InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

geschlossene Immobilienfonds sind gesetzlich wenig geregelt, im Gegensatz zu den Vorschriften institutioneller Investoren für das verwalten von Vermögen, gibt es bei geschlossenen Fonds ausreichend Freiraum zur Gestaltung des Geschäftes. Genau das wurde in den vergangenen Jahren leidlich ausgenutzt und hat in vielen Fällen zu einem Verlust von Anlagekapital geführt. Zwar muss ein Initiator seinen Prospekt vom Bundesaufsichtsamt genehmigen lassen, das wird aber vom Vertrieb und vom Anleger meist völlig fehl interpretiert. Das Amt kontrolliert nicht die wirtschaftliche Plausibilität, nur die Vollständigkeit und die Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften wird geprüft.

Einem Produkt welches sich offensichtlich nicht rechnet oder nicht rechnen kann oder die Risiken außergewöhnlich hoch sind, wird deshalb trotzdem eine Genehmigung zum Verkauf erteilt. Die Anleger sollen selbst entscheiden, bloß wie? Genau das können sie nicht. Für die Entscheidung benötigt der Anleger eine Hilfestellung, ein Rating. Auf diesen Zug sind viele Unternehmen aufgesprungen und haben Ratings angeboten, aber auch diese spiegeln nicht wirklich die wirtschaftliche Plausibilität wieder. Die Initiatoren selbst haben diese Ratings beauftragt und auch bezahlt.  “Wessen Geld ich nehme dessen Lied ich singe”. Kann das unabhängig sein? Viele Fonds die heute nahezu wertlos sind haben von Scope oder GUB das Gütesiegel mit vielen Pluszeichen oder A´s erhalten. Soll man vielleicht ein Rating der Rating´s einführen? Analysieren, wie hoch ist die Ausfallquote der top gerateten “Triple plus” Fonds? Im Ernst, wundert es da noch irgendjemanden das Anleger ihr Geld lieber behalten?

Viel Geld wurde die letzten 10 Jahre mit zweifelhaften Produkten verbrannt, das Vertrauen der Anleger in diese Form von Produkt ist nahe dem Gefrierpunkt. Jeder kennt irgendjemanden, der auch einen wertlosen geschlossenen Immobilienfonds ohne Ausschüttung hat. Die Umsätze der Branche sind nach wie vor rückläufig. Es stehen sich zwei Fronten gegenüber die eigentlich perfekt zusammen passen, der Anleger der sein Geld gut und sicher anlegen will und der Entwickler der für die Immobilien die er entwickelt und gebaut hat Geld benötigt. Warum ist es also so schwer diese beiden Fronten zusammen zu bringen?

Eines wird sich meiner Meinung nach ändern, die Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft wird schrumpfen, Anleger und Entwickler werden enger zusammenrücken müssen. Die Hilfe, welche dazwischen steht, wird nicht im gleichem Umfang lukrativ sein. Der Entwickler hat an den Initiator verkauft und schlägt seinen Gewinn auf, die Bank schlägt Gebühren und Zinsen auf. Der Initiator beauftragt den Vertrieb, der wieder aufschlägt, dann wird der Verwalter beauftragt, auch dieser will was vom Kuchen haben, wenn man dann noch von Kuchen sprechen kann und nicht viel mehr von den Krümeln die an wirtschaftlicher Substanz noch übrig sind.  Sollten dann tatsächlich noch ein paar Krümel übrig sein, dann kommt noch das Finanzamt und will auch was ab. Warum soll ein Anleger dafür sein Geld riskieren?

