann die Firma H&M anhand sehr vieler Beispiele darlegen, das viele Vermieter einen gigantischen Mietertrag generiert haben. Weiterhin hat der Vermieter noch den Effekt, das andere Filialisten gerne aufspringen und satte Mieten zahlen um sich in der Nähe der H&M Filiale zu platzieren.  Die Frage ist aber, ob die stark wachsenden Umsätze über das Internet, die Umsätze der Läden und damit die Mieten nicht gefährden? Sollten diese sogar deutlich zurückgehen, dann würde das für viele Immobilien zum Fiasko werden.

Auch ein weiterer Punkt um zum umdenken anzuregen. Oft werden die Umsätze zwar über das Internet generiert, es sind aber ca. 27% (Verband e-commerce) der Käufer im Internet die sich vorher im Laden über das Produkt informiert haben. Viele Kunden wollen die Ware sehen und anfassen, bevor sie kaufen. Das würde bedeuten, die Marke macht Ihren Umsatz, aber der Vermieter profitiert hiervon nicht. Die Kombination aus Internet und Ladenlokal stellt meiner Meinung nach die ideale Kombination dar. Für viele ist und bleibt das Shopping ein Erlebnis was sie nicht missen wollen, das wird sich auch nicht ändern.

Der Hauptverband des deutschen Einzelhandels gibt an das die Umsätze des Einzelhandels im September 2010 abermals um 2,3% gesunken sind, der Aufschwung rauscht am Einzelhandel vorbei, nicht aber im Internet dort werden laufend steigende Umsatzzahlen vermeldet. Auch das bekannteste Internetportal eBay meldet ein erwartetes Umsatzplus Ihrer Händler von ca. 10% im Jahr 2010.

Was denken Sie, stimmen Sie ab! 

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( aus Handbuch Immobilieninvestition 2010 )

Die Immobilie ist heute immer noch die tragende Säule des Vermögensaufbaus. Leider werden die Grundlagen hierzu immer wieder missachtet und die vermeintlich sichere Investition in eine Immobilie gerät zum Fiasko. Im wesentlichen sind es 3 Säulen die es gilt zu beachten. 

Säule Nr. 1.: “Immer eine Handbreit Wasser unter dem Kiel”

Bedeutet nichts anderes als das Eigenkapital und Fremdkapital und liquide Mittel in einem vernünftigen und sinnvollen Verhältnis stehen müssen, reicht das Eigenkapital nicht aus, lieber ein kleineres Investment wählen. Mit einer Immobilie können unvorhergesehene Ereignisse eintreten, vor allem in einer Zeit wie heute, wo “nichts” mehr heilig ist. Selbst solvente Mieter können insolvent werden oder einfach die Mietzahlung einstellen um günstigere Konditionen zu erpressen. Hohe Kosten können durch Anwälte oder notwendige Investitionen für Mieterwechsel entstehen. Wenn immer genügend liquide Mittel vorhanden sind, dann sind alle diese unvorhergesehenen Ereignisse bezahlbar. Das derzeit billige Fremdkapital hebelt die Rendite auf ein hohes Niveau, genauso hoch liegt das Risiko wenn nach langer Festschreibung die Konditionen deutlich höher liegen sollten. Deshalb ist die Grundregel, je höher die Finanzierungsquote, desto schneller muss getilgt werden, im Idealfall ist die Immobilie am Ende der Festschreibung bezahlt. Die Finanzierungsquote bei gewerblichen Investments sollte nicht höher als 60-70% liegen. Aus dem Cashflow sollte nicht nur getilgt, sondern separat ein Liquiditätskonto angespart werden für unvorhergesehen Ereignisse, dieses Konto steht am Ende der Festschreibung auch zur Tilgung bereit. Lage und Mieter beeinflussen die Fremdkapitalquote ebenfalls, in hervorragender 1A Lage mit solventem Mieter kann diese höher sein. Der Supermarkt auf der grünen Wiese wird zum Fiasko wenn der Mieter nach 10 Jahren auszieht und das Darlehen noch relativ hoch valutiert.

