InvestorsAdvice – Investments in Immobilien

Gestern am 09.11.2010 wurde vom Bundestag das Papier zur Änderung des Investments- und Wertpapierhandelsgesetzes vorgelegt und veröffentlicht. Mit Spannung erwartet wurde vor allem der Abschnitt der die offenen und geschlossenen Immobilienfonds betrifft. Das von mir bereits im Artikel “Der Immobilienfonds ist tot, es lebe der Immobilienfonds” veröffentlichte Resümee, dass der offene Immobilienfonds tot ist, wird jetzt vom Gesetzgeber bestätigt. 

Auf Seite 14 zu §80c werden die Absätze 3 und 4 eingefügt. Anteilsrückgaben sind, soweit sie 5.000Euro pro Monat pro Anleger übersteigen erst nach einer Haltefrist von 24 Monaten möglich. Der Anleger muss seinen Bestand nachweisen, sonst gibt es keine Auszahlung. Neue Anteile können nur ausgegeben oder auch zurückgenommen werden, an den zu vereinbarenden festen Rückgabeterminen, nicht mehr beliebig.

Der §79 wird wie folgt geändert. Hat der Anleger bisher eine tägliche Rückgabe des Anteils vereinbart, oder ist eine Rückgabe häufiger als alle 12 Monate vereinbart, so gelten diese nicht mehr, diese können kürzer als 12 Monate sein, müssen aber mindestens ein Monat sein. Die Bewertungen der Immobilien müssen in einem Drittel dieses vereinbarten Zeitraums erfolgen. Das bedeutet für eine monatliche Fälligkeit müsste das Portfolio alle 10 Tage bewertet werden!? Was wohl nicht so einfach wird, bei einer Anzal von 1.639 Objekten mit einem Liegenschaftsvermögen von 96,4 Mrd. Euro (Quelle: BVI e.V). Hierfür benötigt man wohl sehr viele Sachverständige, um alle 10 Tage zu bewerten. Ohne das Ausmaß wirklich abschätzen zu können würde ich behaupten, dass sich das weder lohnt noch machbar wäre. 

Die künftigen Vertragsbedingungen von Immobilien-Sondervermögen  können vorsehen, dass die Rücknahme von Anteilen nur zu bestimmten Rücknahmeterminen, mindestens jedoch alle zwölf Monate erfolgt. Die Rücknahmeabschläge werden nach Ablauf der Mindesthaltefrist auf 10 Prozent des Anteilswertes begrenzt, nach weiteren 12 Monaten sogar auf 5 Prozent begrenzt und müssen im Sondervermögen verbleiben. Dies wird in §80c unter b) angefügt. 

Auch der §81, welcher die Rückgaberechte regelt, bringt gravierende Änderungen. Wenn eine Rückgabe vereinbart ist, muss das die Kapitalanlagegesellschaft auch erfüllen, kann sie das nicht, kann sie die Rücknahme verweigern und muss innerhalb eines Jahres Objekte verkaufen, auch wenn dies nur unter dem festgesetzen Wert möglich ist, 10% unter dem Wert. Auch hier sehen wir wieder die immense Bedeutung des tatsächlichen Wertes. Klappt die Rücknahme mehrmals nicht und kommt dies innerhalb von fünf Jahren mehr als 3 mal vor, erlischt das Recht das Sondervermögen zu verwalten.  Reicht alles nicht, können die Anleger durch Mehrheitsbeschluss entscheiden das veräußert werden muss, egal zu welchem Preis.

Interessant hierbei ist vor allem die Schlussfolgerung die der Anleger daraus ziehen wird. Der größte Vorteil des offenen Immobilienfonds war, die tägliche Fälligkeit. Eine Immobilie kann nicht täglich fällig sein, das ist wesensfremd und haben jetzt  alle verstanden. Die gelebte Praxis gründete in einem Gottvertrauen, oder sagen wir lieber Bankvertrauen, was über jeden Zweifel erhaben war. Das sowohl das Vertrauen wie auch die Annahme der Vertrauenswürdigkeit eine Fehleinschätzung war, haben uns die letzten Jahre gezeigt. Auch heute noch sind Rückzahlungsverlangen in Höhe von ca. 26 Milliarden Euro nicht erfüllt und können vermutlich nie erfüllt werden.