Die große Nachfrage nach sicherer Geldanlage ist außergewöhnlich hoch. Ein Umstand muss man jedoch endlich akzeptieren, “man kann nicht alles haben”, sicherlich eine Floskel, aber wenn man doch bitte endlich akzeptieren will das eine Immobilie etwas ist, was nicht täglich fällig sein kann. Eines muss ich akzeptieren wenn ich höhere Zinsen haben will, es dauert alles seine Zeit! Deshalb kann auch ein offener Immobilienfonds nicht funktionieren. Größe und Volumen soll Vertrauen suggerieren, aber vor allem zu undurchsichtig ob die angenommen Werte tatsächlich vorhanden sind. Wenn das Vertrauen schneller schwindet als erwartet, wird aus dem offenen ganz schnell ein geschlossener Fonds. Das haben wir nun oft genug erlebt.

Das Kapitalvolumen was sichere Anlage sucht, kann mit sicheren Zinsprodukten kaum mehr befriedigt werden. Triple A Zinsprodukte haben eine Basis, die erstrangige Hypothek und damit letztlich die Immobilie.  Das Zinsprodukt rentiert nicht, also bleibt nur ein Ausweg, direkt in die Immobilie zu investieren, das wird ein lukratives Geschäft, sofern es gelingt das Vertrauen der Anleger zurück zu gewinnen.  

Um künftig Vertrauen plausibel rechtfertigen zu können ist eine Rennaissance der Immobilienfonds notwendig. Der geschlossene Immobilienfonds, welchen ich so oft kritisiere, ist für mich eigentlich ein perfektes Vehicel um Geld sicher und gewinnbringend zu investieren. Die meisten der heute am Markt befindlichen Konzepte rechtfertigen dieses Vertrauen in keinster Weise, sind veraltet, riskant und teuer.

Das bekannte Triple A der Ratingagenturen möchte ich durch ein Triple R ersetzten. Unabhängiges und glaubwürdiges Rating welches die wirtschaftliche Plausibilität unter Berücksichtigung der heutigen Zeiten darstellt. Regelmäßiges und unabhängiges Reporting welches die tatsächliche wirschaftliche Entwicklung und dem Anleger den echten Stand seines Investments darstellt. Reliability, die Zuverlässigkeit, ist für mich die letzte entscheidende Grundlage für den Erfolg mit dieser Form von Anlageprodukten. Die Antwort auf die Frage der Anleger, wie man feststellen kann ob das was an Konzepten und Ratings vorgelegt wird auch zuverlässig ist.

Wenn wir den Investoren zeigen können das wir die geänderten Zeiten verstanden haben, legen wir die beste Grundlage das diese wieder Vertrauen fassen.

ein Zitat von Arthur Schopenhauer inspiriert mich über das von der Bundesregierung vor einigen Wochen proklamierte “Ende der Finanzkrise” nachzudenken. Die Frage, “wo stehen wir heute”, stellt sich jeder in der Branche. Sind wir wirklich über den berühmten “Berg” ? Vor allem steht die Frage des “Warum” immer noch unbeantwortet im Raum, wie kam es überhaupt zu dieser Krise, hierbei möchte ich anregen über den Faktor Mensch und Manager nachzudenken. Schopenhauer sagte einst,

“Natürlicher Verstand kann jeden Grad von Bildung ersetzen,

aber keine Bildung den natürlichen Verstand”

In der Beurteilung der Kompetenz des Managements wird eine Komponente völlig außer acht gelassen, jemand der eine für unser Verständnis herausragende Bildung durchlaufen hat, wird unterstellt das er über so etwas profanes wie gesunden Menschenverstand verfügt. Das glaube ich, ist in vielen Fällen gerade nicht der Fall. Ein lupenreines CV ist nicht zwangsläufig eine Garantie für einen gesunden Menschenverstand. Ein strebsamer junger Mensch, der ein hervorragendes Studium absolviert hat, der mehrere Praktika bei den Großen der Branche absolviert hat, in mehreren Ländern gelernt hat, der muss doch der Richtige sein um die richtigen Entscheidungen zu treffen, oder? 