Säule Nr. 2: “Lage, Lage, Lage”

Die Lage einer Immobilie bestimmt den Wert, je besser die Lage, desto geringer das Risiko, eine 1A Lage wird niemals wertlos sein, der Wert kann steigen oder fallen, aber niemals zum Alptraum einer Investition führen, das ist die Erkenntnis, das die Immobilie nur noch “Grundstück minus Abbruchkosten Wert ist”. Das ist gerade bei Handelsimmobilien auf der grünen Wiese ein erhebliches Risiko. Die 1A Lage ist die teuerste Lage mit der geringsten Rendite, oft müssen Jahre vergehen bis sich eine adäquate Verzinsung einstellt. Allerdings ist eine 1A Lage wie Bargeld, die Finanzierung ist einfach, der Verkauf ist einfach, es ist keine Frage ob die Immobilie zu verkaufen ist, sondern nur zu welchem Preis. Aber auch 1A Lagen haben Risiken, diese liegen in erster Linie an den exorbitanten Mieten welche in Großstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln und Düsseldorf bezahlt werden. Auch in den 1A Lagen gibt es Abstufungen und oft geht die 1A Lage in der gleichen Straße nur einige Meter weiter nahtlos in die B-Lage über welche deutlich schwerer zu vermieten ist. ”Da wo der Douglas ist, da ist die 1A Lage”. Auf den ersten Blick ein alberner Spruch, der aber tatsächlich viel Wahrheit beinhaltet, das Family Office der Familie Kreke, Hauptaktionär der Douglas Holding, besitzen selbst viele Immobilien in 1A Lagen und diversifizieren sehr genau welche Ecke in der 1A Lage die Beste ist. 

Die erzielbaren Mieten sind die Basis für den Wert, ob aber die Mieten wirklich nachhaltig erwirtschaftet werden können ist fraglich, in München werden bis zu 350€ Miete für einen einzigen Quadratmeter jeden Monat erwirtschaftet, dies ist meist auf eine vereinbarte Umsatzmiete zurückzuführen, Handelsfilialisten im Modebereich wie z.B. H&M verdienen trotzdem noch gewaltig, 6.000€ und mehr werden auf jedem dieser Quadratmeter jeden Monat umgesetzt. Ob dies aber auf immer und ewig so bleiben wird halte ich für bedenklich, in München werden Faktoren bis zur 25fachen der Jahresnettomiete bezahlt, dies auf Basis von heute schon sehr hohen Mieten. Da die sich ergebenden Summen meist im zweistelligen Millionenbereich liegen, kommen diese Investments hauptsächlich für institutionelle Investoren in Frage. Die größte Chance bieten kleinere und mittlere Städte, dort sind noch interessante Renditen erzielbar und ein Wertsteigerungspotential ist realistisch.

Die Lage beantwortet meist auch eine der wichtigsten Fragen die man sich bei Investitionen stellen muss, was ist wenn der jetzige Mieter auszieht, man spricht auch von Drittverwendungsfähigkeit. Die Frage wer noch in Frage kommen würde um die Immobilie zu mieten. Die Lage ist und bleibt die wichtigste aller Entscheidungen beim Investment in Immobilien.

Säule Nr. 3: Vermietung und Rendite

Die Basis eines jeden Immobilieninvestments ist die Miete welche der Mieter bezahlt. Die Rendite ergibt sich aus dem was der Mieter bezahlt abzüglich nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten. Im Fachjargon spricht man von “nachhaltig erzielbarer Miete”. Die Nachhaltigkeit einer Mieteinnahme wird von vielen Faktoren beeinflußt. Bei Wohnimmobilien ist dies relativ einfach, hier ist die Lage und die Wohnqualität der ausschlaggebende Faktor. Sich selbst die Frage zu stellen ob man an dem Standort wohnen will, in den man investiert, ist die einfachste Prüfung ob ein Investment sinnvoll ist. 

Bei gewerblichen Investments versprechen viele Angebote mit hohen Renditen ein vermeintlich gutes Geschäft, dabei wird oft vergessen das die Investition welche man beim Kauf tätigt kein statischer Wert ist. Die Miete ist kein Zins, die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals nicht sicher. Erst beim Verkauf der Immobilie stellt sich die Rendite heraus die man nach Abzug aller Kosten erzielt hat. Das Immobilien immer mehr Wert werden ist ebenfalls nicht der Fall. Die Immobilie unterliegt immer einer Abnutzung, diese Abnutzung bedingt die Notwendigkeit von Investitionen zur Erhaltung, dies sind nicht nur Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Vor allem Modernisierungsmaßnahmen erfordern oft umfassende Investments um das erzielbare Mietniveau nur zu halten.

