Risikoinvestment fürs Kindergeldsparen? Der IFK Sachwertfonds im Vertrieb der IVAG
Die IVAG, Innovative Vertriebskonzepte AG, gegründet von den ehemaligen Mitgründern der SHB Innovative Fondskonzepte AG, Florian Schuh und Joachim Hiller bzw. deren Gesellschaft AFD GmbH, vertreibt derzeit den in Zusammenarbeit mit der BVT Gruppe entwickelten IFK Sachwertfonds Deutschland I. Unter anderem wirbt die IVAG in einem Flyer für die Anlage des Kindergeldes in ein solches Produkt. Investorsadvice hat das Produkt geprüft und stellt hierbei die Frage ob das Produkt für die beworbenen Ziele, Ausbildungsversicherung und Altersvorsorge, geeignet ist.
Doch zunächst die allgemeine Betrachtung. Das Angebot gibt die Möglichkeit sich in Form einer Kommanditbeteiligung am Gesellschaftskapital zu beteiligen. Es handelt sich also um eine Unternehmensbeteiligung, diese ist mit allen Risiken behaftet die eine solche Art der Beteiligung bietet. Auf diese Risiken wird ab Seite 25 des Prospekts eingegangen, wie gesetzlich vorgeschrieben. Der Prospekt wurde vom Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen geprüft, hierbei muss aber darauf hingewiesen werden, dass der Prospekt lediglich im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zur Prospektierung geprüft wird. Das Konzept bzw. die Plausibilität oder Ertragsaussicht wird von Amts wegen nicht geprüft.
Es handelt sich bei diesem Angebot um einen geschlossenen Immobilienfonds, der teilweise Immobilien erworben hat und in der Zukunft Objekte erwerben will ( auch “Blind Pool” genannt ). Der Vorteil des Nachkaufs, liegt in der grundsätzlichen Möglichkeit den Investitionszeitpunkt für den Nachkauf selbst bestimmen zu können. Der Nachteil liegt darin, dass der Anleger nicht weiß, was der Initiator für Objekte kaufen wird und sich darauf verlassen muss, dass diese auch ausreichend werthaltig sind. Immerhin geht es um 26 Mio. Euro die noch investiert werden sollen.
Die Beteiligungsmöglichkeiten reichen von hochverzinslichen Einmalanlagen mit kurzer Laufzeit, über die Beteiligung mit langfristig ausgerichteten Einmalanlagen bis zu der Möglichkeit mit kleinsten Sparraten den Investitionsbetrag anzusparen. Auch Kombinationen aus den unterschiedlichen Investments sind möglich. Die einhergehenden Vorteile die unterschiedlichen Interessen und Möglichkeiten von Investoren berücksichtigen zu können, ist einer der besonders hervorzuhebenden Eigenschaften des Konzepts. Sowohl der vermögende Investor, als auch der Durchschnittsbürger kann mit diesem Investment angesprochen werden, das ist vor allem für den Vertrieb von Vorteil. Nahezu jeder scheint geeignet ein solches Produkt zu erwerben, vom Millionär bis zum Lieschen Müller von der Supermarktkasse.
Der Initiator, die BVT Gruppe in München verfügt über langjährige Erfahrungen in der Konzeption von geschlossenen Fonds. Die Leistungsbilanz der BVT kann von 2004 bis 2008 auf deren Website bvt.de heruntergeladen werden. Darüber hinaus liegen leider keine Informationen vor. Die Leistungsbilanz der BVT halten wir für die Beurteilung dieses Angebots für nachrangig, in erster Linie deshalb da es sich hier um ein Konzept handelt welches vor über 10 Jahren von den SHB Gründern, Schuh, Hiller, Baron, entwickelt wurde. Das vorliegende Angebot deckt sich in Bezug auf die Konzeption weitestgehend mit deren Angeboten, hierzu verweisen wir auf unseren Artikel in welchem wir die Zusammenhänge zwischen der IVAG und der SHB AG dargestellt haben.
Die bereits erworbenen Immobilien in Höhe von 35,6 Mio. Euro setzen sich aus einer Büro-Immobilie in Bonn und drei Fachmarktzentren zusammen.
Die Immobilie in Bonn ist mit der Deutschen Bundespost und der DLR an sichere Mieter vermietet. Auch der Standort und die Lage ist als positiv zu beurteilen. Nachteil hierbei ist allerdings, dass der Mietvertrag am 31.12.2014 endet, also bereits in 4 Jahren, nicht wie im Prospekt steht nach 7 Jahren.