In der heutigen Zeit lernen die jungen Manager sehr schnell wie das ”System” funktioniert, nicht aber wie man einen gesunden Menschenverstand entwickelt oder kultiviert. Sollte dieser vorhanden sind, wird dieser systembedingt ganz schnell unterdrückt, denn wer Entscheidungen auf Basis “vernünftigen” Nachdenkens trifft, läuft oft nicht systemkonform und wer nicht systemkonform läuft, dessen Karriere ist schneller zu Ende, als das man mit seinem gesunden Menschenverstand Recht bekommt.

Ich stelle in meiner Arbeit immer wieder fest, dass es nur sehr wenige Manager gibt die tatsächliche Verantwortung übernehmen, Entscheider suchen in erster Linie Rechtfertigungen für Entscheidungen, so sie denn überhaupt eine Entscheidung treffen, je weniger Entscheidungen getroffen werden, desto geringer ist das Risiko das eine dieser Entscheidungen falsch ist und zum Ende der Karriere führt. Das will man um jeden Preis vermeiden, es wird vorgezogen nichts zu entscheiden wenn man keine ausreichende Rechtfertigung hat. Stillstand in der Sache ist die Folge.

Diese Denkweise hat zur größten Ausgeburt der Finanzbranche geführt, den Ratings, das Stichwort schlechthin für unseren Zeitgeist,  aus meiner Sicht die “Pestbeule” der Finanzindustrie , wie kam es hierzu? Die Ratingagenturen sind zu den Entscheidern gekommen und haben erklärt das sie ein System haben was Ihnen ermöglicht Ihre Entscheidungen zu rechtfertigen, die Entscheider konnten die Verantwortung also abgeben, es musste nur noch entschieden werden welches Rating man einkaufen will, das ist leicht, “wir nehmen was mit “A”,  ”da kann man nichts falsch machen”. Dieser patologische Wunsch Entscheidungen zu systematisieren ohne den Verstand zu benutzen ist meiner Meinung nach die Ursache der Finanzkrise, die Wirkungen sind heute bekämpft, nicht aber die Ursache.

Das System ist kollabiert. Keiner hat mehr nachgefragt ob es Sinn macht wenn die Deutsche Bank eine verbriefte Schuld eines Hauskäufers in Amerika erwirbt, die von einer Vielzahl von Investmentbanken wieder und wieder weitergereicht wurde und man am Ende nicht mal mehr weiß wie die Schuld eigentlich überhaupt entstanden ist.  Ich beziehe mich hierbei auf einen sehr interessanten Artikel des Spiegel über die ergreifende Geschichte eines Amerikaners der sein Haus finanziert hatte, die Finanzierung wieder und wieder aufgestockt hatte, weil es einfach leicht ging, alles in den Konsum gesteckt hat, alles verloren hat, mit seiner Familie auf der Straße gesessen hat, dann vor Gericht geklagt hat und die Frage gestellt hat warum die Deutsche Bank von ihm Geld will, mit welcher Berechtigung? Diesen Prozess hat dieser Amerikaner sogar gewonnen, allerdings erst nach Jahren.

Aus heutiger Sicht bin ich versucht zu behaupten, dass die gesamte Investmenbranche nichts, aber auch gar nichts aus der Finanzkrise gelernt hat. Die Ratingagenturen haben “Entschuldigung” gesagt, und gelobt das sie jetzt alles viel besser machen. Ein paar sind weg vom Markt, der Steuerzahler bezahlt den Schadens. Na, dann ist ja alles wieder gut und wir machen da weiter wo wir aufgehört haben.

Der oben genannte Grundsatz von Arthur Schopenhauer ist das was ich in der heutigen Zeit vermisse. Die Entscheidungen die in der Investmentbranche getroffen werden, oder sagen wir besser die Entscheidungssysteme, haben nach wir vor Gültigkeit, diese haben aber zu wenig mit gesundem Menschenverstand zu tun. Wenn daran nicht gearbeitet wird, bleibt die Investmentbranche krank und die nächste Blase wird nicht lange auf sich warten lassen.

