Unseriöse Inflationskalkulation bei Immobilieninvestments
Bereits in vorangeganenen Artikeln habe ich die vorgehensweise einiger Anbieter von geschlossenen Fonds kritisiert, solche Fonds, wie z.B. der von uns vor kurzem beurteilte IFK Sachwertfonds Deutschland I der BVT im Vertrieb der IVAG.
Diese Fonds kalkulieren eine jährlich gleichbleibende Inflationsrate von 2,2%. Diese Inflation bedeutet, das aus 100€ in 20 Jahren über 150€ werden. Ein Verkauf der Immobilien dieser Fonds wird dann mit diesen Werten angenommen. Dies hat erheblichen Einfluss auf die gesamte Betrachtung. Das Investment wäre ohne diese Annahme meist ein Verlustgeschäft. Es wird nach wie vor mit dem Irrglauben gearbeitet, dass Immobilien immer mehr Wert werden, eben durch die Inflation. Vielen ist die Bedeutung des Begriffs Inflation nicht bewußt, in der reinen Definition bedeutet Inflation eigentlich nur “Kaufkraftverlust”, das Geld ist weniger Wert, ich kann weniger kaufen mit dem Geld was ich verdiene, in den Prospekten der Fondsprodukte wird die Inflation im Zusammenhang mit “Wertsteigerung” definiert oder interpretiert. Hierbei wird suggeriert, das ein Investment dazu führen wird das das investierte Geld nicht nur erhalten sondern auch mehr Wert wird, das ist aber nicht der Fall, bei diesen Fondsprodukten wird das investierte Geld zunächst mit hohen Kosten belastet und soll wegen der Inflation nach langer Zeit wieder positiv werden.
Das dies für die Vergangenheit ganz einfach falsch ist, haben viele Studien aus den letzten 20-30 Jahren ergeben. Auch das Analysehaus Feri, hat hierzu Studien veröffentlicht. So erklärt Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearch gegenüber der Immobilienzeitung, ” Wer ein Haus kauft und meint, das sei Inflationsschutz, geht ein hohes Risiko ein”, nur an wenigen Standorten wie z.B. München und Frankfurt war überhaupt ein Mehrwert zu verzeichnen, an Standorten wie Stuttgart, Münster und Bielefeld gingen die realen Werte um bis zu 25% zurück. Insbesondere gilt dies bei gewerblichen Objekten. Bei Büroimmobilien liegen die Büromieten nur in Frankfurt am Main real leicht über dem angenommenen Ausgangslevel von 1974. Überall anders in Deutschland liegen diese zwischen 5% und 40% unter diesem Niveau.
Die von uns geforderte Reform bei der Kalkulation und Prospektierung von Immobilienfonds schließt neben der Einführung eines wirklich unabhängigen Ratingverfahrens auch die Abschaffung solch unseriöser Kalkulationsgrundlagen mit ein, eine Investitionsentscheidung zu treffen auf Basis solcher Annahmen führt mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu einem Verlustgeschäft.