Sowohl die Post, als auch die DLR sind Mieter welche sehr spezielle Anforderungen haben, die Immobilie ist deshalb als “Ein-Mieter” Objekt oder als sehr spezielle Büroimmobilie zu bezeichnen. Das bedeutet, wenn der Mieter auszieht, kann die Immobilie in der Form wie sie derzeit gestaltet ist, nicht an jedes beliebige Unternehmen, oder an verschiedene Mieter vermietet werden. Eine Nachvermietung ist somit in jedem Fall mit notwendigen Investitionen für Umbauten verbunden. Hierfür sollte in jedem Fall eine Risikovorsorge kalkuliert werden. Die Gesellschaft muss sich die Kosten für einen Umbau und den Ausfall der Miete über einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren leisten können. Sowohl eine Risikovorsorge als auch ein Alternativ-Szenario sucht man im Prospekt und auch im Nachtrag vom 09.11.2009 vergeblich. Die geplante Liquidität in Höhe von 3% der Investitionssumme würde nicht ansatzweise ausreichen um die potentiellen Risiken zu decken. Wird der Mietvertrag nicht verlängert, ist ein existenzgefährdendes Risiko eingetreten.
Die Objekte wurden zu einem durchschnittlichen Faktor der 13,84 fachen Jahresnettomiete erworben, also eine Rendite von 7,25% abzüglich der weichen Kosten von 19,2% ergibt sich eine Rendite von 5,86%. Die Kaufpreisfaktoren sind auch abhängig davon, ob ein Instandhaltungsrückstau besteht und die Gebäudetechnik in Bezug auf Energieverbrauch und Effizienz den heutigen Ansprüchen genügt. Hierfür wäre eine technische Due Diligance notwendig, hierüber findet sich nichts im Prospekt. Wenn man die Kosten für die Verwaltung und die nichtumlagefähigen Nebenkosten einrechnet, rentiert das Investment anfänglich um die 5%. Hieraus soll durch den Finanzierungshebel und das Konzept eine Ausschüttung von 6-6,5% ausgeschüttet werden. Wenn alles planmäßig verläuft.
Zu den drei Fachmarktzentren wollen wir auf unseren Artikel vom 08.Januar 2010 verweisen. Es handelt sich um die gleichen Risiken wie beim Renditefonds 6 der SHB AG oder jetzt FIHM AG.
Die Standorte haben nach Ablauf des Mietvertrages einen Wert in Höhe des Grundstücks abzüglich Abbruchkosten. Davon ist grundsätzlich auszugehen. Alle 3 Standorte befinden sich “In the middle of nowhere”, kein Standort hat über 15.000 Einwohner. Der Wert stellt dann in der Regel nur noch einen Bruchteil der Investition dar. Nur wenn sich die Standorte außergewöhnlich gut etablieren, besteht die Chance auf Fortsetzung der Mietverhältnisse zu adäquaten Konditionen. Die im oben genannten Artikel aufgeführten Risiken sind in diesem Konzept ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei einem Einkauf der Objekte zu einer Rendite von 5,86% ist am Ende der Mietverträge nur ein Bruchteil der Investition eingespielt. Ohne eine Rücklage für den Zeitpunkt des Auslaufs der Mietverträge ist eine Investition ein großes Risiko. Der Standort “Mariannenpark” hat ferner ein Risiko durch die Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts. Fällt der Mieter REWE aus, haben auch die anderen beiden Hauptmieter, Takko und K+K die Möglichkeit den Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten zu beenden, sollte es hierzu kommen, entsteht ebenfalls ein existenzgefährdendes Risiko.
Die Kaufpreisfaktoren zu welchen die Objekte eingekauft wurden, stammen weitestgehend aus einer Zeit “vor” der Finanzkrise, in der heutigen Zeit wären diese Faktoren nicht realisierbar, die Differenz zum tatsächlichen Markt bewerten wir als nicht gravierend. Das größere Problem ist eher, dass seit der Finanzkrise solche Faktoren nicht mehr finanzierbar sind. Das heißt es besteht heute bereits ein Risiko der Anschlussfinanzierung wenn sich zum Ablauf der Zinsfestschreibung in knapp 8 Jahren die Welt nicht verändert hat.
Zum heutigen Tag, eine Büroimmobilie zum 14,04 fachen der Jahresnettomiete, also eine Rendite von 7,12% (eigentlich 5,86%) mit einer Mietvertragsrestlaufzeit von nur 4 Jahren wäre für jeden professionellen oder institutionellen Investor ausgeschlossen.