Kartoffeln, Rüben, Mais, Weizen, Gerste, wertvolle Rohstoffe, welche überdurchschnittliches Renditepotential haben! Das sind die Überlegungen vieler Investment Gurus und namhafter Investoren, darunter so berühmte Namen wie George Soros, Bill Gates, Lord Rothschild und  Al Nahyan. Diese Rohstoffe haben alle eines gemeinsam, sie müssen irgendwo wachsen und genau das ist das Problem der Platz hierfür wird weniger und die Nachfrage steigt. Auch Investmentbanken wie JP Morgan, Morgan Stanley und  Goldman Sachs beschäftigen sich mit dieser Anlageform und entwickeln Produkte für Ihre Kunden. 

Etwas 4,9 Mrd Hektar Ackerland wird weltweit für die Agrarproduktion genutzt, bei 6,7 Mrd. Menschen auf der Welt entspricht das ca. 7500qm Agrarfläche pro Person. Bis 2050 werden ca. 9,5 Mrd. Menschen auf der Erde leben, bis dahin gehen aber ca. 45% der Agrarfläche verloren. Pro Tag vermindert sich die Fläche um ca. 30.000ha und Bedarf an 200.000ha entstehen. Um dieses Problem zu lösen, muss Ackerland geschaffen werden, pro Jahr eine Fläche ungefähr so groß wie ganz Deutschland.

Weiterhin müssen diese Ackerflächen produktiver genutzt werden. In einem Land wie Kroatien z.B. ernährt ein Bauer ca. 6 Einwohner, im europäischen Durchschnitt ernährt ein Landwirt 156 Einwohner, enormes Potential. Die durschnittlichen Ausgaben pro Kopf für Lebensmittel differieren eklatant, in den USA belaufen sich diese auf  5.336 USD, in China lediglich 765 USD. Das Land China kauft im großen Stil Agrarflächen weltweit ein, derzeit ca. 2,1 Mio. Hektar, ganz einfach um seine Bevölkerung bis in 40 Jahren ernähren zu können.

Aber nicht nur Lebensmittel und Futtermittel werden nachgefragt auch die steigende Nachfrage nach biologischen Treibstoffen trägt dazu bei das immer mehr Agraflächen benötigt werden.

Dies bedeutet, das diejenigen welche über Ackerland verfügen und dieses effizient und produktiv nutzen in Zukunft viel Geld verdienen können. Vor allem aber erfüllt ein Investment in Ackerland eines, den gestiegenen Bedarf an Sicherheit, Grund und Boden ist hierbei das Beste Investment was man machen kann, nicht spektakulär, keine gigantischen Renditen, aber sicher.

Der Bauer als Fondsmanager der Zukunft? Das Agrarstudium und eine Lehre auf dem Bauernhof als Voraussetzung für einen Platz im Management? Auf jeden Fall eine interessante Sichtweise.

Vielleicht erinnern wir uns noch an die Weissagung der Cree Indianers, den sich in den 80er Jahren viele “Grüne” auf Ihr Auto geklebt haben,

Wenn die Menschen heute feststellen das der Rohstoff Nahrung es Wert ist, Geld zu investieren, habe ich wieder Hoffnung das unsere Kinder eine Zukunft haben.

Agrarinvestments, aus unserer Sicht eine absolute Empfehlung! Wir werden uns mit Produkten aus diesem Bereich intensiv befassen und werden wieder berichten.

bescheiden, so gibt sich die fünfte Ausgabe der Real Vienna, die trotz Wirtschaftskrise und anhaltender Probleme um die Finanzierung von Projekten in Osteuropa auf jeden Fall stattfindet. Die rauschenden Feste im Hintergrund, wie sie zum Beispiel noch im Jahr 2008 am Ufer der blauen Donau von der Constanzia Privatbank abgehalten wurden, fanden weder letztes Jahr noch im Jahr 2010 statt.
Auch die aufwendigen und teuren Messestände von osteuropäischen Oligarchen findet man nicht mehr auf der Real Vienna, diejenigen die heute noch vertreten sind stellen wohl den soliden Teil der Branche dar. Man sieht sich und erregt Aufmerksamkeit ob der bloßen Existenz und Anwesenheit des Unternehmens.

