InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Gestern am 09.11.2010 wurde vom Bundestag das Papier zur Änderung des Investments- und Wertpapierhandelsgesetzes vorgelegt und veröffentlicht. Mit Spannung erwartet wurde vor allem der Abschnitt der die offenen und geschlossenen Immobilienfonds betrifft. Das von mir bereits im Artikel “Der Immobilienfonds ist tot, es lebe der Immobilienfonds” veröffentlichte Resümee, dass der offene Immobilienfonds tot ist, wird jetzt vom Gesetzgeber bestätigt. 

Auf Seite 14 zu §80c werden die Absätze 3 und 4 eingefügt. Anteilsrückgaben sind, soweit sie 5.000Euro pro Monat pro Anleger übersteigen erst nach einer Haltefrist von 24 Monaten möglich. Der Anleger muss seinen Bestand nachweisen, sonst gibt es keine Auszahlung. Neue Anteile können nur ausgegeben oder auch zurückgenommen werden, an den zu vereinbarenden festen Rückgabeterminen, nicht mehr beliebig.

Der §79 wird wie folgt geändert. Hat der Anleger bisher eine tägliche Rückgabe des Anteils vereinbart, oder ist eine Rückgabe häufiger als alle 12 Monate vereinbart, so gelten diese nicht mehr, diese können kürzer als 12 Monate sein, müssen aber mindestens ein Monat sein. Die Bewertungen der Immobilien müssen in einem Drittel dieses vereinbarten Zeitraums erfolgen. Das bedeutet für eine monatliche Fälligkeit müsste das Portfolio alle 10 Tage bewertet werden!? Was wohl nicht so einfach wird, bei einer Anzal von 1.639 Objekten mit einem Liegenschaftsvermögen von 96,4 Mrd. Euro (Quelle: BVI e.V). Hierfür benötigt man wohl sehr viele Sachverständige, um alle 10 Tage zu bewerten. Ohne das Ausmaß wirklich abschätzen zu können würde ich behaupten, dass sich das weder lohnt noch machbar wäre. 

Die künftigen Vertragsbedingungen von Immobilien-Sondervermögen  können vorsehen, dass die Rücknahme von Anteilen nur zu bestimmten Rücknahmeterminen, mindestens jedoch alle zwölf Monate erfolgt. Die Rücknahmeabschläge werden nach Ablauf der Mindesthaltefrist auf 10 Prozent des Anteilswertes begrenzt, nach weiteren 12 Monaten sogar auf 5 Prozent begrenzt und müssen im Sondervermögen verbleiben. Dies wird in §80c unter b) angefügt. 

Auch der §81, welcher die Rückgaberechte regelt, bringt gravierende Änderungen. Wenn eine Rückgabe vereinbart ist, muss das die Kapitalanlagegesellschaft auch erfüllen, kann sie das nicht, kann sie die Rücknahme verweigern und muss innerhalb eines Jahres Objekte verkaufen, auch wenn dies nur unter dem festgesetzen Wert möglich ist, 10% unter dem Wert. Auch hier sehen wir wieder die immense Bedeutung des tatsächlichen Wertes. Klappt die Rücknahme mehrmals nicht und kommt dies innerhalb von fünf Jahren mehr als 3 mal vor, erlischt das Recht das Sondervermögen zu verwalten.  Reicht alles nicht, können die Anleger durch Mehrheitsbeschluss entscheiden das veräußert werden muss, egal zu welchem Preis.

Interessant hierbei ist vor allem die Schlussfolgerung die der Anleger daraus ziehen wird. Der größte Vorteil des offenen Immobilienfonds war, die tägliche Fälligkeit. Eine Immobilie kann nicht täglich fällig sein, das ist wesensfremd und haben jetzt  alle verstanden. Die gelebte Praxis gründete in einem Gottvertrauen, oder sagen wir lieber Bankvertrauen, was über jeden Zweifel erhaben war. Das sowohl das Vertrauen wie auch die Annahme der Vertrauenswürdigkeit eine Fehleinschätzung war, haben uns die letzten Jahre gezeigt. Auch heute noch sind Rückzahlungsverlangen in Höhe von ca. 26 Milliarden Euro nicht erfüllt und können vermutlich nie erfüllt werden.