Unterschätzt werden sehr oft die Bedeutung von Nebenkosten, sofern der Mietvertrag hierzu rechtlich richtig ausgestattet ist, können diese auf den Mieter umgelegt werden, gerade aber bei älteren Immobilien werden die Nebenkosten zur zweiten Miete, je mehr Nebenkosten bezahlt werden müssen, desto weniger bleibt für die Miete übrig, der Mieter muss letztlich beides erwirtschaften. Gerade bei älteren Immobilien aus den 70er und 80er Jahren sind technische Einrichtungen absolute Energiefresser die zu exorbitanten Nebenkosten führen. 

Als pauschale Annahme kann man kalkulieren das ungefähr 10% der Nebenkosten sich als nichtumlagefähig ergeben werden. Der technischen Due Diligance kommt heute eine sehr wichtige Bedeutung zu, oft sind hohe Kosten notwendig um die technischen Einrichtungen auf den neuesten, energiewirtschaftlich vertretbaren Stand zu bringen.

Die Nachhaltigkeit der Mieterträge liegt aber vor allem am Mieter selbst, nie zuvor war es so wichtig das Konzept des Mieters exakt zu kennen. Am sichersten ist hierzu ein Mieter der sein Konzept durch eine Vielzahl von Filialen schon als erfolgreich unter Beweis gestellt hat. Die Filialisten wissen auch in der Regel sehr exakt was sie anmieten wollen. Die Expansionskriterien sind meist sehr detailiert abgesteckt. Von der Größe bis zur notwendigen Schaufensterfront weiß der Filialist genau was er im optimalsten Fall braucht um sein Konzept erfolgreich umsetzen zu können. Liegt man mit seinem Angebot innerhalb dieser Kriterien, dann ist es nur noch eine Frage des Preises. Die meisten Filialisten im Einzelhandel bevorzugen die wesentlich teurere 1A-Lage. Ebenfalls mieten die Filialisten meist langfristig, die Investitionen eines Filialisten gehen oft in die hundertausende. Vorsicht ist geboten bei der Vereinbarung von Optionen, dies drängt den Vermieter nach Ablauf der Festmietzeit in eine Phase die einen Verkauf deutlich benachteiligen, eben wie man selbst, will ein Käufer einen möglichst langfristigen Mietvertrag, wenn der Mieter zwei oder mehr Optionen für jeweils weitere 3 Jahre hat, ist eine Immobilie so gut wie nicht zu verkaufen, bzw. nur zu einem deutlichen Abschlag.

Bei der Vermietung an einen Einzelunternehmer der sich mit einem Ladenkonzept selbständig macht, geht der Vermieter ebenfalls ein mitunternehmerisches Risiko ein, scheitert der Mieter, ist dies auch für den Vermieter ein finanzieller Einschnitt der mit ausfallenden Mieten und notwendigen Investments einhergeht, im Streitfall dauert es oft Jahre bis man den Mieter, welcher keine Miete bezahlt, mit gerichtlicher Hilfe aus dem Laden entfernen kann.

Egal ob Fililist oder Einzelunternehmer ist es für den Vermieter äußerst wichtig zu wissen wie der Laden läuft. Deshalb vereinbaren professionelle Vermieter eine Klausel im Mietvertrag die den Mieter verpflichtet regelmäßig seine Umsätze zu melden. Der Vermieter erkennt dann frühzeitig ob ein Konzept läuft oder nicht und kann vor allem reagieren, d.h. sich rechtzeitig auf eine Neuvermietung einrichten. Oft bezahlen Filialisten die einen Standort falsch eingeschätzt haben hohe Abstandssummen wenn man sie aus dem Mietvertrag vorzeitig entläßt.

