InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

( aus Handbuch Immobilieninvestition 2010 )

Die Immobilie ist heute immer noch die tragende Säule des Vermögensaufbaus. Leider werden die Grundlagen hierzu immer wieder missachtet und die vermeintlich sichere Investition in eine Immobilie gerät zum Fiasko. Im wesentlichen sind es 3 Säulen die es gilt zu beachten. 

Säule Nr. 1.: “Immer eine Handbreit Wasser unter dem Kiel”

Bedeutet nichts anderes als das Eigenkapital und Fremdkapital und liquide Mittel in einem vernünftigen und sinnvollen Verhältnis stehen müssen, reicht das Eigenkapital nicht aus, lieber ein kleineres Investment wählen. Mit einer Immobilie können unvorhergesehene Ereignisse eintreten, vor allem in einer Zeit wie heute, wo “nichts” mehr heilig ist. Selbst solvente Mieter können insolvent werden oder einfach die Mietzahlung einstellen um günstigere Konditionen zu erpressen. Hohe Kosten können durch Anwälte oder notwendige Investitionen für Mieterwechsel entstehen. Wenn immer genügend liquide Mittel vorhanden sind, dann sind alle diese unvorhergesehenen Ereignisse bezahlbar. Das derzeit billige Fremdkapital hebelt die Rendite auf ein hohes Niveau, genauso hoch liegt das Risiko wenn nach langer Festschreibung die Konditionen deutlich höher liegen sollten. Deshalb ist die Grundregel, je höher die Finanzierungsquote, desto schneller muss getilgt werden, im Idealfall ist die Immobilie am Ende der Festschreibung bezahlt. Die Finanzierungsquote bei gewerblichen Investments sollte nicht höher als 60-70% liegen. Aus dem Cashflow sollte nicht nur getilgt, sondern separat ein Liquiditätskonto angespart werden für unvorhergesehen Ereignisse, dieses Konto steht am Ende der Festschreibung auch zur Tilgung bereit. Lage und Mieter beeinflussen die Fremdkapitalquote ebenfalls, in hervorragender 1A Lage mit solventem Mieter kann diese höher sein. Der Supermarkt auf der grünen Wiese wird zum Fiasko wenn der Mieter nach 10 Jahren auszieht und das Darlehen noch relativ hoch valutiert.

Säule Nr. 2: “Lage, Lage, Lage”

Die Lage einer Immobilie bestimmt den Wert, je besser die Lage, desto geringer das Risiko, eine 1A Lage wird niemals wertlos sein, der Wert kann steigen oder fallen, aber niemals zum Alptraum einer Investition führen, das ist die Erkenntnis, das die Immobilie nur noch “Grundstück minus Abbruchkosten Wert ist”. Das ist gerade bei Handelsimmobilien auf der grünen Wiese ein erhebliches Risiko. Die 1A Lage ist die teuerste Lage mit der geringsten Rendite, oft müssen Jahre vergehen bis sich eine adäquate Verzinsung einstellt. Allerdings ist eine 1A Lage wie Bargeld, die Finanzierung ist einfach, der Verkauf ist einfach, es ist keine Frage ob die Immobilie zu verkaufen ist, sondern nur zu welchem Preis. Aber auch 1A Lagen haben Risiken, diese liegen in erster Linie an den exorbitanten Mieten welche in Großstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln und Düsseldorf bezahlt werden. Auch in den 1A Lagen gibt es Abstufungen und oft geht die 1A Lage in der gleichen Straße nur einige Meter weiter nahtlos in die B-Lage über welche deutlich schwerer zu vermieten ist. ”Da wo der Douglas ist, da ist die 1A Lage”. Auf den ersten Blick ein alberner Spruch, der aber tatsächlich viel Wahrheit beinhaltet, das Family Office der Familie Kreke, Hauptaktionär der Douglas Holding, besitzen selbst viele Immobilien in 1A Lagen und diversifizieren sehr genau welche Ecke in der 1A Lage die Beste ist. 