Meine Kritik an den offenen Fonds, war neben der widersinnigen täglichen Fälligkeit, vor allem die fehlende Transparenz über die tatächlichen Werte der Immobilien. Auch hier herrscht ein merkwürdiges Vertrauen, dass meiner Meinung nach in vielen Fällen völlig ungerechtfertigt ist. Der Wert einer Immobilie, stellt sich wie mit allen anderen Waren oder Produkten, erst dann heraus wenn er verkauft ist. Das was jemand bereit ist dafür zu bezahlen, beziffert den Wert.

Seit Jahren oder sogar Jahrzehnten wird der Wert der Objekte in den offenen Immobilienfonds durch “Wertgutachten” von Sachverständigen ermittelt. Das es hierbei nicht zu Interessenkonflikten kommt wäre eher überraschend. Der erste Schritt diesem latenten Interessenskonflikt zu begegnen, ist auch im nun vorliegenden Gesetzesentwurf enthalten.

Hierzu soll im Gesetzesentwurf des Investmentgesetzes unter §77 Absatz 2 Satz 7 eingefügt werden, “…insbesondere der Sachverständige von Objektvermietung, -verkauf, -vermittlung muss unabhängig und durch Informationsbarrieren getrennt sein”.  Wir dürfen jetzt gespannt sein, was das heißen soll und wie das in der Praxis umgesetzt werden wird. Ob es mit einem bayerischen “..passt scho, mach ma”, beantwortet werden kann oder ob sich das Leben und die Arbeit der Sachverständigen gravierend ändern wird. Eines ist sicher, der Job des unabhängigen Sachverständigen wird in Zukunft sehr gefragt sein und die Honorare dürften wegen großer Nachfrage in die Höhe gehen.

Als Resümee, welches ich daraus ziehe und was auch der Anleger ziehen wird, ist die Frage ob das nun geänderte Produkt “offener Immobilienfonds” es “Wert” ist. Ich meine nein, auf keinen Fall, wie die nun geänderten Gesetze sich auf die Intransparenz und den gewaltigen Wert auswirken wird muss sich erst zeigen. Mitunter erleben wir noch einige herbe Überraschungen, sogar die Auflösung mit Verlusten von offenen Fonds halte ich durchaus für möglich. Ob tatsächlich eine Rendite mit diesem Konzept erwirtschaftet werden kann, muss sich also noch zeigen. Deshalb lieber abwarten und in überschaubare Investitionen anlegen. Gebrochenes Vertrauen lässt sich nur schwer und über lange Zeit wieder herstellen.

Die klaren Gewinner dieser Reform werden aus meiner Sicht die geschlossenen Immobilienfonds sein, nicht die veralteten Konzepte die teilweise noch am Markt sind, sondern Konzepte die dem Anleger aufzeigen in was er investiert, was geschehen kann, wo seine Risiken sind und wo seine Chancen sind. Transparent und offen, überschaubare Kosten und professionell verwaltete Investments. Der Markt hierfür wird sich in den nächsten Jahren gravierend verändern, für alle Beteiligten des gesamten Spiels und hoffentlich zum Nutzen des Anlegers.

das Who is Who der Immobilienbranche trifft sich alljährlich im Frühjar im mondänen Cannes, wenn die ersten Sonnenstrahlen das azurblaue Wasser wärmen, treffen sich die Top-Manager der Branche um auf hohem Niveau und exorbitanten Pro-Kopf Spesen gemeinsam zu überlegen was man so alles anstellen will. Die namhaften Unternehmen laden ein um am Strand der Croisette oder auf eigens angemieteten Luxusyachten im direkt angrenzenden Hafen Ihre Pläne zu präsentieren. Ganz bodenständig in der Messehalle mit angrenzender Terrasse und trotzdem der zentrale Mittelpunkt präsentiert sich wieder einmal die Stadt München mit dort vertretenen Unternehmen, täglich wurde zum Münchner Klassiker geladen, Weisswurst, Brezen und Münchner Weissbier waren gefragter als Champagner und Häppchen.