Know How im Immobiliengeschäft bedeutet in erster Linie, zu wissen, welcher Mieter zu welcher Immobilie passt.

die derzeit erfolgreichsten Produkte bei geschlossenen Immobilienfonds, sind diejenigen welche Ihre Immobilien an Mieter mit staatlichem Hintergrund vermietet haben. Diese Produkte verkaufen sich in der Regel in sehr kurzer Zeit. Ein Indiz dafür, dass genug Geld vorhanden ist, was Investitionsmöglichkeiten sucht. Wie hoch das Sicherheitsbedürfnis der Anleger ist, sieht man am Erfolg dieser Produkte. Das Vertrauen der Anleger in den Staat ist also noch vorhanden, ist dieses Vertrauen in diese Produkte auch gerechtfertigt?

So hat zum Beispiel die Münchner Realis AG mit Ihrem Bayernfonds Deutschland 20 vor kurzem ein Produkt auf den Markt gebracht, welches innerhalb weniger Wochen vergriffen war. Das Produkt ist den vertreibenden Banken geradezu aus den Händen gerissen worden. Die Konzeption beinhaltet eine “Single Tenant” ( Einmieter ) Büroimmobilie in Düsseldorf. Das neuwertige Objekt ist fertig gestellt und birg somit keine Bausrisiken. Die Realis AG als Initiator erfahren und professionell. Das außergewöhnliche Sahnehäubchen ist aber der Mietvertrag. Der Mieter ist seit 2009, das Land Nordrheinwestfalen mit einer Mietvertragslaufzeit von 15 Jahren. Stolz wird im Emmissionsprospekt das Rating des Landes NRW mit “AA-” angegeben, einer sehr guten Bonität. Wenngleich wir erlebt haben, dass Ratings überhaupt nichts bedeuten. Die Lage ist für eine Büroimmobilie als gut zu bezeichnen. Eine geplante Ausschüttung von 6% macht das Angebot fast “unglaublich”, da sichere Anlagen meist nicht mehr wie 1-2% rentieren. Aber Vorsicht, Ausschüttung ist nicht gleich Rendite.

Wenn man ein solches Angebot kritisiert, ist es möglich das man sich sehr schnell selbst einer Kritik ausgesetzt sieht. Dennoch möchte ich einige Bedenken anmelden und anregen über diese nachzudenken. Auch Investments die vermeintlich sicher erscheinen, weil z.B. ein staatlicher Mieter für die Miete gerade steht, enthalten Risiken. Jedem in der Branche ist klar, dass man mit solchen Objekten Profit machen kann. Das Geschäft will sich keiner entgehen lassen, jeder will so etwas haben. Deshalb wird der Preis hierfür auch auf das Letzte ausgereizt.

Bei der Beurteilung eines solchen Investments ist die zentrale Frage, die man sich stellen muss, ”was ist danach?” Jedes Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds wird seine wirkliche Rendite erst dann zeigen, wenn das Objekt wieder verkauft ist. Den Verkauf kalkulieren zu müssen, halte ich für ein Risiko, da ich nicht weiß ob dann ein guter Zeitpunkt sein wird.

Ich muss grundsätzlich damit rechnen das die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages faktisch leer steht. Dann muss in der Regel investiert werden um wieder neu zu vermieten. Wo aber dann der Mietpreis liegen wird, ist eine Frage die der Markt zu dieser Zeit beantworten wird. Liegt dieser Marktpreis dann weit unter dem heutigen Niveau, was möglich ist, dann helfen auch die erhaltenen 6% wenig.  Da man nicht sagen kann was in 15 Jahren sein wird, ist eine Prognose fast unmöglich. Was ich heute tun kann, ist lediglich zu vergleichen, ob der heutige Mietzins, den der Mieter zahlt, auch tatsächlich marktfähig und vergleichbar ist und ob unter den gleichen Marktgegebenheiten wie heute die Immobilie auch an jemanden anderen zu vermieten wäre. Der weitere wichtige Punkt ist die Planung der Verbindlichkeiten, wenn die Immobilien nach Ablauf der Mietverträge schuldenfrei sind, dann ist das Risiko deutlich minimiert. Insofern würde ich mir wünschen, lieber eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung innerhalb der Mietvertragslaufzeit und dafür lieber eine geringere Ausschüttung, dadurch wird das Investment für mich glaubwürdiger.