Die erzielbaren Mieten sind die Basis für den Wert, ob aber die Mieten wirklich nachhaltig erwirtschaftet werden können ist fraglich, in München werden bis zu 350€ Miete für einen einzigen Quadratmeter jeden Monat erwirtschaftet, dies ist meist auf eine vereinbarte Umsatzmiete zurückzuführen, Handelsfilialisten im Modebereich wie z.B. H&M verdienen trotzdem noch gewaltig, 6.000€ und mehr werden auf jedem dieser Quadratmeter jeden Monat umgesetzt. Ob dies aber auf immer und ewig so bleiben wird halte ich für bedenklich, in München werden Faktoren bis zur 25fachen der Jahresnettomiete bezahlt, dies auf Basis von heute schon sehr hohen Mieten. Da die sich ergebenden Summen meist im zweistelligen Millionenbereich liegen, kommen diese Investments hauptsächlich für institutionelle Investoren in Frage. Die größte Chance bieten kleinere und mittlere Städte, dort sind noch interessante Renditen erzielbar und ein Wertsteigerungspotential ist realistisch.

Die Lage beantwortet meist auch eine der wichtigsten Fragen die man sich bei Investitionen stellen muss, was ist wenn der jetzige Mieter auszieht, man spricht auch von Drittverwendungsfähigkeit. Die Frage wer noch in Frage kommen würde um die Immobilie zu mieten. Die Lage ist und bleibt die wichtigste aller Entscheidungen beim Investment in Immobilien.

Säule Nr. 3: Vermietung und Rendite

Die Basis eines jeden Immobilieninvestments ist die Miete welche der Mieter bezahlt. Die Rendite ergibt sich aus dem was der Mieter bezahlt abzüglich nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten. Im Fachjargon spricht man von “nachhaltig erzielbarer Miete”. Die Nachhaltigkeit einer Mieteinnahme wird von vielen Faktoren beeinflußt. Bei Wohnimmobilien ist dies relativ einfach, hier ist die Lage und die Wohnqualität der ausschlaggebende Faktor. Sich selbst die Frage zu stellen ob man an dem Standort wohnen will, in den man investiert, ist die einfachste Prüfung ob ein Investment sinnvoll ist. 

Bei gewerblichen Investments versprechen viele Angebote mit hohen Renditen ein vermeintlich gutes Geschäft, dabei wird oft vergessen das die Investition welche man beim Kauf tätigt kein statischer Wert ist. Die Miete ist kein Zins, die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals nicht sicher. Erst beim Verkauf der Immobilie stellt sich die Rendite heraus die man nach Abzug aller Kosten erzielt hat. Das Immobilien immer mehr Wert werden ist ebenfalls nicht der Fall. Die Immobilie unterliegt immer einer Abnutzung, diese Abnutzung bedingt die Notwendigkeit von Investitionen zur Erhaltung, dies sind nicht nur Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. Vor allem Modernisierungsmaßnahmen erfordern oft umfassende Investments um das erzielbare Mietniveau nur zu halten.

Unterschätzt werden sehr oft die Bedeutung von Nebenkosten, sofern der Mietvertrag hierzu rechtlich richtig ausgestattet ist, können diese auf den Mieter umgelegt werden, gerade aber bei älteren Immobilien werden die Nebenkosten zur zweiten Miete, je mehr Nebenkosten bezahlt werden müssen, desto weniger bleibt für die Miete übrig, der Mieter muss letztlich beides erwirtschaften. Gerade bei älteren Immobilien aus den 70er und 80er Jahren sind technische Einrichtungen absolute Energiefresser die zu exorbitanten Nebenkosten führen. 

Als pauschale Annahme kann man kalkulieren das ungefähr 10% der Nebenkosten sich als nichtumlagefähig ergeben werden. Der technischen Due Diligance kommt heute eine sehr wichtige Bedeutung zu, oft sind hohe Kosten notwendig um die technischen Einrichtungen auf den neuesten, energiewirtschaftlich vertretbaren Stand zu bringen.