Die Profitabilität des ganzen Konzepts baut, unabhängig von allen oben aufgeführten Risiken, auf einem einzigen Thema auf, die Inflation. Seit über einem Jahr sind sich Wirtschaftsfachleute nicht einig ob die derzeitigen Konjunkturprogramme zu einer Inflation oder einer Deflation nach japanischem Vorbild führen, bis heute ist nicht erkennbar wie sich die Zinsen entwickeln, völlig widersinnige Entwicklungen bestimmen das Tagesgeschehen. Die ehemaligen Treiber des Wachstums, England, Spanien, Portugal, Irland und Griechenland zeigen uns gerade ein fiskalisches Fiasko, das Verbrauchervertrauen strauchelt, der Konsum geht zurück. Die Menschen sparen! Erleben wir vielleicht gerade eine Stagflation? Also eine Kombination aus schwachem Wachstum aber steigenden Preisen oder werden die Zinsen auf lange Zeit niedrig bleiben und die Preisentwicklung wie aktuell eher deflationär sein. Man weis es nicht, das was gerade passiert, hatten wir noch nicht. Was sollte man aber vernünftigerweise machen wenn man nicht weis wie es weiter geht? Vorsichtig sein! Der Prospekt des vorliegenden Angebots lässt glauben das alles was die letzten Jahre geschehen ist einfach ignoriert wird.
In der heutigen Zeit eine Inflation über einen Zeitraum von 30! Jahren zu prognostizieren ist unserer Meinung nach reine Kaffeesatzleserei, und wirklich keine Grundlage um eine Ausbildung abzusichern oder eine Altersvorsorge zu planen.
Warum wir hierauf besonders eingehen liegt darin begründet das die Prognoserechnung völlig widersinnig von einer jährlich steigenden Inflation in Höhe von 2,25% ausgeht. Das Investment und alle Planrechnungen und “Sensivitätsanalysen” fallen in sich zusammen wenn man annimmt das diese Inflation nicht eintritt, ein Wertzuwachs ist dann ganz einfach nicht möglich, es bleibt sogar fraglich ob das eingezahlte Geld jemals wieder zurück kommt. Das Investment muss die bereits am Anfang ausgegebenen 19% Kosten hereinspielen, muss die Risiken in der Vermietung abdecken, muss die Kosten für Instandhaltung und Renovierung tragen, muss unvorhergesehene Ereignisse abdecken, muss anfänglich mehr Ausschüttung erwirtschaften als vorhanden und muss ein Risiko der Anschlussfinanzierung tragen.
Fazit: In der heutigen schwierigen und unsicheren Zeit ist ein Immobilieninvestment eine der sinnvollsten Investitionen welche man tätigen kann. Die alten Grundsätze bei Investments in Immobilien sollte man sich hierbei in Erinnerung rufen, diese heißen “Lage, Lage, Lage”. Und wenn die Lage einwandfrei ist und man die Risiken weitesgehend eingeschränkt hat, sollte man immer “eine Handbreit Wasser” unter dem Kiel haben, d.h. genügend Liquidität um auch nicht kalkulierbare Risiken überleben zu können.
Das vorliegende Angebot erfüllt diese Anforderung nicht. Den gestiegenen Risiken der heutigen Zeit muss Rechnung getragen werden, insbesondere wenn man auf Investoren abzielt die Ansprüche haben ihr Geld mündelsicher anzulegen. Ein Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital sollte nicht mehr als 50% betragen, eine ausreichende Liquidität muss mit mindestens 20% des Investments kalkuliert werden um unvorhergesehene Investitionen oder einen Zeitraum bis zu einer Anschlussvermietung überleben zu können. Langfristige 30jährige Inflationsprognosen als Basis für einen wirtschaftlichen Erfolg sind hierbei völlig fehl am Platz.
Das vorliegende Konzept ist veraltet und trägt den Anforderungen der Zeit in keinster Weise Rechnung. Für das beworbene Ziel, existenzielle menschliche Bedürfnisse zu befriedigen wie z.B. Kindergeld anzulegen um die Ausbildung abzusichern oder die Altersvorsorge zu unterstützen, ist dieses Produkt unserer Meinung nach völlig ungeeignet.
Ein “innovatives Vertriebskonzept”, keine Frage, ein “innovatives Fondskonzept” leider nicht!
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