Auch Gert Waltenbauer, Geschäftsführer der Grünwalder KGAL, erklärt in einem Interview mit der Zeitschrift CASH, dass die KGAL bei einigen Bieterverfahren für Projekte mit öffentlich-rechtlichen oder staatlichen Mietern ausgestiegen ist, ganz einfach weil die Schraube im Hinblick auf die Sicherheitspuffer nicht überdreht werden sollte. Waltenbauer sieht manche der angebotenen Produkte, trotz der schnellen Platzierung skeptisch. Aus meiner Sicht die richtige Sichtweise.

So wie nicht alles Gold ist was glänzt, ist auch nicht alles sicher wo “Staat” drauf steht. Eine exakte kritische Prüfung des Investments also trotzdem unumgänglich.

der am 09.11.2010 veröffentlichte Gesetzesentwurf der Bundesregierung enthält auch für die Vermittler und Berater von Kapitalanlagen einige gravierende Einschnitte. So soll jeder Vermittler bei der BaFin registriert werden und dessen Qualifikation nachgewiesen sein. Gibt es Beschwerden von Anlegern, so müssen diese dem Aufsichtsamt angezeigt werden, mit Nennung des Namens des Mitarbeiters.

Vorbei also die Zeit in der man vom Automechaniker in einem Wochenendkurs zum Anlageberater mutieren kann. Das führt zu erheblich gestiegenem Aufwand für “klassische” Strukturvertriebe, so es diese noch gibt. Dessen Vermittler nur das vorbereitete Verkaufsgespräch auswendig lernen mussten und ansonsten mit aus Motivationssprüchen erwachsenem unerschütterlichem Selbstvertrauen ausgestattet auf die Menschheit losgelassen wurden. Ab der Umsetzung dieser Gesetze wird der Umsatz nicht mehr mit “Tschacka” Motivationsseminaren und geleastem Porsche zum Erfolg führen, sondern Kompetenz und Fachwissen, welches dem Kunden vermittelt wird. So zumindest der Wunsch der Bundesregierung.

Das interessante an der ganzen Sache ist die Frage, ” was wenn nicht”. Die Konsequenzen die ein Berater, der Compliance Beauftragte und das Unternehmen selbst zu fürchten hat, werden erheblich ausfallen und könnten sogar im Einzelfall existenzgefährdende Dimensionen annehmen. Wenn der Berater nicht über die Risiken aufklärt oder den Kunden nicht über die Provisionen aufklärt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, welche mit Strafen von der BaFin belegt werden können. Diese “Strafzettel” wird man nicht unterschätzen dürfen, aus internen Kreisen wird berichtet das die Höhe dieser Bescheide sich durchaus auf –10.000€ und mehr belaufen können. Damit sollte auch gewährleistet sein, das die Strafzettel nicht ganz einfach eine unbedeutende Kostenposition in der Provisionsabrechnung eines erfolgreichen Mitarbeiters wird. Auch kann dem Unternehmen untersagt werden, diesen Mitarbeiter für die Dauer von 1 bis 2 Jahren mit Vertriebsaufgaben zu betrauen. Zu guter letzt können diese Anordnungen im Internet veröffentlicht werden, aber nur wenn das den berechtigten Interessen des Unternehmen zuwider läuft. Meiner Meinung nach eine äußerst dumme Relativierung, die eine Menge gerichtliches Streitpotential bieten wird. Es sollen zwar keine Namen genannt werden, aber es wird interessant werden welches Unternehmen am meisten Mitarbeiter am Pranger haben wird.

Diese Sanktionen können aber nicht nur für die Berater selbst, sondern auch für die Verantwortlichen der Vertriebsvorgaben verhängt werden. Diese haben eine Compliance-Funktion und müssen ebenfalls bei der BaFin registriert werden. Das heißt, auch der Vertriebsvorstand muss sicherstellen, dass seine Schäfchen draußen beim Kunden nicht das “Blaue vom Himmel” erzählen sondern sich streng an die Aufklärungsvorschriften halten und dies auch nachweisen können. Macht er das nicht, ist er ganz schnell weg vom Fenster und darf in dieser Branche nie wieder arbeiten. Keine leichte Aufgabe für den Vertrieb.

Damit bekommt der BaFin, die oft schon als “zahnloser Tiger” belächelt wird, eine ganz andere Bedeutung. Nur wenn es weh tut, verstehen kleine Kinder das es nicht gut ist an den heißen Ofen zu fassen. Genauso werden Vermittler erst dann wenn sie mit drakonischen Bußgeldern belegt werden oder sogar die rote Karte gezeigt bekommen, verstehen das es besser ist den Kunden über die tatsächlichen Risiken aufzuklären.