Die Nachhaltigkeit der Mieterträge liegt aber vor allem am Mieter selbst, nie zuvor war es so wichtig das Konzept des Mieters exakt zu kennen. Am sichersten ist hierzu ein Mieter der sein Konzept durch eine Vielzahl von Filialen schon als erfolgreich unter Beweis gestellt hat. Die Filialisten wissen auch in der Regel sehr exakt was sie anmieten wollen. Die Expansionskriterien sind meist sehr detailiert abgesteckt. Von der Größe bis zur notwendigen Schaufensterfront weiß der Filialist genau was er im optimalsten Fall braucht um sein Konzept erfolgreich umsetzen zu können. Liegt man mit seinem Angebot innerhalb dieser Kriterien, dann ist es nur noch eine Frage des Preises. Die meisten Filialisten im Einzelhandel bevorzugen die wesentlich teurere 1A-Lage. Ebenfalls mieten die Filialisten meist langfristig, die Investitionen eines Filialisten gehen oft in die hundertausende. Vorsicht ist geboten bei der Vereinbarung von Optionen, dies drängt den Vermieter nach Ablauf der Festmietzeit in eine Phase die einen Verkauf deutlich benachteiligen, eben wie man selbst, will ein Käufer einen möglichst langfristigen Mietvertrag, wenn der Mieter zwei oder mehr Optionen für jeweils weitere 3 Jahre hat, ist eine Immobilie so gut wie nicht zu verkaufen, bzw. nur zu einem deutlichen Abschlag.

Bei der Vermietung an einen Einzelunternehmer der sich mit einem Ladenkonzept selbständig macht, geht der Vermieter ebenfalls ein mitunternehmerisches Risiko ein, scheitert der Mieter, ist dies auch für den Vermieter ein finanzieller Einschnitt der mit ausfallenden Mieten und notwendigen Investments einhergeht, im Streitfall dauert es oft Jahre bis man den Mieter, welcher keine Miete bezahlt, mit gerichtlicher Hilfe aus dem Laden entfernen kann.

Egal ob Fililist oder Einzelunternehmer ist es für den Vermieter äußerst wichtig zu wissen wie der Laden läuft. Deshalb vereinbaren professionelle Vermieter eine Klausel im Mietvertrag die den Mieter verpflichtet regelmäßig seine Umsätze zu melden. Der Vermieter erkennt dann frühzeitig ob ein Konzept läuft oder nicht und kann vor allem reagieren, d.h. sich rechtzeitig auf eine Neuvermietung einrichten. Oft bezahlen Filialisten die einen Standort falsch eingeschätzt haben hohe Abstandssummen wenn man sie aus dem Mietvertrag vorzeitig entläßt.

Know How im Immobiliengeschäft bedeutet in erster Linie, zu wissen, welcher Mieter zu welcher Immobilie passt.

das Who is Who der Immobilienbranche trifft sich alljährlich im Frühjar im mondänen Cannes, wenn die ersten Sonnenstrahlen das azurblaue Wasser wärmen, treffen sich die Top-Manager der Branche um auf hohem Niveau und exorbitanten Pro-Kopf Spesen gemeinsam zu überlegen was man so alles anstellen will. Die namhaften Unternehmen laden ein um am Strand der Croisette oder auf eigens angemieteten Luxusyachten im direkt angrenzenden Hafen Ihre Pläne zu präsentieren. Ganz bodenständig in der Messehalle mit angrenzender Terrasse und trotzdem der zentrale Mittelpunkt präsentiert sich wieder einmal die Stadt München mit dort vertretenen Unternehmen, täglich wurde zum Münchner Klassiker geladen, Weisswurst, Brezen und Münchner Weissbier waren gefragter als Champagner und Häppchen.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.