Meine Kritik an den offenen Fonds, war neben der widersinnigen täglichen Fälligkeit, vor allem die fehlende Transparenz über die tatächlichen Werte der Immobilien. Auch hier herrscht ein merkwürdiges Vertrauen, dass meiner Meinung nach in vielen Fällen völlig ungerechtfertigt ist. Der Wert einer Immobilie, stellt sich wie mit allen anderen Waren oder Produkten, erst dann heraus wenn er verkauft ist. Das was jemand bereit ist dafür zu bezahlen, beziffert den Wert.

Seit Jahren oder sogar Jahrzehnten wird der Wert der Objekte in den offenen Immobilienfonds durch “Wertgutachten” von Sachverständigen ermittelt. Das es hierbei nicht zu Interessenkonflikten kommt wäre eher überraschend. Der erste Schritt diesem latenten Interessenskonflikt zu begegnen, ist auch im nun vorliegenden Gesetzesentwurf enthalten.

Hierzu soll im Gesetzesentwurf des Investmentgesetzes unter §77 Absatz 2 Satz 7 eingefügt werden, “…insbesondere der Sachverständige von Objektvermietung, -verkauf, -vermittlung muss unabhängig und durch Informationsbarrieren getrennt sein”.  Wir dürfen jetzt gespannt sein, was das heißen soll und wie das in der Praxis umgesetzt werden wird. Ob es mit einem bayerischen “..passt scho, mach ma”, beantwortet werden kann oder ob sich das Leben und die Arbeit der Sachverständigen gravierend ändern wird. Eines ist sicher, der Job des unabhängigen Sachverständigen wird in Zukunft sehr gefragt sein und die Honorare dürften wegen großer Nachfrage in die Höhe gehen.

Als Resümee, welches ich daraus ziehe und was auch der Anleger ziehen wird, ist die Frage ob das nun geänderte Produkt “offener Immobilienfonds” es “Wert” ist. Ich meine nein, auf keinen Fall, wie die nun geänderten Gesetze sich auf die Intransparenz und den gewaltigen Wert auswirken wird muss sich erst zeigen. Mitunter erleben wir noch einige herbe Überraschungen, sogar die Auflösung mit Verlusten von offenen Fonds halte ich durchaus für möglich. Ob tatsächlich eine Rendite mit diesem Konzept erwirtschaftet werden kann, muss sich also noch zeigen. Deshalb lieber abwarten und in überschaubare Investitionen anlegen. Gebrochenes Vertrauen lässt sich nur schwer und über lange Zeit wieder herstellen.

Die klaren Gewinner dieser Reform werden aus meiner Sicht die geschlossenen Immobilienfonds sein, nicht die veralteten Konzepte die teilweise noch am Markt sind, sondern Konzepte die dem Anleger aufzeigen in was er investiert, was geschehen kann, wo seine Risiken sind und wo seine Chancen sind. Transparent und offen, überschaubare Kosten und professionell verwaltete Investments. Der Markt hierfür wird sich in den nächsten Jahren gravierend verändern, für alle Beteiligten des gesamten Spiels und hoffentlich zum Nutzen des Anlegers.

seit Monaten knirscht es hörbar im Gebälk der offenen Immobilienfonds, ein Zusammenbruch des Systems ist eigentlich nicht mehr aufzuhalten. Was bedeutet das aber für die Anleger? Was bedeutet eigentlich die Schließung von offenen Fonds, ist es wirklich so katastrophal wie proklamiert wird? Viele Anleger interpretieren die Formulierung “Wir schließen den Fonds” mit der Schließung/Insolvenz des Unternehmens. Das ist aber nicht der Fall, nicht zwingend. Zunächst bedeutet die Schließung nichts anderes, das dem Anleger sein Recht, seinen Anteil verkaufen zu können, genommen wird. Das heißt nichts anderes als das aus dem offenen Fonds ein geschlossener Fonds wird. Ob das dann so schlecht ist, wird sich noch zeigen. Es kann sich sogar eine Chance für ein außergewöhnlich gutes Investment ergeben. In jedem Fall müssen wir an dieser Stelle konsternieren, “der Immobilienfonds ist Tod”.