Im Vertrieb ist das immer eine Gratwanderung zwischen dem Interesse zu verkaufen und der Pflicht der Aufklärung. Die Aufklärung über die Risiken ist natürlich kontraproduktiv, wenn der Berater nur über das spricht was alles passieren kann bei einer Investition in einem geschlossenen Immobilienfonds muss er eigentlich damit rechnen das ihn der Kunde vor die Tür setzt. Lässt er die Risiken weg, gibt es Ärger, vor allem wenn der Kunde plötzlich eine Mitteilung bekommt das es mit der Ausschüttung doch nicht so klappt wie prognistiziert. Die Risiken einfach weglassen oder herunter spielen, wird in der Zukunft nicht mehr so einfach funktionieren.

Nur wenn es künftig Produkte geben wird deren Konzepte an die Sicherheitsanforderungen der heutigen Zeit angepasst sind, wird das was die Bundesregierung vom Vertrieb fordert, auch umzusetzen sein.

Gestern am 09.11.2010 wurde vom Bundestag das Papier zur Änderung des Investments- und Wertpapierhandelsgesetzes vorgelegt und veröffentlicht. Mit Spannung erwartet wurde vor allem der Abschnitt der die offenen und geschlossenen Immobilienfonds betrifft. Das von mir bereits im Artikel “Der Immobilienfonds ist tot, es lebe der Immobilienfonds” veröffentlichte Resümee, dass der offene Immobilienfonds tot ist, wird jetzt vom Gesetzgeber bestätigt. 

Auf Seite 14 zu §80c werden die Absätze 3 und 4 eingefügt. Anteilsrückgaben sind, soweit sie 5.000Euro pro Monat pro Anleger übersteigen erst nach einer Haltefrist von 24 Monaten möglich. Der Anleger muss seinen Bestand nachweisen, sonst gibt es keine Auszahlung. Neue Anteile können nur ausgegeben oder auch zurückgenommen werden, an den zu vereinbarenden festen Rückgabeterminen, nicht mehr beliebig.

Der §79 wird wie folgt geändert. Hat der Anleger bisher eine tägliche Rückgabe des Anteils vereinbart, oder ist eine Rückgabe häufiger als alle 12 Monate vereinbart, so gelten diese nicht mehr, diese können kürzer als 12 Monate sein, müssen aber mindestens ein Monat sein. Die Bewertungen der Immobilien müssen in einem Drittel dieses vereinbarten Zeitraums erfolgen. Das bedeutet für eine monatliche Fälligkeit müsste das Portfolio alle 10 Tage bewertet werden!? Was wohl nicht so einfach wird, bei einer Anzal von 1.639 Objekten mit einem Liegenschaftsvermögen von 96,4 Mrd. Euro (Quelle: BVI e.V). Hierfür benötigt man wohl sehr viele Sachverständige, um alle 10 Tage zu bewerten. Ohne das Ausmaß wirklich abschätzen zu können würde ich behaupten, dass sich das weder lohnt noch machbar wäre. 

Die künftigen Vertragsbedingungen von Immobilien-Sondervermögen  können vorsehen, dass die Rücknahme von Anteilen nur zu bestimmten Rücknahmeterminen, mindestens jedoch alle zwölf Monate erfolgt. Die Rücknahmeabschläge werden nach Ablauf der Mindesthaltefrist auf 10 Prozent des Anteilswertes begrenzt, nach weiteren 12 Monaten sogar auf 5 Prozent begrenzt und müssen im Sondervermögen verbleiben. Dies wird in §80c unter b) angefügt. 

Auch der §81, welcher die Rückgaberechte regelt, bringt gravierende Änderungen. Wenn eine Rückgabe vereinbart ist, muss das die Kapitalanlagegesellschaft auch erfüllen, kann sie das nicht, kann sie die Rücknahme verweigern und muss innerhalb eines Jahres Objekte verkaufen, auch wenn dies nur unter dem festgesetzen Wert möglich ist, 10% unter dem Wert. Auch hier sehen wir wieder die immense Bedeutung des tatsächlichen Wertes. Klappt die Rücknahme mehrmals nicht und kommt dies innerhalb von fünf Jahren mehr als 3 mal vor, erlischt das Recht das Sondervermögen zu verwalten.  Reicht alles nicht, können die Anleger durch Mehrheitsbeschluss entscheiden das veräußert werden muss, egal zu welchem Preis.