Es ist ruhiger geworden, der große Einbruch gegenüber der MIPIM 2009 zum Vorjahr ist aber nicht zu verzeichnen, deshalb proklamiert der Veranstalter einen vollen Erfolg, dennoch sind abermals weniger Besucher zu verzeichnen gewesen. In Anbetracht der unverändert schwierigen Lage in der Branche immer noch bemerkenswert, der Besuch eines Top-Managers auf dieser Messe muss ein Unternehmen mit ca. –5.000€ Spesen pro Kopf veranschlagen, nicht nur die Eintrittskarte die mit ca. –1.500€ zu veranschlagen ist, auch ein Hotel in Cannes und jedes einzelnes Mineralwasser, geschweige denn die abendlichen “geschäftlichen” Anstrengungen, macht deutlich das es dem Unternehmen wichtig ist das sich die handelnden Personen wohl fühlen und damit die beste Grundlage geschaffen ist die Kreativität anzukurbeln wieder Geld zu verdienen.

Der klare Vorteil dieses Aufwandes, liegt ganz einfach darin das man wirklich unter sich ist, gerade in schwierigen Zeiten hat niemand Zeit und Geld um Gespräche mit den Glücksrittern dieser Branche zu bestreiten.

Unser Eindruck der diesjährigen MIPIM war trotz der nach wie vor schwierigen Lage sehr positiv. Anders als noch zur EXPO Real in München oder der REAL VIENNA hat man das Gefühl die Branche erwacht langsam aus Ihrer Erstarrung und wird wieder aktiv. Das alles bestimmende Thema war die Suche nach “Equity”, wer hat welches und will welches wohin investieren unter welchen Bedingungen. In unseren Gesprächen mit den CEO´s potentieller Equitygebern bekunden diese Ihren Willen, das Geld was oft seit Jahren in den Opportunity Fonds schlummert, dahin zu bringen das es rentiert. Die Anforderungen sind nach wie vor sehr hoch, ein IRR von 20% für Eigenkapital welches im Rahmen einer Projektentwicklung investiert werden soll wird nachgefragt. Auch neu aufgelegte Produkte, wie der von der ING Real Estate initierte Fonds European Shopping Centre, erwarten im Wege der Möglichkeiten eine Rendite von 11-13%.

Aus den Gesprächen mit den Vertretern der Banken müssen wir nach wie vor feststellen das die Risiken für Projektentwickler, eine Finanzierung beschaffen zu können, noch nicht ausgestanden sind. Die Eckpunkte für Projektentwicklungen sind nach wie vor gleich, das bei einem Eigenkapital zwischen 20-40%, je nach Projekt, eine Finanzierung durchaus von Interesse ist. Wenn auch von den Bankern am Tag noch beteuert wird, das man selbstverständlich Finanzierungen darstellen kann, verändern sich die Aussagen abends nach einigen Glas Champagner schon etwas, die dann etwas unkonventielle Frage, ” hey könnt ihr den eigentlich”, wird mit einem Lächeln und einer undefinierbaren Bewegung der Augenbrauen kommentiert.

Viele Deals wurden anläßlich der MIPIM abgewickelt und veröffentlicht, die Helaba hat zwei Shopping Center in Flensburg und Saarbrücken mit einem Volumen von 96 Mio. € Deal als Sale and Lease back mit der Metro Group abgewickelt. Die SEB Management hat mit Erwerb des Trinity Park III in Warschau 93€ Mio. Euro investiert. Allgemein ist es um die Projektentwicklungen in CEE nach wie vor sehr still. Kapital ist da, sucht aber nach wirklich “sicheren Geschäften”. Hierbei ist man sich aber eben nicht sicher, was denn “sicher” ist!?

Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. Man jammert auf hohem Niveau und wird wieder zuversichtlich, bald geht es wieder los und man will auf jeden Fall vorbereitet sein.