Amüsiert betrachten wir die Headline der Messezeitung “Österreicher kaufen österreichische Immobilien”, wenn das die Sensation der diesjährigen Real Vienna ist, „ na dann guat Nacht“ wie der Wiener in seinem liebenswerten Schmäh sagt.
Die Wiener und die Bayern haben sich seit jeher gut verstanden, wie auch im Jahr 2008 und 2009 hat die Münchner TKN Real Estate Solutions AG als Vertreter der Bayern auch in diesem Jahr am Mittwoch zum traditionellen Münchner Weißwurstfrühstück geladen, was nicht zwingend als Frühstück zu verstehen ist, sondern auch in München irgendwann zwischen dem aufstehen und dem frühen Nachmittag eingenommen werden darf. Ein Stück bodenständige Tradition, ist dass, was angemessen erscheint in den nach wie vor schwierigen Zeiten.
Als Projektentwickler für Shoppingcenter in Kroatien sieht die TKN AG eine Real Vienna nach wie vor als gute Plattform um die Akteure in CEE zu treffen und sich auszutauschen. Die Stimmung hellt sich auf, mit der nahen Umsetzung von Projekten wird in der Branche gerechnet. Bestimmend ist das was geht, das sind derzeit in erster Linie Fachmarktcenter und Supermärkte. Kleinere Projekte mit Volumina bis zu 20 Mio. € werden realisiert. Großprojekte liegen größtenteils immer noch auf Eis.

Das Projekte in Osteuropa nicht unproblematisch sind wurde deutlich anhand eines Beispiels welches oft auf der Real Vienna diskutiert wurde. Das von ATP und der Braunsberger Holding initiierte Shoppingcenter Westgate vor den Toren von Zagreb konnte trotz Finanzkrise, mit einem sehr hohen Anteil an Eigenkapital realisiert werden, leider wird das Center bis heute nicht in dem Umfang angenommen wie gewünscht. Menschenleere riesige Malls waren das Bild unseres Besuchs im März diesen Jahres, an einem Dienstagnachmittag gegen 15 Uhr! Das die Lage einfach zu weit draußen ist, der Kunde 15km von Zagreb ins Westgate fahren muss, haben wir bereits im vorletzten Jahr bemerkt. Es bleibt Herrn Braunsberger zu wünschen, dass dieses Projekt doch noch zu einem Erfolg wird. Nicht zuletzt für Kroatien und allgemein für Projekte in CEE.

In einem Artikel des Handelsblatt wird berichtet über das Diskussionspapier welches als Grundlage für einen Gesetzesentwurf dienen soll. Die schwarz-gelbe Bundesregierung erklärt hierin, dass windigen Finanzanbietern künftig das Leben schwer gemacht werden soll. Ein Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und schärferen Kapitalmarktregeln soll entstehen.

Auch für offene Immobilienfonds soll es einschneidende Veränderungen geben, die tägliche Fälligkeit von Immobilienfondsanteilen wird wohl der Vergangenheit angehören, und zwar nicht nur wegen mangelnder Liquidität, sondern ganz einfach von Gesetzes wegen. Wir haben den Untergang dieses Produktes bereits behandelt.http://www.investorsadvice.de/der-immobilienfonds-ist-tod-es-lebe-der-immobilienfonds/ die Folgen und sich hieraus ergebenden Chancen sind bis heute noch nicht absehbar.