Seit jeher galt der offene Immobilienfonds in Deutschland als sicherer Hafen für Kapital und versprach eine Rendite um die 6%, was ist also passiert das dies offensichtlich vorbei ist? Wie so oft liegt auch hier der Grund im Missbrauch von Vertrauen. Es ist den Akteuren einfach zu leicht gefallen.

Grundsätzlich ist das Produkt des offenen Immobilienfonds ein Konzept was eigentlich nicht geht. Die Immobilie als Investition ist logischerweise eine langfristig ausgerichtetes Investment, gewürzt mit einer großen Portion Vertrauen zu Banken und Investmentgesellschaften wurde die tägliche Fälligkeit des Anteils eingebaut, ein nahezu perfektes Produkt, sicheres Investment, ich kann jederzeit an mein Geld heran, ich bekomme mehr Zinsen als auf dem Sparbuch und ich hab keine Arbeit mit den Immobilien. Eigentlich ein Traum, leider müssen wir jetzt feststellen das dieser Traum geplatzt ist.

Was ganz sicher vorbei ist, ein Nachteil der in erster Linie die Banken und Initiatoren trifft, ist der warme Geldregen der täglich Millionen und Abermillionen in die Kassen der Fonds spült. Je größer das Volumen, desto größer auch die Honorare der Banken und Verwalter und damit die Gehälter der Fondsmanager.

Genau dieser Geldregen ist dem System zum Verhängnis geworden. Die Zeiten wurden irgendwann schlechter und schwieriger, schon Jahre vor der Finanzkriste hat sich abgezeichnet, dass ein Wachstum in allen Branchen nicht mehr ganz so einfach erreicht wird. Der Zusammenbruch des Aktienmarktes in Zeiten des Neuen Marktes hat viele Anleger dazu gebracht in sichere Immobilien zu investieren. Dies hat ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis für Investitionen hervorgebracht, der immer schon als sicher gedachte Immobilienfonds hat unglaublich davon profitiert, Milliarden und Abermilliarden strömten in die Fonds, der Anlagedruck ist kontinuierlich gewachsen. Aber aus dem gleichen Grund weshalb mehr Geld vorhanden war, sind proportional die Schwierigkeiten gewachsen sichere und gute Anlageprodukte zu finden, die Renditen sind gesunken, der Anlagedruck immer weiter gestiegen.

Der Umstand das Anleger nicht mehr täglich an ihr Geld heran können, würde mich nicht stören, das einzige was mich interessiert, wäre die Frage, wie die Immobilien rentieren, was für Probleme sind vorhanden, wie hoch sind die notwendigen Investitionen, wie hoch ist das Fremdkapital zum Eigenkapital? Ich muss damit rechnen das auf viele Jahre problematische Objekte nicht zu verkaufen sind. Kann dann das Fremdkapital immer noch bedient werden? Das sind die entscheidenden Fragen. Denken wir daran das viele Fonds außergewöhnlich gute Immobilien haben, die auch sicher vermietet sind. Wenn ich heute als Anleger investieren müsste, ich würde in Immobilien investieren, ich würde am liebsten einen Immobilienfonds kaufen, mich würde nicht stören das ein Fonds geschlossen ist, ich würde einen Fonds kaufen wollen, der nur Objekte in sehr guten Lagen enthält, die sinnvoll und sicher vermietet sind, die auf ehrliche tatsächliche Werte berichtigt sind. Ich würde wissen wollen das die Rendite welche ausgeschüttet wird auch tatsächlich aus den Mieteinnahmen kommt, nachdem alles bezahlt ist, nachdem Rücklagen gebildet wurden und nicht aus der Liquidität anderer Anleger. Mich würde nicht interessieren das der Fonds laufend größer wird, das hilft nur denjenigen die für mich arbeiten.

Wenn ich eine Rendite von 8% oder sogar 10% oder sogar noch mehr bekommen würde, wäre es mir völlig egal ob ich meinen Anteil verkaufen kann, ich wäre dumm wenn ich ihn verkaufen würde.