Interessant hierbei ist vor allem die Schlussfolgerung die der Anleger daraus ziehen wird. Der größte Vorteil des offenen Immobilienfonds war, die tägliche Fälligkeit. Eine Immobilie kann nicht täglich fällig sein, das ist wesensfremd und haben jetzt  alle verstanden. Die gelebte Praxis gründete in einem Gottvertrauen, oder sagen wir lieber Bankvertrauen, was über jeden Zweifel erhaben war. Das sowohl das Vertrauen wie auch die Annahme der Vertrauenswürdigkeit eine Fehleinschätzung war, haben uns die letzten Jahre gezeigt. Auch heute noch sind Rückzahlungsverlangen in Höhe von ca. 26 Milliarden Euro nicht erfüllt und können vermutlich nie erfüllt werden.

Meine Kritik an den offenen Fonds, war neben der widersinnigen täglichen Fälligkeit, vor allem die fehlende Transparenz über die tatächlichen Werte der Immobilien. Auch hier herrscht ein merkwürdiges Vertrauen, dass meiner Meinung nach in vielen Fällen völlig ungerechtfertigt ist. Der Wert einer Immobilie, stellt sich wie mit allen anderen Waren oder Produkten, erst dann heraus wenn er verkauft ist. Das was jemand bereit ist dafür zu bezahlen, beziffert den Wert.

Seit Jahren oder sogar Jahrzehnten wird der Wert der Objekte in den offenen Immobilienfonds durch “Wertgutachten” von Sachverständigen ermittelt. Das es hierbei nicht zu Interessenkonflikten kommt wäre eher überraschend. Der erste Schritt diesem latenten Interessenskonflikt zu begegnen, ist auch im nun vorliegenden Gesetzesentwurf enthalten.

Hierzu soll im Gesetzesentwurf des Investmentgesetzes unter §77 Absatz 2 Satz 7 eingefügt werden, “…insbesondere der Sachverständige von Objektvermietung, -verkauf, -vermittlung muss unabhängig und durch Informationsbarrieren getrennt sein”.  Wir dürfen jetzt gespannt sein, was das heißen soll und wie das in der Praxis umgesetzt werden wird. Ob es mit einem bayerischen “..passt scho, mach ma”, beantwortet werden kann oder ob sich das Leben und die Arbeit der Sachverständigen gravierend ändern wird. Eines ist sicher, der Job des unabhängigen Sachverständigen wird in Zukunft sehr gefragt sein und die Honorare dürften wegen großer Nachfrage in die Höhe gehen.

Als Resümee, welches ich daraus ziehe und was auch der Anleger ziehen wird, ist die Frage ob das nun geänderte Produkt “offener Immobilienfonds” es “Wert” ist. Ich meine nein, auf keinen Fall, wie die nun geänderten Gesetze sich auf die Intransparenz und den gewaltigen Wert auswirken wird muss sich erst zeigen. Mitunter erleben wir noch einige herbe Überraschungen, sogar die Auflösung mit Verlusten von offenen Fonds halte ich durchaus für möglich. Ob tatsächlich eine Rendite mit diesem Konzept erwirtschaftet werden kann, muss sich also noch zeigen. Deshalb lieber abwarten und in überschaubare Investitionen anlegen. Gebrochenes Vertrauen lässt sich nur schwer und über lange Zeit wieder herstellen.

Die klaren Gewinner dieser Reform werden aus meiner Sicht die geschlossenen Immobilienfonds sein, nicht die veralteten Konzepte die teilweise noch am Markt sind, sondern Konzepte die dem Anleger aufzeigen in was er investiert, was geschehen kann, wo seine Risiken sind und wo seine Chancen sind. Transparent und offen, überschaubare Kosten und professionell verwaltete Investments. Der Markt hierfür wird sich in den nächsten Jahren gravierend verändern, für alle Beteiligten des gesamten Spiels und hoffentlich zum Nutzen des Anlegers.