Besonders steht der so genannte graue Kapitalmarkt im Fokus, der jährliche Verlust von Anlegern wird auf unvorstellbare 20-30 Mrd. Euro geschätzt. Dieser Sumpf soll trocken gelegt werden, einschneidende Veränderungen, sowohl in der Beratung, als auch in der Informations- und Dokumentationspflicht sollen ergänzt werden. Beratungsgespräche müssen protokolliert werden, Provisionen offen gelegt.

Es wird ferner berichtet das im Vorfeld erhebliche Lobbyarbeit der Branche letztendlich erfolglos blieb und das Ministerium an seinen Plänen festhalten will.

Das ist alles sehr lobenswert und ist eigentlich seit langem fällig, allerdings haben wir erhebliche Zweifel ob eine Bundesregierung hierzu in der Lage ist. Vieles hiervon ist nicht wirklich neu, es gibt bereits Gesetze die den Anleger schützen sollen, es ist einfach nur zu leicht diese zu umgehen. Ob sich das mit anderen Gesetzen ändern wird bleibt abzuwarten, große Hoffnung hierin haben wir nicht.

Wir bleiben bei unserer Meinung das der Anstoß aus der Branche und den Märkten selbst kommen muss, der von uns veröffentlichte Ansatz einer Einführung eines unabhängigen Ratingverfahrens und die Einsicht der Initiatoren die Risiken der heutigen Zeit in den Konzepten umzusetzen, wäre nötig um das Vertrauen der Anleger zurück zu erobern. Das Gesetz der Märkte regelt vieles von selbst, die Umsätze der Branche sind zu Recht zurück gegangen und werden auch weiter zurück gehen, so lange, bis entweder die Branche stirbt oder sich ändert.

Die Bundesregierung hat in diesem Bereich bisher kläglich versagt, deshalb ist es wenig wahrscheinlich das sich durch neue Gesetze etwas ändert.  Der Wille ist da, wie immer wird von den ursprünglichen Plänen ein zu belächelnder Kaffeesatz übrig bleiben. Wir hoffen trotzdem das wir dies falsch einschätzen!

Der Einzelhandel bleibt auch in Krisenzeiten stabil, das ist unser Resümee der letzten 18 Monate und wird auch in den Berichten der  Maklerhäuser wie Lührmann und Kempers bestätigt. Der Markt und das Geschäft haben sich jedoch deutlich verändert. 

Der Vermieter wird immer deutlicher zum Mitunternehmer des Einzelhändlers gemacht, immer mehr Einzelhändler wollen keine Zusage für Mieten machen, d.h. eine Basismiete vereinbaren. Im Gegenzug wird manchmal für Umsatzmieten ein deutlich höherer Prozentsatz angeboten. Die Risiken für Vermieter erhöhen sich, aber auch die Chancen, eine vereinbarte Festmiete fällt heutzutage deutlich geringer aus, das Risiko wird vom Mieter getragen, läuft das Konzept gut, verdient auch über die Umsatzmiete in erster Linie der Mieter. Im Fall das nur Umsatzmiete vereinbart wird, hat der Vermieter ein Risiko, dass er wenig oder sogar gar keine Miete bekommt, geht das Konzept an diesem Standort auf und es werden sehr gute Umsätze generiert, hat der Vermieter eine Chance außergewöhnlich hohe Mieten zu erzielen.

Das Risiko, ob ein Konzept läuft, oder auch nicht, soll vom Vermieter getragen werden. Letztendlich logisch, Vermieter und Mieter rücken näher zusammen, wenn der Kunde kauft, verdienen beide.

Deshalb wird auch von professionellen Verwaltern erwartet, ein gutes Gespür für den Einzelhandel zu haben. Nicht nur die einfachen Fakten über durchschnittliche Umsatzzahlen zu kennen, sondern auch zu wissen was läuft und was nicht. In den Mietverträgen von Shoppingcentern und Immobilien in 1A-Lagen werden deshalb üblicherweise monatliche Umsatzberichte der Mieter vereinbart. Der Vermieter stellt genauso schnell wie der Mieter fest, ob ein Konzept läuft oder ein plötzlicher Umsatzeinbruch vorhanden ist. Der Vermieter kann in dem Fall sofort reagieren und sich nach einem Konzept umsehen was für diesen Laden besser geeignet ist. Aktives Asset Management ist der Sammelbegriff welcher diese Arbeit umschreibt, diese Arbeit muss bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung von Immobilien steigen, mehr Individualität ist notwendig, standardisierte Managementsysteme, wie von großen Verwaltern eingesetzt, werden immer mehr zum Problem.

Die Aufgabe des Asset Managers ist es, sich täglich die Frage zu stellen, was entspricht dem Zeitgeist, welches Unternehmen bietet Ware an die auch in schwierigen Zeiten gekauft wird, vor allem aber, wie läuft der Umsatz in den gemanagten Immobilien. Wer nicht am Puls der Zeit ist hat schon verloren, Einzelhandelsimmobilien rutschen heute schneller ab und werden zur Problemimmobilie als dies vielleicht noch vor einigen Jahren der Fall war. Das bedeutet das auch der Kunde schneller geworden ist, wenn ein Objekt kein Angebot bereit hält bleibt der Kunde fern.

Besonders fatal sind die Investitionen in B-Lagen, wenn man dem Trugschluss unterlegen hat Geld zu sparen und in B-Lagen investiert hat, ist das Problem in dem Moment eingetreten wo das Objekt leer steht. B-Lagen sind so gut wie nicht zu vermieten. Teilweise sind diese nur wenige Meter von der A-Lage entfernt. In der A-Lage ist eine Fläche immer gefragt, es ist dann allenfalls eine Frage des Preises. In schlechten Zeiten ist die B-Lage unvermietbar.

Bereits in vorangeganenen Artikeln habe ich die vorgehensweise einiger Anbieter von geschlossenen Fonds kritisiert. Diese Fonds kalkulieren eine jährlich gleichbleibende Inflationsrate von 2,2%. Diese Inflation bedeutet, das aus 100€ in 20 Jahren über 150€ werden. Ein Verkauf der Immobilien dieser Fonds wird dann mit diesen Werten angenommen. Dies hat erheblichen Einfluss auf die gesamte Betrachtung. Das Investment wäre ohne diese Annahme meist ein Verlustgeschäft. Es wird nach wie vor mit dem Irrglauben gearbeitet, dass Immobilien immer mehr Wert werden, eben durch die Inflation. Vielen ist die Bedeutung des Begriffs Inflation nicht bewußt, in der reinen  Definition bedeutet Inflation eigentlich nur “Kaufkraftverlust”, das Geld ist weniger Wert, ich kann weniger kaufen mit dem Geld was ich verdiene, in den Prospekten der Fondsprodukte wird die Inflation im Zusammenhang mit “Wertsteigerung” definiert oder interpretiert. Hierbei wird suggeriert, das ein Investment dazu führen wird das das investierte Geld nicht nur erhalten sondern auch mehr Wert wird, das ist aber nicht der Fall, bei diesen Fondsprodukten wird das investierte Geld zunächst mit hohen Kosten belastet und soll wegen der Inflation nach langer Zeit wieder positiv werden.

Das dies für die Vergangenheit ganz einfach falsch ist, haben viele Studien aus den letzten 20-30 Jahren ergeben. Auch das Analysehaus Feri, hat hierzu Studien veröffentlicht. So erklärt Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearch gegenüber der Immobilienzeitung, ” Wer ein Haus kauft und meint, das sei Inflationsschutz, geht ein hohes Risiko ein”, nur an wenigen Standorten wie z.B. München und Frankfurt war überhaupt ein Mehrwert zu verzeichnen, an Standorten wie Stuttgart, Münster und Bielefeld gingen die realen Werte um bis zu 25% zurück. Insbesondere gilt dies bei gewerblichen Objekten.  Bei Büroimmobilien liegen die Büromieten nur in Frankfurt am Main real leicht über dem angenommenen Ausgangslevel von 1974. Überall anders in Deutschland liegen diese zwischen 5% und 40% unter diesem Niveau.

Die von uns geforderte Reform bei der Kalkulation und Prospektierung von Immobilienfonds schließt neben der Einführung eines wirklich unabhängigen Ratingverfahrens auch die Abschaffung solch unseriöser Kalkulationsgrundlagen mit ein, eine Investitionsentscheidung zu treffen auf Basis solcher Annahmen führt mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu einem Verlustgeschäft.

seit Monaten knirscht es hörbar im Gebälk der offenen Immobilienfonds, ein Zusammenbruch des Systems ist eigentlich nicht mehr aufzuhalten. Was bedeutet das aber für die Anleger? Was bedeutet eigentlich die Schließung von offenen Fonds, ist es wirklich so katastrophal wie proklamiert wird? Viele Anleger interpretieren die Formulierung “Wir schließen den Fonds” mit der Schließung/Insolvenz des Unternehmens. Das ist aber nicht der Fall, nicht zwingend. Zunächst bedeutet die Schließung nichts anderes, das dem Anleger sein Recht, seinen Anteil verkaufen zu können, genommen wird. Das heißt nichts anderes als das aus dem offenen Fonds ein geschlossener Fonds wird. Ob das dann so schlecht ist, wird sich noch zeigen. Es kann sich sogar eine Chance für ein außergewöhnlich gutes Investment ergeben. In jedem Fall müssen wir an dieser Stelle konsternieren, “der Immobilienfonds ist Tod”.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.

aufgrund des steigenden Datenvolumens einen Google Page Rank 1, größerer Flexibilität und anstehenden Projekten, haben wir uns entschlossen einen eigenen Server anzumieten, der Inhalt des alten Blogs wurde heute übertragen ab sofort werden neue Artikel nur noch auf der neuen Serverstruktur veröffentlicht. Bisher wurde die Domain investorsadvice.de auf den WordPress Blog verlinkt, ab sofort ist die Domain direkt zu erreichen, damit vermeiden wir potentielle Engpässe und Fehler in der Verlinkung. Der alte WordPress Blog bleibt bestehen um die bisherigen Verlinkungen erhalten. Sie erreichen diesen unter www.investorsadvice.wordpress.com

Sollte es die nächsten Tage noch zu Ausfällen kommen bitten wir dies zu entschuldigen. Auch das Design und die Darstellung wird noch überarbeitet. Ich bedanke mich für das große Interesse und stehe für Fragen oder Diskussionen zu den Inhalten gerne zur Verfügung. Update 20.04.2010, der Umzug auf den neuen Server ist vollzogen und läuft, alle Ausfälle am Wochenende bitten wir zu entschuldigen. Die neue Seite wird noch kontinuierlich überarbeitet für jeden Hinweis auf Fehler oder falsche Links bin ich dankbar.

das Who is Who der Immobilienbranche trifft sich alljährlich im Frühjar im mondänen Cannes, wenn die ersten Sonnenstrahlen das azurblaue Wasser wärmen, treffen sich die Top-Manager der Branche um auf hohem Niveau und exorbitanten Pro-Kopf Spesen gemeinsam zu überlegen was man so alles anstellen will. Die namhaften Unternehmen laden ein um am Strand der Croisette oder auf eigens angemieteten Luxusyachten im direkt angrenzenden Hafen Ihre Pläne zu präsentieren. Ganz bodenständig in der Messehalle mit angrenzender Terrasse und trotzdem der zentrale Mittelpunkt präsentiert sich wieder einmal die Stadt München mit dort vertretenen Unternehmen, täglich wurde zum Münchner Klassiker geladen, Weisswurst, Brezen und Münchner Weissbier waren gefragter als Champagner und Häppchen.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.